Boom-Klasse Einzelhandel

Quo Vadis Handelsimmobilien? Ein Interview mit Caner Koparal, geschäftsführender Gesellschafter der Marathon Real Estate Management GmbH, der Markt-Chancen und -Risiken auslotet. Ein leidenschaftlicher Blick auf die Branche.

Welche Trends haben Sie im Jahr 2023 auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt beobachten können?

Caner Koparal: Generell ist das Angebot in allen Segmenten auf dem Markt gestiegen, sodass sich Chancen für Käufer ergeben haben. Investoren sind aber zurückhaltend und warten Preis- und Zinsentwicklungen ab. Es sind Objekte auf den Markt gekommen, die vor weniger als zwölf Monaten noch als unverkäuflich galten. Gerade eine Großzahl an Warenhäusern stehen auf der Angebotsseite prägnant da. Die Vermietung ist weiterhin intakt und zieht weiter an. Im Fachmarktbereich werden Flächen gesucht, sei es für Lebensmittel oder Einzelhandel, aber eben auch in der Eins-A-Lage.

Welche Projekte hat Ihr Unternehmen in diesem Jahr betreut?

Caner Koparal: Wir haben dieses Jahr mit dem RUBINA-Portfolio und dem 7UP-Portfolio im Volumen von 52 Millionen Euro unseren Asset-Bestand erweitert. In Berlin, wo wir einen Großteil unserer Immobilien besitzen, konnten wir ein Wohn- und Geschäftshaus in einer Stadtteilfußgängerzone und einen Discounter erwerben. Weiterhin haben wir ein größeres Fachmarktzentrum mit einem SB-Warenhaus in Sachsen-Anhalt dazugewinnen können. In Hannover haben wir ein ehemaliges Kaufhaus entwickelt und an einen großen Filialisten vermietet, obendrein konnten wir im Gebäude Wohnraum schaffen. Aktuell bauen wir in Chemnitz ein großes Objekt für einen Discounter um, ebenso entwickeln wir ein Fachmarktzentrum in Salzgitter mit 14.000 Quadratmetern, wo wir ein SB-Warenhaus integrieren.

Was können Investoren jetzt kaufen?

Caner Koparal: Nach unserer Meinung ist es zwingend notwendig, gerade jetzt in den Markt der Assetklasse Einzelhandel zu investieren. Die Preise und Faktoren sind aktuell so attraktiv, dass man dies als Chance sehen sollte. Vor allem in Fachmarktzentren mit Lebensmittelhändlern als Ankermieter, aber auch Objekte in der Eins-A-Lage sehen wir weiterhin Chancen. Aktuell haben wir 130 Assets under management, die genau dieser Objekt-Klasse entsprechen. Andere Sparten können wir nicht beurteilen.

Ist der Markt wieder in Bewegung?

Caner Koparal: Der Markt stand nie still. Lediglich das Tempo hat sich geändert. Viele Prozesse dauern länger. Gerade die großen institutionellen Anleger haben einen Ankaufsstopp verhängt, was unserer Meinung nach eine falsche Entscheidung ist. An der richtigen Stelle „gestapelte Steine“ haben immer einen Wert. Eine ausschließlich kurzfristige Bewertung der Assetklasse Gewerbeimmobilien verbietet sich genauso wie bei Aktien.

Findet Preisbildung statt?

Caner Koparal: Stets und ständig. Lediglich die Vorzeichen bei diverseren Anbietern als auch Nachfragern haben sich geändert. Muss der Verkäufer in gewisser Notlage verkaufen, beispielsweise durch aktuelle Finanzierungsprobleme, so ergeben sich Faktoren für den Nachfrager, die er in ruhiger Marktlage nicht erzielt hätte.

Welche Strategien sind in der aktuellen Marktlage wichtig?

Caner Koparal: Nicht zögern, sondern kaufen! Wir gehen nicht davon aus, dass die Preise weiter fallen. Vor weniger als zwölf Monaten haben wir selbst im ländlichen Raum Faktoren von 18/19 bezahlt, und heute bekommt man in Berlin Fachmarktzentren für das 14/15-Fache, wo wir bei marktgängigen Faktoren um 30 waren.

Was muss passieren, dass wieder mehr Handelsimmobilien gekauft werden?

