Einzelhandel in Europa

Der europäische Einzelhandelssektor zeigt bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit inmitten globaler wirtschaftlicher Herausforderungen. Während politische Unsicherheiten durch US-Handelspolitik und makro­ökonomische Spannungen die Märkte belasten, demonstriert Europas Handelslandschaft ihre Anpassungsfähigkeit und strukturelle Stärke.

Die Eurozone verzeichnete im ersten Quartal 2025 ein Wirtschaftswachstum von 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, wobei ein leichter Rückgang von 0,1 Prozent für das zweite Quartal erwartet wird. Das BIP-Wachstum wird für 2025 mit 1,1 Prozent und für 2026 mit 0,8 Prozent prognostiziert, während die EU insgesamt ein etwas stärkeres Wachstum von 1,2 Prozent  respektive einem Prozent erreichen soll.

Das Konsumentenvertrauen reagierte sensibel auf politische Entwicklungen: Nach einem Rückgang im April 2025 aufgrund von Trumps Zollankündigungen erholte es sich im Mai wieder. Die Inflation in der Eurozone lag im Juni 2025 bei 2,0 Prozent, unterstützt durch die achte Zinssenkung der EZB seit Juni 2024 auf 2,0 Prozent.

Moderate, aber stetige Entwicklung

Für 2025 wird ein Wachstum der Einzelhandelsumsätze von 1,9 Prozent in der Eurozone und 2,1 Prozent in der EU erwartet, gefolgt von 1,7 beziehungsweise 1,9 Prozent im Jahr 2026. Die verfügbaren Einkommen sollen im Zeitraum von 2025 bis 2027 real um durchschnittlich ein Prozent jährlich in der Eurozone steigen, was dem Einzelhandel zugutekommen dürfte.

Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Entwicklung in den europäischen Märkten. Während Länder wie Ungarn, die Tschechische Republik und Irland Wachstumsraten von mehr als drei Prozent verzeichnen, zeigen etablierte Märkte wie Italien, die Schweiz und Deutschland moderatere Zuwächse zwischen 0,7 und 1,8 Prozent.

Deutschland: Stabiler Anker

Der deutsche Einzelhandelsmarkt nimmt dabei eine zentrale Rolle ein, und es wird für den Zeitraum von 2025 bis 2029 ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 1,8 Prozent erwartet. Deutschlands Position als einer der größten Konsummärkte Europas wird durch starke Fundamentaldaten untermauert: Der Lebensmittelsektor allein generierte 2024 beeindruckende Umsätze und positioniert Deutschland neben Frankreich als größten Markt hinsichtlich der Gesamtausgaben.

Nachfrage und Expansionspläne

Derweil zeigen auf europäischer Ebene die Einzelhändler trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten weiterhin Expansionsbereitschaft. Der JLL Active Retailer Index verzeichnete im Mai 2025 einen Wert von 321 Punkten, was einer deutlichen Steigerung gegenüber dem Jahresbeginn entspricht.
 
Internationale Marken wie beispielsweise Søstrene Grene planen bis 2027 rund 500 neue europäische Filialen, während andere Einzelhändler selektiv expandieren. Mode- und Schuhhändler dominieren dabei die Expansionsaktivitäten, gefolgt von Gesundheits- und Schönheitsprodukten sowie Sport- und Outdoorprodukten.

Selektives Wachstum in Premiumlagen

Die Entwicklung der Einzelhandelsmieten zeigt ein differenziertes Bild innerhalb Europas. Während London und Paris mit jeweils über 20.000 Euro pro Quadratmeter und Jahr die Spitzenplätze bei den Top-Einzelhandelslagen belegen, verzeichnen Märkte wie Edinburgh (plus 22,5 Prozent), Glasgow (plus 12,2 Prozent) und Leeds (plus 11,1 Prozent) die stärksten jährlichen Mietsteigerungen. Der europäische Spitzenmietenindex für Shopping Center zeigt ein durchschnittliches Wachstum der Mieten von drei Prozent seit 2024. Polen führt den Index mit einem beeindruckenden Mietenwachstum von 23,1 Prozent, gefolgt von Italien (plus 9,1 Prozent) und Irland (plus 8,7 Prozent).

