Immobilienmarkt im Blick

Der deutsche Immobilienmarkt steht an einem Wendepunkt: Preisanpassungen, komplexe Finanzierungen und politische Unsicherheiten prägen die aktuelle Lage. Internationale Investoren hinterfragen Geschäfts­modelle, während Chancen in innovativen Assetklassen und urbanen Wachstumsbereichen entstehen. Im exklusiven Interview erläutert Sebastiano Ferrante, Managing Director bei PGIM Real Estate, welche Signale nötig sind, um Vertrauen zurückzugewinnen, welche Sektoren besonders attraktiv sind und wie sich das Marktumfeld in den kommenden Jahren entwickeln könnte.

Wo sehen Sie aktuell die größten Vertrauensbarrieren im deutschen Immobilienmarkt?

Sebastiano Ferrante: Die größten Vertrauens­barrieren liegen derzeit weniger in den Assets selbst, sondern vielmehr bei dem Mangel eines klaren Marktnarrativs: Nicht nur inter­na­tionale Investoren hin­ter­fragen das deutsche Geschäftsmodell – Stich­worte: Wettbewerbs­fähigkeit, Energie- und Arbeitskosten, Arbeits­kräfteverfügbarkeit und Investitions­bereit­schaft. Was fehlt, ist eine klare Linie, nicht zuletzt auf politischer Ebene. Will Deutschland Industriestandort sein oder nicht? Wollen wir weiter ein starker Export­markt bleiben oder nicht? 

Im Immobilienmarkt selbst haben sich die Preise zwar spürbar korrigiert. Allerdings werden diese angepassten Preise häufig nicht in verkaufbaren Deals realisiert, etwa weil Finanzierungen verlängert werden und man hofft, die Korrektur damit auszusitzen. Darüber hinaus erschwert die Komplexität des Marktzugangs schnelle Allokations­entschei­dungen, insbesondere im Vergleich zu Märkten mit einfacher kapitalmarktbasierter Beteili­gung.

Preise korrigieren

Welche konkreten Signale müssten kommen, damit internationales Kapital wieder stärker und langfristiger nach Deutschland zurückkehrt?

Ein zentrales Signal wäre eine Preiskorrektur, die sich in Transaktionen niederschlägt – nicht nur in Bewertungsanpassungen „auf dem Papier“. Auf europäischer Ebene wäre das Fortschreiten der Kapitalmarktunion inklusive besser funktionierender Ver­brie­fungs- und Beteiligungsstrukturen ein rele­van­ter Hebel, um Allokation zu erleichtern. National braucht es zudem ein klareres Signal, dass Deutschland investitions­freund­licher wird und dabei die Rendite­anforde­rungen ausländischen Kapitals mitdenkt.

Ist die aktuelle Marktschwäche eher strukturelle Anpassung oder zyklische Phase — und wie sollten Investoren darauf reagieren?

Wir stehen vor einer Kombination aus struk­turellen Themen, zum Beispiel Woh­nungs­marktpolitik, und den ersten Zeichen einer zyklischen Lockerungsphase, die sich vor allem auf den Finanzierungsmärkten bemerk­bar macht. Dort beginnt der Markt sich zu drehen: mehr Angebot zu günstigeren Konditionen, das spricht für eine beginnende Erholung. Doch trotz mehr verfügbarem Kapital darf man jetzt nicht die Vorsicht über Bord werfen. Investoren sollten weiterhin selektiv bleiben und am ehesten dort in­vestieren, wo attraktive Bewertungen auf eine langfristige gesellschaftliche Entwicklung treffen – etwa beim Thema Wohnen, bei Rechenzentren oder urbaner Logistik, bei hochmodernen Bürogebäuden in zentralen Lagen und opportunistisch auch wieder im Bereich Hotels.

Aktiv bei neuen Assets

Welche Chancen entstehen gerade jetzt für inter­nationale Investoren, die lokale Marktteilnehmer möglicherweise übersehen?