Caner Koparal: Wir haben die besondere Situation, dass die Zinsen, als auch die Baukosten hoch sind. Diese Konstellation ist für unsere Branche das Damoklesschwert und für alle Marktbeteiligten eine Herausforderung. Die Politik muss eingreifen und schnellstmöglich die Zinssenkung herbeiführen. Wir sehen ein Fallen der Inflation, aber eine konstant hohe Zinslast. Nur durch die Zinssenkung leite ich eine größere Investitionskraft her und somit auch einen gesteigerten Konsum, der dem ganzen Wirtschaftssystem nur gut tun kann. Als weiteren Schritt muss die Bürokratie im Bauwesen effizienter und schneller gestaltet werden. Wie kann eine einfache Baugenehmigung ein bis zwei Jahre, eine Änderung eines Bebauungsplans bis zu zehn Jahre dauern? Das bremst jegliches Unternehmertum aus. Thema Großflächigkeit: Unter welcher Maßgabe hat man die 800-Quadratmeter-Grenze für großflächigen Einzelhandel festgelegt? Zum Beispiel erzwingt die Politik ein weltweit unvergleichbares Pfandsystem in Deutschland, lässt im Rahmen des behördlichen Vollzugs aber keinen Spielraum bei einer baulichen Erweiterung eines bestehenden Supermarktes, um einen benötigten Pfandraum, der als Verkaufsfläche zählt. Solche Beispiele, bei denen gesetzliche Vorgaben im Flaschenhals Verwaltung stecken bleiben, lassen sich zahllos aufzeigen. Die Bereitschaft, bei uns Entwicklern und Investoren, Handels- aber auch Wohnimmobilien attraktiv zu gestalten und zu erweitern, ist vorhanden, doch das Baurecht macht es unattraktiv und hindert die Investitionen.

Welche Faktoren machen zurzeit eine Handelsimmobilie besonders gefragt?

Caner Koparal: Eine attraktive Handelsimmobilie hat Baurecht ohne Sortimentsbeschränkung – Stichwort Zweitverwertung – und besticht durch eine gute Lage und somit Erreichbarkeit. Menschen möchten konsumieren und direkt Waren in die Hand nehmen. Sie dienen als soziale Treffpunkte, als auch Erlebnisorte. Viele Einzelhändler haben schon ein attraktives Verkaufskonzept umgesetzt, und wir werden hier in den kommenden Jahren weiterhin großartige Entwicklungen sehen. Wir stellen immer wieder fest, dass die über 330.000 Quadratmeter Mietfläche unserer Gesamtportfolios nie still stehen, sondern stets einer Anpassung unterliegen. Auch ist das Thema Auto in der Innenstadt nicht als Feindbild zu sehen. Gerade die kaufkraftstarke ältere Generation benötigt diese Mobilitätsmöglichkeit unabdingbar. Ein Zusammenspiel der Kommunen mit dem Einzelhandel ist hier zwingend notwendig. Die Umsatzmacht des gesamten Handels wird hier nicht ausgespielt,und die Kommunen steigern sich von Verbot zu Verbot.

Was raten Sie Eigentümern oder Projektmanagern?

Caner Koparal: Die Protagonisten müssen Ruhe bewahren. Entscheidungen unter Hektik zu treffen, nur weil es seit zwölf Monaten nicht derart berauschend läuft wie in den letzten zwölf Jahren, ist ein taktischer Fehler. Objekte müssen gut aufgestellt werden, Mietverträge sollten solide und langfristig verhandelt oder verlängert werden. Außerdem sollte man im engen Austausch mit den finanzierenden Banken sein, um einen Konsens herbeizuführen, damit man die Immobilien im Bestand halten kann. Wer vermögend ist, sollte die Chancen am Markt nun nutzen und attraktive Objekte kaufen.

Wie sehen Sie die Entwicklung für 2024?

Caner Koparal:  Wir sind sehr positiv und zuversichtlich gestimmt für das bevorstehende Jahr. Mit Glauben an Experten, die von einer Zinssenkung ausgehen, wird es einen Impuls für die Branche geben. Wir werden weiterhin investieren und sind von der Asset-Klasse Einzelhandelsimmobilie als attraktive Anlageform weiterhin überzeugt.

Susanne Müller