Digitaler Wandel auch stationär

Der europäische E-Commerce-Markt zeigt eine bemerkenswerte Dynamik mit gleichzeitiger Stabilisierung des stationären Handels. Onlineverkäufe werden voraussichtlich bis 2029 einen Anteil von 16 Prozent am Gesamteinzelhandelsumsatz erreichen, verglichen mit 14 Prozent im Jahr 2024. Das jährliche Wachstum des Onlinehandels wird für den Zeitraum 2025-2029 mit 7,0 Prozent prognostiziert, während physische Verkäufe mit 3,3 Prozent jährlich wachsen sollen.

Besonders hervorzuheben ist die wachsende Bedeutung von Click-and-Collect-Services. Im Vereinigten Königreich soll der Anteil von Click-and-Collect an den Online-Verkäufen von 14,4 Prozent im Jahr 2022 auf 19,1 Prozent bis 2027 steigen. Diese hybriden Konzepte stärken die Bedeutung physischer Standorte, verbessern die Margen der Händler und reduzieren Lagerkosten.

Die Erfüllungskosten für Online-Händler sind erheblich gestiegen. Amazons globale Erfüllungskosten als Prozentsatz der Netto-Einzelhandelsumsätze stiegen von 13 Prozent im Jahr 2014 auf 23 Prozent im Jahr 2024. Diese Entwicklung zeigt klar, dass stationäre Angebote für die Einzelhändler in der Regel günstiger sind als die Hauszustellung.

Wachsende Nachfrage

Der europäische Einzelhandels-Investmentmarkt erwies sich als robust: Im ersten Halbjahr 2025 wurden 15 Milliarden Euro investiert, ein Anstieg von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im zweiten Quartal allein wurden sieben Milliarden Euro investiert, was einem Wachstum von acht Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2024 entspricht.

Shopping Center führten dabei mit 31 Prozent der Kapitalzuflüsse, gefolgt von High-Street-Objekten (27 Prozent) und Fachmarktzentren (25 Prozent). Supermärkte/Discounter/SB-Warenhäuser machten zehn Prozent der gehandelten Volumina aus.
 
Das Vereinigte Königreich dominiert mit 28,8 Prozent der europäischen Einzelhandelstransaktionen, gefolgt von Frankreich (zwölf Prozent) und Deutschland (10,5 Prozent). Steigende Transaktionsvolumina in Irland, den Niederlanden und Italien zeigen ein steigendes Interesse von Investoren in diesen Märkten.
 
Aufgrund der US-Zollunsicherheit und der verlangsamten Wachstumsaussichten für Europa besteht eine erhöhte Wahrscheinlichkeit, dass die für 2025 erwartete moderate Kompression der Spitzenrenditen erst zum Jahresende oder Anfang 2026 erkennbar sein wird.

Markt setzt Erholung fort

Zugleich spiegelte sich auch auf dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien im ersten Halbjahr eine verstärkte Zuversicht, denn der Markt setzte seinen Erholungskurs fort und hat mit einem Transaktionsvolumen von 2,9 Milliarden Euro das Vorjahr um zehn Prozent übertroffen. Mit dem Volumen nahm auch die Zahl der Transaktionen zu und stieg im Jahresvergleich von 96 auf 112 Abschlüsse. Erneut standen Fachmarktprodukte im Fokus des Transaktionsgeschehens. Bemerkenswert dabei ist, dass es eine deutliche Zunahme an nicht lebensmittelgeankerten Fachmarktransaktionen gegeben hat. 

Hierbei handelt es sich um Sondereffekte durch einige Portfoliotransaktionen in diesem Segment. Dennoch ist zu sagen, dass auch nicht lebensmittelgeankerte Objekte eine deutliche Liquiditätszunahme erfahren haben. Dennoch wird die aktuelle Angebotslandschaft eher von klassischen Produkten dominiert, die auch den Transaktionsschwerpunkt in dem Segment im weiteren Jahresverlauf ausmachen werden.

Drei große Transaktionen

Drei große Transaktionen erzielten in Deutschland zusammen mehr als 1,5 Milliarden Euro. Zu den zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich aus dem ersten Quartal kam nun mit der Übernahme der Porta Gruppe durch XXXLutz eine weitere hinzu, die sich zusammen auf mehr als 1,5 Milliarden Euro summieren. Damit erzielen die drei Großabschlüsse gemeinsam mehr Volumen als es im Vorjahreshalbjahr vier Transaktionen von mehr als 100 Millionen Euro vermochten.

