Hoffnungsvolle Aussichten

Erfreuliche Nachrichten aus dem Hause bulwiengesa: Die deutsche Wirtschaft zeigt erste Erholungstendenzen. Im ersten Quartal 2025 wuchs das Bruttoinlandsprodukt um 0,4 Prozent stärker als erwartet. Hauptursache für dieses Wachstum waren vorgezogene Exporte in die Vereinigten Staaten von Amerika – insbesondere aus der Pharma- und Automobilindustrie. Dennoch bleibt der Arbeitsmarkt laut Einschätzung des Analyse- und Bewertungsunternehmens angespannt.

Die Inflationsrate hat sich – wie prognostiziert – auf das Zwei-Prozent-Ziel abgeschwächt. Nach der jüngsten Zinssenkung der Europäischen Zentralbank wird laut bulwiengesa für den weiteren Verlauf des Jahres keine weitere Senkung erwartet. Positive Signale kommen vom Immobilienklimaindex der Deutschen Hypothekenbank. Dieser setzte seine Erholung im Juni fort und stieg auf 98,3 Punkte. Angetrieben wurde diese Entwicklung vom verbesserten Investmentklima, das im Vergleich zum Mai um 3,8 Prozent zulegte und nun bei 96,8 Punkten liegt. Unter den analysierten Anlageklassen zeigt das Handelsklima – nach dem Wohnsegment – die zweitstärkste Steigerung: Es legte um 1,5 Prozent zu, erreichte 85,1 Punkte und liegt damit weiterhin vor dem Bürosektor.

Marktanteile zurückgewonnen

Die Neuvermietung von Flächen sowie die Mieterträge in Handelsimmobilien hängen eng mit den Umsätzen und Umsatzerwartungen des Einzelhandels zusammen. Seit den 2010er-Jahren verzeichnet der deutsche Einzelhandel jährlich nominale Umsatzsteigerungen. Diese Entwicklung führte in der Vergangenheit zu spürbaren Mietanstiegen – insbesondere in den besten Innenstadtlagen von Groß- und Mittelstädten. Das kräftige Wachstum im Onlinehandel sorgte jedoch für eine Schwächung dieses Zusammenhangs, was ab 2018 zu einem Rückgang der Spitzenmieten im innerstädtischen Einzelhandel führte. Auch die Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie hinterließen tiefe Spuren. Seit dem Jahr 2022 zeichnet sich jedoch eine leichte Erholung im stationären Einzelhandel ab. Zwar bleibt der Onlinehandel ein bedeutender Einflussfaktor, jedoch pendelte sich dessen Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz laut Handelsverband Deutschland zuletzt bei rund 13,5 Prozent ein. Im Jahr 2021 – auf dem Höhepunkt der Pandemie – lag dieser Anteil noch bei 14,8 Prozent. Der stationäre Handel konnte demnach Marktanteile zurückgewinnen. Der Onlinehandel nimmt aktuell jedoch wieder Fahrt auf, mit einem Umsatzwachstum von 3,8 Prozent im Jahr 2024 und voraussichtlich vier Prozent im Jahr 2025. Damit wächst er derzeit doppelt so stark wie der stationäre Einzelhandel.

LEH weiter auf Expansionskurs

Der stationäre Einzelhandel reagiert seit Jahren auf den strukturellen Wandel mit einer Reduktion seiner Verkaufsflächen. Deutschlandweit sank die Verkaufsfläche laut Handelsverband Deutschland von einem Höchststand von 125,1 Millionen Quadratmetern im Jahr 2018 auf 124,1 Millionen Quadratmeter im Jahr 2024. Tatsächlich dürfte der Rückgang noch höher ausfallen, da in der Statistik teilweise noch Verkaufsflächen geführt werden, die seit längerer Zeit nicht mehr vermietet oder nicht mehr als Handelsflächen genutzt werden – etwa durch Umnutzung in Gastronomie- oder Dienstleistungsangebote. Dem Rückgang von Verkaufsflächen – so durch die Schließung von Warenhäusern – steht in vielen Innenstädten ein Flächenzuwachs im Lebensmitteleinzelhandel gegenüber. Dieser erfolgt in Form von Bestandserweiterungen oder gezielter Expansion.