Internationale Investoren sind oft dort im Vorteil, wo Know-how und Track Record aus anderen Märkten übertragbar sind – etwa bei digitaler Infrastruktur, Stichwort Rechenzentren, oder beim Thema Infra­struk­tur rund um neue staatliche Investitions­schwer­punkte. Zudem können sie in ope­rativen beziehungsweise neuen Asset­klassen eher aktiv werden, die für deutsches insti­tutionelles Kapital regulatorisch und kon­zeptionell schwerer zugänglich sind, da sie etwa in der Immobilienquote nicht abgebildet werden können, zum Beispiel Betreiber­im­mobilien wie studentisches Wohnen oder senior living. Schließlich entstehen womöglich auch Opportunitäten aus dem Kapitalabfluss traditioneller deutscher Vehikel, unter ande­rem offene Fonds/KVGs, der Verkaufs­situ­ationen erzwingen kann – wenn Preis und Struktur passen.

Wie verändert das aktuelle Finanzierungsumfeld die Art und Weise, wie internationale Investoren Deals strukturieren?

Die Finanzierungslandschaft verschiebt sich klar in Richtung alternative Finanzierer, nicht zuletzt, da Banken sich aus risikoreicheren Bereichen zunehmend zurückziehen. Vor allem dort ist Anteil der alternativen Finan­zierer zunehmend dominant, etwa in der klassischen Entwicklung oder der Repositio­nierung von Bürogebäuden in Micro-Living. Auch unser eigenes Kreditgeschäft ist in den vergangenen Jahren spürbar gewachsen. So haben wir etwa gerade erst 325 Millionen Euro für die Finanzierung eines deutschen Retail-Portfolios mit Schwerpunkt auf Le­bens­­mitteleinzelhandel zur Verfügung ge­stellt. 

Optimismus gefragt

Was entscheidet darüber, ob Deutschland in drei bis fünf Jahren wieder als Kernmarkt wahrgenommen wird?

Entscheidend sind für mich drei Aspekte. Erstens brauchen wir eine klare und verlässliche politische Richtung. Wo wollen wir hin? Wer wollen wir sein? Auf Im­mo­bilieneben steht und fällt alles mit dem Wohnungsmarkt. Schaffen wir es, wieder einen breit investierbaren institutionellen Markt herzustellen und gleichzeitig Lösungen für die Punkte Bezahlbarkeit und Eigen­tums­bildung zu finden? Wenn das nicht funk­tioniert, bleibt ein großer Teil der Trans­aktionsbasis politisch und ökonomisch blockiert, und gleichzeitig verschärfen sich die gesellschaftlichen Spannungen. Und zu guter Letzt braucht es den Mut zu einer echten Preiskorrektur auf Seiten der Eigen­tümer, um den Markt wieder mit Liquidität und nicht zuletzt auch Optimismus zu ver­sorgen.

Luxus-Hubs als Lichtblick

Handelsimmobilien und Innenstädte: Welche Trends, Chancen oder Risiken sehen Sie?

Retail steht bis auf wenige Ausnahmen weiterhin vor großen Herausforderungen. Klassische Shopping Center stehen unter massivem Druck durch Online-Konsum, aber auch dominante, bereits repositionierte Center leiden aus Investorensicht unter einer fehlenden Exit-Liquidität. In den Innenstädten wiederum stehen Investoren oft vor einem Eigentümer-Flickenteppich: Ohne einheitliche Investitions- und Nutzungspolitik entstehen Leerstandslücken, die auch gute Objekte „mit runterziehen“. 

Lichtblicke sind für mich kompakte Luxus-Hubs in Städten wie Frankfurt, München und Hamburg, die gleichzeitig konzentrierter und an den Tourismus gekoppelt sind. Da­rüber hinaus sehen wir das größte Potenzial bei Retail-Immobilien mit starkem Lebens­mittelanker, da wir dort eine stabile bis steigende Nachfrage sehen, die weniger an­fällig ist für Online-Konsum und konjunktu­relle Schwankungen.

Das Interview führte 
Susanne Müller