Flexibilität ist die neue Miete

Noch vor wenigen Jahren galten im deutschen Einzelhandel Miet­verträge mit zehn Jahren Laufzeit als Standard. Heute sieht die Realität deutlich anders aus: Nach dem aktuellen Marktbericht der DZ HYP zum Immobilienmarkt Deutschland 2025 liegt die übliche Vertragsdauer im Modeeinzelhandel nur noch bei drei bis fünf Jahren – ein klarer Bruch mit den langen Laufzeiten der Vergangenheit. Auch JLL und Savills verweisen in ihren Marktberichten 2024/2025 auf ein sehr dynamisches Vermietungsgeschehen, das stark von kurzfristigen Verträgen geprägt ist.

Gleichzeitig werden in Deutschland kaum noch neue Handelsflächen entwickelt. Laut DZ HYP ist die Zahl der Einkaufszentren und deren Verkaufsfläche 2024 erstmals gesunken. Projektentwickler ziehen sich angesichts gestiegener Baukosten und prominenter Insolvenzen wie Signa, Centrum und Gerchgroup zurück. Neubauten sind selten, stattdessen dominieren Revitalisierungen und Repositionierungen von Bestandsobjekten.

Online-Marketing immer teurer

Ein weiterer Treiber ist die Marketingseite. Studien zeigen, dass sich die Kundenakquisitionskosten über Online-Kanäle – Customer Acquisition Costs, CAC – in den letzten fünf Jahren um bis zu 60 Prozent erhöht haben. Für viele Marken lohnen sich digitale Kanäle daher kaum noch, auch wenn sie ein Muss im Marketing-Mix bleiben. Das lenkt Budgets verstärkt in physische Räume: Pop-ups, Brand Activations und temporäre Retail-Konzepte gewinnen an Attraktivität.

Shops als Medienkanäle

Die National Retail Federation (NRF) spricht in diesem Zusammenhang vom „goldenen Zeitalter der Retail Media Networks“. Auf der NRF 2024 wurde klar formuliert: „Physical stores are the next major media channel“. Damit sind Handelsflächen nicht länger nur Verkaufsräume, sondern auch Medienplattformen im Marketing-Mix. Studien von IAB Europe und eMarketer bestätigen, dass dieser Trend aus den USA nach Europa schwappt und sich hier zunehmend etabliert. Retailer wie OBI und Rewe haben Retail Media als zusätzliches Geschäftsfeld zum klassischen Trade Marketing für sich entdeckt.

Rolle der Shopping Center

Gerade Shopping Center haben in diesem Kontext eine besondere Rolle: Sie bündeln nicht nur Frequenz und Vielfalt, sondern bieten eine Vielzahl an Flächen, die zu physischen Touchpoints für Marken und Händler werden können – von der klassischen Ladenfläche über Promotionspots in den Mall-Gängen bis hin zu Außenflächen und Parkplätzen. Jede dieser Flächen kann genutzt werden, um Reichweite, Aufmerksamkeit und Markenerlebnisse zu schaffen – und verwandelt das Center in ein vielseitiges Mediennetzwerk. Darüber hinaus spielt die Near Economy eine immer größere Rolle: Lokale Vermietungen an Start-ups, Food Trucks, regionale Marken oder D2C-Brands schaffen Nähe und Relevanz für den Kunden vor Ort. Shopping Center und Handelsimmobilien werden zu lebendigen Plattformen, die weit mehr sind als reine Mietverhältnisse.

Verborgene Chancen

Viele Handelsimmobilien verfügen über Flächen, die bislang kaum aktiv vermarktet wurden: Promotionflächen im Center, temporäre Aktivierungsflächen in den Mall-Gängen, Außen­bereiche für Autopräsentationen, Parkplätze für Food Trucks oder Filmproduktionen, Flächen für Verkostungen, Sampling oder Flyering. Bisher galten diese Flächen eher als Kostenfaktor: Aufwand in der Verwaltung, kaum standardisierte Prozesse, hoher Abstimmungsbedarf. Die Folge: Viel Poten­zial blieb ungenutzt.

