Dynamik entsteht oft in Wellen

Ob Innenstadt, Center oder Fachmarkt – die Anforderungen an Einzelhandelsflächen wandeln sich spürbar. Unternehmen suchen Standorte, die Frequenz bringen, flexibel nutzbar und zukunftsfähig sind. Ein Interview mit Daniel Kroppmanns, Director und Head of Retail Agency Germany, und Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, beide bei Savills.

Wie verändert sich aktuell die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zwischen klassischen Highstreet-Lagen, Einkaufszentren und hybriden Mixed-Use-Konzepten – und welche Trends sehen Sie mittelfristig für die nächsten drei bis fünf Jahre?

Daniel Kroppmanns: Die Nachfrage nach Handelsflächen bewegt sich insgesamt auf einem deutlich niedrigeren Niveau als noch vor wenigen Jahren, und das gilt für alle Formate und Lagen. Einzelhändler prüfen Standorte heute genauer hinsichtlich Frequenz, Sichtbarkeit und Markenumfeld. Auch Mietvertragskonditionen werden intensiver verhandelt.

Expansionsprogramme mit Dutzenden Neueröffnungen pro Jahr sind passé, an ihre Stelle tritt selektives Wachstum. Dabei entsteht Dynamik oft in Wellen: In den vergangenen Jahren waren es Sneaker-Konzepte, aktuell sorgen Formate wie Popmart, die geplante Expansion von Inditex mit Lefties oder die Rückkehr altbekannter Marken wie Abercrombie & Fitch für Aufmerksamkeit. Insgesamt bleibt die Entwicklung jedoch verhalten, wodurch die weiterhin gut laufenden Lagen allerdings umso klarer herausgestellt werden.

Welche Entwicklung beobachten Sie bei Spitzenrenditen für Handelsimmobilien in den A- und B-Städten, und inwiefern beeinflussen Zinsniveau und Konsumklima die Transaktionsbereitschaft institutioneller Investoren?

Karsten Nemecek: Die Transaktionsbereitschaft institutioneller Investoren im Handelssegment hat sich nicht zyklisch verändert, sondern bereits vor der Zinswende strukturell verschoben. Risikoaverses Kapital konzentriert sich heute nahezu ausschließlich auf den Nahversorgungsbereich. In anderen Segmenten ergeben sich daraus zwei Effekte. Erstens entsteht ein Verkaufsüberhang, weil ein Teil der Käuferbasis weggebrochen ist. Zweitens fehlt damit auch jene Investorengruppe, die früher als Preisanker fungierte. 

Für wertsteigerungsorientierte oder antizyklische Investoren ergibt sich daraus ein Umfeld mit Chancen: Wer bereit ist, in Produkt, Nutzung und Standort zu investieren, trifft auf vergleichsweise geringe Konkurrenz und realistischere Preisvorstellungen.

Susanne Müller