Die starke Dominanz der Supermärkte, die im ersten Quartal durch eine Portfoliotransaktion 43 Prozent des Gesamtvolumens ausmachten, hat sich im zweiten Quartal relativiert. Zwar sind Fachmarktprodukte mit insgesamt 64 Prozent immer noch der bei weitem wichtigste Teil des Marktes. Allerdings tragen Fachmärkte selbst mit 36 Prozent am meisten dazu bei, während Supermärkte nun mit 20 Prozent und Fachmarktzentren mit acht Prozent folgen. Shopping Center kommen auf 20 Prozent, Geschäftshäuser auf 13 Prozent, und Warenhäuser wurden mit einem Anteil von drei Prozent kaum gehandelt.

Resiliente Entwicklung

Der europäische Einzelhandelsimmobilienmarkt beweist seine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit gegenüber makroökonomischen Unsicherheiten und geopolitischen Spannungen. Trotz der anhaltenden Herausforderungen durch US-Handelspolitik und volatile wirtschaftliche Rahmenbedingungen zeigt der Sektor strukturelle Stärke und defensive Qualitäten, die ihn für Investoren und Einzelhändler gleichermaßen attraktiv machen.

Mehrstufige Marktentwicklung

Eine mehrstufige Erholung ist derzeit über verschiedene Märkte und Retail-Asset-Klassen hinweg im Gange. Während Investoren weiterhin hochselektiv bei ihren Engagements bleiben, deuten die Marktindikatoren darauf hin, dass die Investitionsvolumina 2025 die Werte von 2024 übertreffen werden – sofern sich die makroökonomischen Bedingungen nicht erheblich verschlechtern.

Lebensmittelanker im Fokus

Besonders positiv gestaltet sich der Ausblick für lebensmittelgeankerte Standorte und Fachmarktzentren. Neue paneuropäische Investmentstrategien großer institutioneller Investoren konzentrieren sich verstärkt auf bedeutende Fachmarktzentren in Europa. Diese Entwicklung spiegelt das gewachsene Verständnis für die Resilienz und die stabilen Ertragsströme dieser Asset-Klasse wider.

Die Nachfrage von Spezialinvestoren nach lebensmittelgeankerten Immobilien und Fachmarktzentren erreicht derzeit ein außergewöhnlich hohes Niveau. Diese Dynamik führt bereits in einigen Märkten zu einer moderaten Kompression der Spitzenrenditen für das Jahr 2025, was die positive Marktentwicklung und das gestiegene Vertrauen in diese Segmente unterstreicht.

Strukturelle Stärke als Fundament

Die Kombination aus stabilen Verbraucherfundamentaldaten, selektiver Händlerexpansion und anhaltender Investorennachfrage schafft ein solides Fundament für weiteres Wachstum im europäischen Einzelhandelsimmobilienmarkt. Diese strukturellen Faktoren verleihen dem Sektor seine charakteristische Resilienz, auch in Zeiten erhöhter Volatilität.

Perspektiven und Erfolgsfaktoren

Die Prognosen deuten darauf hin, dass sich das Wachstumstempo zwar verlangsamen könnte, die Resilienz des Sektors jedoch seine defensiven Qualitäten auch in volatilen Zeiten unter Beweis stellt. Für Investoren und Einzelhändler gleichermaßen bietet Europa weiterhin attraktive Möglichkeiten, wobei Qualität und Standort die entscheidenden Erfolgsfaktoren bleiben.

Trotz geopolitischer Spannungen und wirtschaftlicher Unsicherheiten zeigt der europäische Einzelhandelsmarkt strukturelle Stärke, die ihn zu einem verlässlichen Partner für langfristige Investitions- und Expansionsstrategien macht. Die anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in erstklassigen Lagen unterstreicht das Vertrauen in die Zukunftsfähigkeit des Sektors und seine Fähigkeit, auch in herausfordernden Zeiten stabile Renditen zu generieren.

Ein Gastbeitrag von
Sandra Ludwig
Head of Retail Investment EMEA, JLL