Umsatz statt Nebenschauplatz

Mit der richtigen Technologie und digitalen Prozessen wird aus diesem Nebenschauplatz jedoch ein profitabler Umsatztreiber. Plattformen für flexible Vermietung ermöglichen eine schnelle Vermarktung, standardisierte Vertragsabwicklung und automatisierte Abrechnung. Aus totem Kapital werden neue Einnahmequellen – mit direktem Einfluss auf den Immobilienwert Bewertungs-Experten von JLL in Kanada und den USA haben mir bestätigt, dass Umsätze aus flexibler Vermietung in die Bewertung einbezogen werden können, wenn die Mietumsätze konstant oder steigend und die unterliegenden Daten gut strukturiert und analysierbar sind – ähnlich wie bei Hotels, die ebenfalls fast ausschließlich mit kurzfristigen Buchungen arbeiten.

Wie skalieren?

Die Immobilienwirtschaft ist traditionell kein Vorreiter im Change Management. Doch gerade deshalb eignet sich das Thema flexible Vermietung als Einstiegsfeld für digitale Transformation. Ganzheitliche Wirkung: Digitale Transformation bricht Silos auf und bringt Leasing, Marketing, Recht, IT und Buchhaltung an einen Tisch. Geringe Investitionskosten: Die Einführung digitaler Leasing-Plattformen ist im Vergleich zu klassischen Bauinvestitionen minimal. Bewährte Modelle: Internationale Märkte zeigen, dass flexible Vermietung in großem Stil funktioniert. Einige Plattformen wickeln bereits tausende von Deals pro Monat ab, inklusive Vertragsunterzeichnung, Rechnungsstellung und Zahlung – oft innerhalb eines einzigen Tages. Einbindung in bestehende Systeme: Die technische Integration kann pragmatisch erfolgen – entweder über Schnittstellen oder einfach über standardisierte CSV-Importe in bestehende Systeme. Das bedeutet: Auch in Deutschland können Center-Betreiber in kurzer Zeit ihre Flächen monetarisieren, die Prozesse professionalisieren und dabei sowohl Effizienzgewinne als auch neue Umsätze realisieren.

Erfolg für flexible Vermietung

Flexibles Vermieten kann enorme Umsatz- und Effizienzgewinne bringen, vorausgesetzt, die Strategie ist sauber aufgesetzt. Erfolg entsteht hier nicht durch Einzelmaßnahmen, sondern durch ein klares Zusammenspiel folgender Erfolgsfaktoren: Klare Zielsetzung im Asset Management: Die Bereitschaft, zusätzliche Umsatzströme zu aktivieren, ist die Grundvoraussetzung. Flexible Vermietung darf nicht als kurzfristiges Maßnahme verstanden werden, sondern sollte fest in die langfristige Asset-Strategie und Positionierung des Centers integriert sein. Engagement des Center- und Property-Managements: Lokale Teams müssen die Flächen kennen und aktiv mitgestalten. Idealerweise werden auch entsprechende Anreize gesetzt. Inventarisierung und transparente Preisgestaltung: Ein klar definiertes Flächeninventar mit aussagekräftigen Fotos und einfach nachvollziehbaren Tarifen ist entscheidend für schnelle Abschlüsse. Allgemeine Mietbedingungen und Online-Zahlungen: Je einfacher die rechtlichen Rahmenbedingungen, desto schneller lassen sich Deals realisieren. In Deutschland können Mietverträge bis zu zwölf Monaten Laufzeit formfrei (§ 550 BGB) – also vollständig digital – abgeschlossen werden. Negativliste oder Kurationsregeln: Diese sind entscheidend, wobei ein vollständiger Ausschluss ähnlicher Produkte kontraproduktiv ist – vielmehr steigert die richtige Balance den Mehrwert für das gesamte Center. Zentrale Plattform: Alle Anfragen, Verträge, Rechnungen und Zahlungen sollten über eine zentrale Plattform laufen und effizient in Buchhaltungs- und ERP-Systeme überführt werden, um Transparenz und Effizienz sicherzustellen. Die Zentralisierung erlaubt auch Echtzeit-Analysen. Last but not least Vermarktung und Einbindung der bestehende Mieter: Ein aktives Onboarding der Bestandsmieter sowie Sonderkonditionen, etwa durch Rabattierungen für eigene Pop-up-Flächen, helfen dabei, Vorbehalte abzubauen und Akzeptanz zu schaffen. Über die eigene Center-Website, Social Media und bestehende Kundendaten lassen sich nicht nur neue Leads generieren, sondern auch vergangene Mieter und Interessenten gezielt ansprechen. Die Kombination aus digitaler Plattform, klarer Struktur und aktivem Marketing verwandelt flexible Flächen von einer Nebensache in ein strategisches Geschäftsfeld.