Entwicklung der Mieterträge

In der Tendenz führen sinkende Verkaufsflächen bei gleichzeitig steigenden Umsätzen zu einer höheren Flächenproduktivität. Diese Entwicklung wirkt sich positiv auf die Mietertragschancen im stationären Einzelhandel aus. Die Spitzenmieten in den besten Innenstadtlagen der deutschen Großstädte reagieren entsprechend: Der Abwärtstrend bei den Mieten ist gestoppt. Im Durchschnitt der sieben größten deutschen Städte wird derzeit eine Spitzenmiete von rund 250 Euro pro Quadratmeter erzielt. Bis zum Jahr 2029 wird eine Seitwärtsbewegung mit einem leichten Anstieg auf rund 265 Euro pro Quadratmeter prognostiziert. Auch die mittelgroßen Städte folgen diesem Trend – wenn auch auf niedrigerem Niveau, mit durchschnittlichen Spitzenmieten von rund 100 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb der Großstädte bestehen jedoch Unterschiede: Berlin, München und Frankfurt am Main – als internationale Metropolen – erzielen höhere Mieten, unter anderem durch touristische Nachfrage. Städte wie Hamburg fallen hingegen zurück.

Investoren zeigen wieder Interesse

Die Nettoanfangsrenditen für hochwertige Einzelhandelsimmobilien in den besten Innenstadtlagen der Großstädte bleiben mit Blick auf das Jahr 2029 stabil bei etwa 4,1 Prozent. In den mittelgroßen Städten liegen sie bei rund 5,2 Prozent. Neben diesen sogenannten Core-Investments entdecken seit dem vergangenen Jahr auch opportunistische Investoren wieder Chancen: Immobilien mit Restrukturierungsbedarf oder solche in leicht abseitiger Lage zur Bestlage sind teils mit deutlichen Preisabschlägen erhältlich – was attraktive Renditemöglichkeiten eröffnet. Shopping Center verzeichneten ihren Renditeanstieg bereits vor den Innenstadtimmobilien. Seit 2018 stiegen die Renditen kontinuierlich, sodass Core-Objekte im Jahr 2024 Spitzenrenditen von fast sechs Prozent erzielen. Fachmarktzentren – insbesondere mit Fokus auf Lebensmitteldiscounter – liegen mit knapp fünf Prozent etwas darunter.

Verhaltener Optimismus

Im ersten Quartal 2025 stieg der Einzelhandelsumsatz nominal um 2,8 Prozent. Parallel dazu legte das Konsumbarometer des Handelsverbands Deutschland seit Januar 2025 kontinuierlich zu und erreichte im Juni 97,35 Punkte. Dieser Anstieg geht einher mit einer abnehmenden Sparneigung und wachsendem Verbrauchervertrauen. In den Innenstadtlagen der großen und mittelgroßen Städte wird wieder eine Belebung der Vermietungsaktivitäten beobachtet. Diese resultiert teilweise aus Verlagerungen bestehender Konzepte in bessere Lagen oder Immobilien, teils aber auch aus Neuansiedlungen bislang nicht vertretener Marken. Aktuell zeigen sich vor allem die Segmente Mode, Gastronomie sowie Gesundheit und Schönheit besonders aktiv. Auch preisorientierte Formate treten zunehmend als wichtige Mietergruppe auf. Mit der Marke Lefties erwägt nun auch die Discounterlinie des spanischen Inditex-Konzerns den Einstieg in den deutschen Markt. Lefties wäre damit direkter Wettbewerber von Unternehmen wie Primark, New Yorker oder auch rein digitalen Akteuren wie Shein und Haul. Die aktuellen Markttendenzen und Marktdaten deuten laut bulwiengesa auf ein erfreuliches Jahr für Highstreetimmobilien und Shopping Center hin.

Susanne Müller