Handelsimmobilien im Bestand

Das Donau-Einkaufszentrum Regensburg war 1967 die erste moderne Mall Europas. Es gehört zur DV Immobilien Gruppe, die ihre Standorte als Bestandhalter über Jahrzehnte zukunftsfähig hält, in dem sie diese als wandelbare und lebenswerte Orte gestaltet.

A ls der Firmengründer der DV Immobilien Gruppe, Dr. Johann Vielberth, am 14. September 1967 mit dem Donau-Einkaufszentrum in Regensburg das erste zweigeschossige und voll klimatisierte Einkaufszentrum Europas eröffnete, war dies nicht nur die Umsetzung einer unternehmerischen Vision. Vielberth hatte – inspiriert von seinen Treffen mit dem amerikanischen Architekten und Shopping-Center-Pionier Victor von Gruen – das Konzept der amerikanischen Malls auf die mittelständisch geprägte Handelslandschaft in Deutschland übertragen. Es zeigte schon damals die Philosophie und Strategie des Familienunternehmens, Gewerbeimmobilien nicht als Handelsware zu verstehen, sondern als attraktive Aufenthaltsorte, die über Jahrzehnte im Bestand aktiv gemanagt werden.

No-Go kalte Konsum-Maschine

Zur Eröffnung sagte Vielberth: „Wir wollten keine kalte Konsum-Maschine schaffen, sondern einen lebendigen, gesellschaftlich akzeptierten Marktplatz.“ Diese Aussage wirkt bis heute wie ein Manifest für die Shopping Center der DV Immobilien Gruppe. Und sie hat sich in 56 Jahren bewährt, wie Stephan Hof, als Zentralgeschäftsführer der DV Immobilien Management GmbH für die Shopping Center der Gruppe verantwortlich, bestätigen kann: „Wir sind überzeugt, dass Veranstaltungen, Ausstellungen und die Einbindung der Vereine und gesellschaftlichen Gruppen in der Region elementar wichtig für den langfristigen und nachhaltigen Erfolg von Einkaufszentren sind. Unsere Center sind Treffpunkte für die Menschen in der Region. Im DEZ haben zum Beispiel auch 80 Stammtische ihre Heimat.

Donau-Center sehr beliebt

Vielberth hatte das Donau-Einkaufszentrum mit 17 Meter breiten Ladenstraßen geplant, um genug Raum für Aktionen und Ausstellungen zu haben. Das DEZ bietet Vereinen und Kunstschaffenden in der Region eine Plattform, sich zu präsentieren, ist sogar als Kunstgalerie gelistet. Heute besuchen bis zu 40.000 Menschen täglich das Donau-Einkaufszentrum, das auf rund 80.000 Quadratmetern Nutzfläche 140 Shops, Cafés und Restaurants bietet.

Von Mietermix zu Mixed-use

Neben einer hohen Aufenthaltsqualität hatte Vielberth schon in den 60er Jahren als weitere zentrale Bausteine für einen langfristigen und substanziellen Erfolg von Shopping Centern eine hohe bauliche Qualität für eine lange Nutzungsdauer, flexibel gestaltbare Flächen für unterschiedlichste Nutzungen und einen ausgewogenen Mietermix identifiziert. Schon die ersten Mieter wählte er strategisch aus: Neben den damals großen Einzelhandelsmagneten wie Quelle, coop oder Woolworth siedelten sich auch viele regionale Familienbetriebe an, die bereits in der Regensburger Altstadt eine Filiale betrieben und zum Teil bis heute Mieter im DEZ sind. „Für unsere Center sind der aktiv gemanagte Mietermix und die Nähe zu unseren Mietpartnern bis heute der Schlüssel zum Erfolg. Als mittelständisch geprägter Bestandshalter, der die Center selbst betreibt und vermietet, können wir hier glücklicherweise schnell und flexibel agieren. Und da wir über Jahrzehnte an den Standorten präsent sind, hat sich auch eine sehr enge Partnerschaft zu unseren Mietern aufgebaut. Diese Vertrauensbasis zahlt sich gerade in Krisen wie der Coronapandemie aus“, erzählt Stephan Hof.

Alternative Nutzungskonzepte

Doch was tun, wenn für eine frei werdende Fläche der Wunschmieter nicht gefunden werden kann? Gerade größere Einzelhandelsflächen können in Centern immer schwerer vermietet werden. In der aktuellen Diskussion zur Zukunft von Einkaufszentren rücken daher Mixed-use-Konzepte immer stärker in den Fokus. „Mixed use beschreibt die Integration alternativer Nutzungskonzepte in Einkaufszentren. Wenn man so will, basieren unsere Center seit Jahrzehnten auf diesem Prinzip, da wir schon immer flankierend zum Einzelhandel weitere Nutzungen wie Büros, Arztpraxen, Kinderbetreuung oder Fitnesseinrichtungen integriert haben“, sagt Stephan Hof.