Konzepte in der Praxis

Unternehmen wie HBB Centermanagement und IPH Centermanagement setzen bereits gezielt auf Online-Vermarktung, Specialty Leasing und flexible Konzepte.  „Die Zukunft der Flächenvermarktung liegt in der Flexibilität. Mit neuen Leasingansätzen schaffen wir Mehrwert – für Mieter, Kunden und Eigentümer gleichermaßen“, so Marcus Eggers, Geschäftsführer von IPH Centermanagement. IPH betreibt eine Online-Vermarktungsplattform, die bisher sechs Shopping Center abdeckt. Die Integration temporärer Formate ist dabei nicht nur eine Übergangslösung, sondern Teil einer langfristigen Strategie. Drei Beispiele von Unternehmen aus der Schweiz, welche das Geschäftsfeld seit mehreren Jahren strategisch abdecken, zeigen wie stark flexible Vermietung wirken kann.

Durch gezielte Online-Vermarktung und digitale Prozesse konnten Unternehmen wie der größte Schweizer Centermanager Wincasa, der größte Retailer Migros und die Schweizerische Post mit über 800 Standorten und tausenden flexiblen Flächen deutliche Erfolge erzielen. Wincasa erreichte innerhalb von zwölf Monaten eine Umsatzsteigerung von 288 Prozent. Migros Aare setzt seit über fünf Jahren in ihren Einkaufszentren auf Effizienz, wobei der administrative Aufwand um 90 Prozent reduziert und die Bearbeitungszeit von Anfrage bis zu Vertragsschluss von mehreren Wochen auf weniger als einen Tag stark verkürzt wurde. Die Schweizerische Post profitierte von einer sehr hohen Konversionsrate von 75 Prozent und verzeichnete dadurch eine Umsatzsteigerung von über 30 Prozent. Diese Beispiele zeigen eindrücklich, wie Digitalisierung und flexible Vermietung sowohl die Vermarktung als auch die operative Effizienz und den Umsatz nachhaltig verbessern können.

Flexible Vermietung funktioniert nicht nur in der Theorie. Mit den richtigen Tools und Strukturen lassen sich signifikante Umsatzsteigerungen, Effizienzgewinne und eine höhere Kundenzufriedenheit erzielen.

Flexibilität als Zukunftsmodell

Die Rahmenbedingungen im Handel ändern sich rasant – lange Verträge und starre Flächenmodelle gehören oft der Vergangenheit an. Wer als Eigentümer, Asset Manager oder Center-Betreiber heute neue Umsatzquellen erschließen will, kommt an der flexiblen Vermietung nicht vorbei. Von der Pop-up-Fläche über Aktivierungen bis zu Sponsorings und Food Trucks auf dem Parkplatz: Jede Fläche kann Wert schaffen – wenn sie professionell vermarktet, digital gesteuert und konsequent skaliert wird. Die Beispiele aus der Schweiz zeigen eindrucksvoll, welches Potenzial in diesem Ansatz steckt. Für deutsche Center-Betreiber gilt daher: Flexibilität ist die neue Miete.

Ein Gastbeitrag von 
Chalid El Ashker
CEO von Spacewise