Der Wendepunkt zum Besseren ist erreicht

Passanten schlendern wieder durch Fußgängerzonen, Einzelhändler mieten Geschäftsflächen an, Investoren legen sich Retail-Liegenschaften in ihre Portfolios – der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt scheint die Corona-Krise erfolgreich zu bewältigen, zeigen aktuelle Studien

Christoph Scharf, Geschäftsführer und Head of Retail Services bei der Beratungsgesellschaft BNP Paribas Real Estate, registriert »Aufbruchstimmung« am deutschen Markt für Einzelhandelsimmobilien. Mit einem Vermietungsvolumen von fast 220.000 Quadratmetern in Innenstadtlagen in der ersten Hälfte dieses Jahres sei »das Resultat aus dem Vorjahreszeitraum um zehn Prozent getoppt worden«.

Optimistisch deutet auch Dirk Wichner, Head of Retail Leasing bei der Beratungsgesellschaft JLL, das Geschehen in den ersten sechs Monaten dieses Jahres: »Der Handel zeigt, dass er lebendig und innovativ ist und seine Stärken gegenüber dem E-Commerce gezielt ausspielen will, um die Menschen mit Genuss und Unterhaltung in die Einkaufsstraßen zu locken.«

Das gilt nicht nur für Deutschlands Metropolen. Mit 66.000 Quadratmetern sei lediglich knapp ein Drittel des Vermietungsgeschehen auf die zehn größten deutschen Städte entfallen, sagt Wichner. Das zeige, dass auch in Mittelzentren und selbst Kleinstädten Einzelhändler wieder Verkaufsflächen nachfragen.

Welches Potenzial gerade große Bekleidungsanbieter in Mittelstädten sehen, zeigen zwei Beispiele: Peek&Cloppenburg hat jüngst 7.500 Quadratmeter in Bonn angemietet, das Hagener Modehaus Sinn 4.400 Quadratmeter im früheren Karstadt-Haus im Gütersloher Zentrum. »Traditionelle Bekleidungshäuser glauben weiter an die Shopping-Destination City und sichern sich jetzt Standorte, in denen sie zuvor noch nicht vertreten waren«, sagt BNP-Geschäftsführer Scharf.

Nicht weniger zuversichtlich wertet Olaf Petersen, Geschäftsführer Research & Consulting bei der Beratungsgesellschaft Comfort, die Marktentwicklung im bisherigen Jahresverlauf: »Der Wendepunkt zum Besseren ist erreicht.« Nach dem Ende des Lockdowns sei der private Konsum in Schwung gekommen. »Es gibt einen neuen Schub für Einzelhandel und Gastronomie«, sagt Petersen.

Idealer Nährboden für gute Geschäfte

Mit den fortschreitenden Impfungen habe sich die Corona-Bedrohung deutlich reduziert und die Bevölkerung Zuversicht gewonnen. »Als ein Resultat sind die Passantenfrequenzen Anfang Juni gegenüber dem Lockdown-Niveau von nur vier Wochen zuvor drastisch angestiegen«, sagt der Researcher. »Nach einer Comfort-Auswertung der Frequenzzahlen des Hystreet-Datenportals für ausgewählte Haupteinkaufsmeilen wurde hier teilweise sogar wieder der langfristige Durchschnitt überschritten.«

Beispielhaft ablesen lässt sich das an den Shoppingmeilen in Dortmund und Düsseldorf. Wurden auf dem Dortmunder Westenhellweg am Samstag, 8. Mai, in der Spitze lediglich 1.796 Passanten pro Stunde gezählt, flanierten am Samstag, 5. Juni, pro Stunde bis zu 7.119 Besucher über die zentrale Einkaufsstraße der mit 588.000 Einwohnern drittgrößten Stadt Nordrhein-Westfalens. Im langjährigen Schnitt liegt die Spitzenauslastung in der rund einen Kilometer langen Fußgängerzone bei 6.632 Passanten.

Auch in der Düsseldorfer Schadowstraße wurde am 5. Juni mit 8.034 Besuchern pro Stunde in der Spitze der langjährige Durchschnitt von 6.791 Passanten klar übertroffen. Am 8. Mai waren es hingegen pro Stunde nur maximal 2.146 Besucher. Den stärksten Anstieg im Vergleich der beiden Tage registrierten die Hystreet-Auswerter in der Spitalerstraße in Hamburg. Wagten sich am 8. Mai in der Spitze nur 1.278 Besucher pro Stunde in die Shoppingmeile der Hansestadt, waren es einen Monat später 6.965 – ein Plus von 445 Prozent.

Steigerung des privaten Konsums um 8,5 Prozent

Angesichts der deutlich gewachsenen Sparguthaben im vergangenen Jahr böte die Rückkehr der Passanten in die Einkaufsmeilen nun »einen idealen Nährboden für gute Geschäfte – gerade im stationären Einzelhandel«, sagt Petersen. Während die privaten Haushalte im langjährigen Mittel lediglich 10,5 Prozent ihres verfügbaren Einkommens auf die hohe Kante legen, war die Sparquote 2020 nach Berechnung der Wirtschaftsweisen auf 16,2 Prozent gestiegen und erreichte während des Lockdowns im Frühjahr dieses Jahres sogar die bisherige Spitzenrate von 16,4 Prozent.

