Catella-Infografik zu Immobilien, Inflation und Zinsen

„Keine Frage, an den europäischen Immobilienmärkten ist nicht nur die Stimmung eingetrübt, auch im rückläufigen Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2022 zeigt sich dies mittlerweile messbar“, sagt Professor Dr. Thomas Beyerle, Head of group Research bei Catella. Auch die Gründe hat er analysiert: die Pandemie, „erst vereinzelt eingepreist an den Immobilienmärkten“, die Inflation, „unvorstellbar in der Höhe“, den Krieg in der Ukraine als Systemschock sowie die „eher symbolische“ Zinsanpassung, die dennoch einen Marktumschwung einleitet.

Doch damit sei es noch nicht genug, so Professor Dr. Beyerle, denn das „R“-Wort mache wieder die Runde. „Für den Herbst halten die ersten Volkwirte zumindest eine technische Rezession für denkbar.  Wie fast schon üblich, schießen gerade am Anfang einer Krise die positiven wie negativen Botschaften in interessante Höhen. Hier der pessimistische Ansatz, welcher den double trouble als Signal für eine starke Marktkorrektur ausmacht, dort der Optimist, der auf den Herbst verweist, an dem ‚die wieder alle zurückkommen‘.“

Wahrheit liegt in der Mitte
 

Wo die Wahrheit in diesen Prognosen liegt? Wahrscheinlich in der Mitte, denn klar ist laut Beyerle, dass aktuell nur wenige beherzt zugreifen, sondern eher auf fallende Preise warten. Dies erklärt sicher auch den Rückgang im Transaktionsvolumen. Auch gehen potenzielle Verkäufer aktuell nicht auf den Markt, da das (alte) Preisniveau derzeit nicht erreichbar erscheint und man noch auf Besserung hofft. Die nächsten zu erwartenden EZB-Schritte sind „vorweggenommen“ und eingepreist. Die Experten von Catella sind der Auffassung, dass ein steigendes Zinsniveau in den kommenden Monaten eher zu einer Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise führen wird. Klar sei aber, dass eine Neuortierung der Preise in der Regel einige Monate dauern werde.

Entscheidungen werden vertagt
 

„Was das Ganze darüber hinaus herausfordernd gestaltet, ist, dass sich gegenwärtig wenig fundiert kalkulieren lässt, weshalb wesentliche Entscheidungen eher vertagt werden (sollten). Es wird während des Sommers einige Verwerfungen und etliche Verlierer geben, was aber für kapitalstarke Player und Lieferanten von Top-Produkten interessante Gelegenheiten ermöglichen kann“, erläutert Beyerle. Absehbar sei vor diesem Hintergrund die rationale Reaktion von Investoren, so die anhaltende Fokussierung auf CBD-Lagen / Neubau / ESG-konform. Value-Add-Objekte geraten unter Verkehrswertanpassungsdruck, danach gibt’s aber Chancen für Refurbishments an Mobilitätsknotenpunkten. Zudem beginnt das „Portfolioplay“ als Reaktion auf zunehmende Dekarbonisierungs-Anstrengungen.

„Doch trotz aller Unruhe aktuell sollten wir nicht außer Acht lassen, dass die starke Kapitalumlenkung vor allem in Bestandsimmobilien – ‚manage to green‘ weitergehen wird. Hieraus ergeben sich dann – unabhängig vom Risikograd der Investoren – die größten Chancen in den kommenden Quartalen“, erläutert Professor Dr. Thomas Beyerle.