Wandel meistern mit flexiblen Flächen

Das Modell des lebendigen Marktplatzes mit unterschiedlich genutzten Flächen übertrug die DV Immobilien Gruppe auch auf das 1997 eröffnete Brücken-Center in Ansbach, reagierte jedoch mit einer baulichen Variante, einem Mix aus Mall und Fachmarktzentrum, auf die großen Veränderungen im Einzelhandel. Das Brücken-Center entstand in einer Zeit, als der Shopping-Center-Boom nach der Wende gerade abebbte, dafür immer mehr große Fachmärkte an den Ortsrändern entstanden. „Fachmärkte brauchen große Flächen. Die gab und gibt es in Innenstädten nicht. Wir haben daher einen L-Schenkel als offene Ladenstraße an die Mall angedockt und konnten so die benötigten Flächen für Fachmärkte zur Verfügung stellen. Durch die städtebauliche Anbindung des Centers über eine Brücke an die Altstadt waren so die begehrten Fachmärkte für die Ansbacher fußläufig zu erreichen“, erläutert Stephan Hof das flexible Center-Konzept.

Flexible Planung

Das Brücken-Center sorgte innerhalb kürzester Zeit dafür, dass der enorme Kaufkraftabfluss in die Metropolregion Nürnberg gestoppt und Ansbach selbst zu einem Einkaufsmagneten in Mittelfranken wurde. Doch große Flächen bergen auch große Risiken, wenn Mieter gehen. „Da wir unsere Standorte über Jahrzehnte betreiben, planen wir alle Gebäude und Flächen so flexibel, dass wir auch größere Transformationen im Handel meistern können.“ Gerade große Handelsimmobilien wie Einkaufszentren binden bei der Erstellung eine enorme Menge an grauer Energie. Im Sinne der Nachhaltigkeit gilt es daher, diese Gebäude lange zu nutzen. Hier profitiert die DV Immobilien Gruppe von einem gruppeneigenen Planungsbüro, das die Standorte und Flächen immer wieder auf neue Anforderungen anpassen kann. Zur Reduzierung des CO2-Abdrucks tragen im Brücken-Center auch technische Lösungen wie eine Kälteversorgung über Fernwärme und Absorber-Technik oder ein geschlossenes Verteilernetz für die Stromversorgung bei. „So können wir unseren Mietern günstig grünen Strom anbieten“, so Hof.

Inspirierende Lern- und Kommunikationswelt

Als 2021 der SB-Markt real nach dem Verkauf an einen russischen Investor aus dem Brücken-Center auszog, standen plötzlich 10.000 Quadratmeter auf zwei Ebenen leer. „Nur das Erdgeschoss war von der Mall erschlossen, hier konnten wir mit REWE und TK Maxx zwei starke Handelsmarken gewinnen. Beim Obergeschoss war uns klar, dass wir eine flankierende Nutzung benötigen.“ Während das Brücken-Center nach einer langfristigen Lösung für 5000 nicht zur Mall hin erschlossene Quadratmeter suchte, benötigte die nur durch eine Straße vom Brücken-Center getrennte Hochschule Ansbach dringend Erweiterungsflächen. Sie fand sie in direkter Nachbarschaft im Brücken-Center, mit dem seit über 25 Jahren eine enge Partnerschaft besteht. „Die hier nun entstehende Kooperation mit einer Bildungseinrichtung ist deutschlandweit einzigartig und beispielhaft für zukunftsfähige Mixed-Use-Lösungen, gerade für Flächen in Center-Obergeschossen“, sagt Stephan Hof. Die Hochschule wird über einen eigenen, 25 Meter langen Steg an das Center angebunden, der nicht nur eine schnelle, witterungsunabhängige Verbindung von Hochschule zum Brücken-Center, sondern auch eine direkte Anbindung an die Altstadt von Ansbach ermöglicht. Auf der ehemaligen Obergeschossfläche von real entsteht auf 5000 Quadratmetern eine vielfältige und zum Austausch anregende Lern- und Kommunikationswelt mit einem Audimax für 350 Studierende, 18 Seminarräumen und einem Sport- und Sozialbereich für Mitarbeitende und Studierende der Hochschule. „Diesen Bereich erschließen wir visuell über große Fensterfläche mit der äußeren Ladenstraße, sodass zwischen Studierenden und Besuchern der Mall eine Sichtverbindung entsteht.“ Die Anbindung an die innere Ladenstraße erfolgt über einen Aufzug. Die gesamte Fläche ist auf die gleichzeitige Nutzung von 1400 Studierenden ausgelegt. Die DV Immobilien Gruppe investiert hier einen niedrigen zweistelligen Millionenbetrag. Im Sommersemester 2025 sollen die ersten Vorlesungen im Brücken-Center stattfinden.

Susanne Müller