Geschlossene Geschäfte und Restaurants hatten dazu geführt, dass die Bundesbürger im vergangenen Jahr deutlich weniger Geld ausgegeben haben. Damit verfügten sie nun über reichlich Kaufkraft für neue Anschaffungen. Die Wirtschaftsweisen prognostizieren für das Gesamtjahr eine Zunahme beim Einzelhandelsumsatz von rund vier Prozent. »Und das ist erst der Anfang eines kräftigen Wachstumsimpulses, denn für 2022 wird gar eine reale Steigerung des privaten Konsums von rund 8,5 Prozent erwartet«, sagt Petersen.

Trotz der gewachsenen Sparneigung konnte der Einzelhandel nach Berechnungen des Handelsverbands Deutschland im vergangenen Jahr um rund 4,5 Prozent real wachsen. Allerdings profitierten davon vor allem die E-Commerce-Anbieter. »Die vermehrten Online-Käufe der Verbraucher bescherten dem Internet- und Versandhandel ein Plus von fast 25 Prozent, was mehr als doppelt so viel wie in den Vorjahren war«, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.

Zwar verzeichnete auch der stationäre Handel in 2020 unter dem Strich ein Plus von 0,8 Prozent. »Auf der Gewinnerseite standen hier jedoch nur der Lebensmitteleinzelhandel mit einem Umsatzwachstum von acht Prozent sowie Bau- und Möbelmärkte«, sagt Vornholz. Auf der Verliererseite fanden sich hingegen die meisten übrigen Branchen mit einem durchschnittlichen Umsatzverlust von zehn Prozent. »Der Textileinzelhandel musste gar Umsatzeinbußen von mehr als 20 Prozent hinnehmen«, sagt der Immobilienökonom. »Durch die Arbeit im Homeoffice haben viele Beschäftigte vergangenes Jahr darauf verzichtet, sich neue Kostüme, Blusen, Anzüge und Hemden zuzulegen.«

Nachfrageüberhang bei Textilien

Das sei nun anders. »Bei Textilien besteht ein erheblicher Nachfrageüberhang, da die Menschen nun wieder vermehrt im Büro arbeiten und sich mit Freunden und Bekannten treffen«, sagt der Ökonom. »Neue Kleidungsstücke sind nun begehrt.« Auch andere Einzelhandelssegmente, deren Produkte im Lockdown kaum gefragt waren, könnten mit wachsenden Absatzzahlen rechnen.

Um während der Lockdowns ihre Kunden weiterhin erreichen zu können, haben nicht wenige Einzelhändler eine Online-Präsenz aufgebaut oder ihren bereits bestehenden Internet-Auftritt erweitert. »Wir sehen zunehmend, dass stationärer und Online-Handel Synergien nutzen, anstatt in Opposition zueinander zu stehen«, analysiert JLL-Retailexperte Wichner. »Neben den großen Ketten haben auch viele kleinere Händler ihre digitalen Hausaufgaben gemacht und sind nun ebenfalls online präsent, was vielen durch den Lockdown geholfen hat.« Davon dürften sie künftig weiterhin profitieren. Denn Konsumenten nutzen immer häufiger Omnichannel-Angebote, um bei den von ihnen bevorzugten Geschäften sowohl stationär als auch online einzukaufen.

Gleichzeitig würden künftig »zusätzliche stationäre Läden zu Umsatzverstärkern für klassische Online-Händler werden«, sagt Comfort-Experte Petersen. »Sie verleihen dem E-Commerce-Format ein stationäres Gesicht und machen Online-Marken neu erlebbar.« Damit setzen die E-Commerce-Anbieter auch darauf, dass in der durch die Impfungen nun anbrechenden Post-Pandemie-Phase der stationäre Erlebnis-Einkauf für viele Konsumenten massiv an Bedeutung gewinnen werde. »Es wird eine Renaissance all der Dinge geben, die in der Krise so schmerzlich vermisst wurden«, sagt Petersen. »Reisen, Ausgehen, Kulturveranstaltungen, Konzerte und Sport-Events besuchen – und eben auch: Shoppen!«

Einzelhandelsimmobilien weiterhin gefragt

Auch Investoren setzen weiterhin auf Einzelhandelsimmobilien. Nach CBRE-Berechnungen wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres Retail-Liegenschaften im Gesamtwert von 3,5 Milliarden Euro in Deutschland erworben. Der zu Beginn der Corona-Pandemie befürchtete Einbruch der Marktwerte ist ausgeblieben, wie eine Studie von JLL zeigt. Danach legten die Spitzenrenditen bei Shopping Centern in Toplage nur minimal von 4,75 Prozent im zweiten Quartal vergangenen Jahres auf aktuell 4,85 Prozent zu. »Bei Geschäftshäusern stiegen die Spitzenrenditen im selben Zeitraum äußerst geringfügig von 2,87 Prozent auf 2,91 Prozent«, sagt Chefresearcher Helge Scheunemann.

Die Renditen von Immobilien entwickeln sich spiegelbildlich zur Preisentwicklung. Sinken die Preise, legen die Renditen zu, weil Erwerber aus den gleichbleibenden Mieteinnahmen nun prozentual höhere Erträge in Relation zu den Erwerbskosten beziehen. Umgekehrt führen steigende Preise zu sinkenden Renditen, weil die Erträge im Vergleich zu den Ankaufskosten prozentual geringer ausfallen.

Hingegen verteuerten sich Fachmarktzentren, deren Geschäfte größtenteils während der Lockdowns nicht schließen mussten, deutlich in den vergangenen zwölf Monaten. »Entsprechend fielen die erzielbaren Spitzenrenditen von 4,2 Prozent auf 3,75 Prozent«, sagt Scheunemann. »Fachmärkte stehen stark im Fokus der Investoren.«

Ein Beitrag von
Hubertus Siegfried,
freier Journalist