In Handelszukunft investieren

In Deutschland haben zahlreiche Einzelhandelsimmobilien ihre Besitzer gewechselt. Vor allem ausländische Investoren decken sich aktuell mit Handelsobjekten ein. Ein Vertrauensbeweis in die Stabilität des Standorts.

Königstein im Taunus gilt als eine der verkaufsstärksten Städte in Deutsch­land. Nah vor den Toren Frankfurts am Main gelegen, haben dort vor allem die Wohlhabenden in ihren Häusern mit teils parkähnlichen Gärten Zuflucht vor dem Großstadtrummel gesucht. Die Gegend ist wirtschaftlich entsprechend stabil, die Kaufkraft hoch. 

Ein Nahversorger im Stadtzentrum wie die Stadtgalerie Königstein gilt daher als attraktives Investment. Das sah man wohl auch bei Slate Asset Management so. Der global agierende Immobilien- und Infrastrukturinvestor mit Fokus auf Nahversorgungsimmobilien hat das Objekt kürzlich von der Trei Real Estate GmbH erworben. Aus Sicht von Dr. Marcel Crommen, Managing Partner bei NAI apollo, die den Verkaufsprozess begleitet haben, ist „die Stadtgalerie Königstein ein hervorragendes Beispiel für die anhaltend starke Nachfrage nach lebensmittelgeankerten Nahversorgungsimmobilien in wirtschaftlich stabilen, kaufkraftstarken Regionen – vor allem im aktuellen Marktumfeld“.

Zentrale Stütze

Gilt das Marktumfeld für Immobilieninvestitionen zwar nach wie vor als schwierig, finden dennoch schon wieder zahlreiche Transaktionen statt – vorzugsweise im Bereich der Handelsimmobilien. Professionelle Anleger steigen wieder in den Markt ein und konzentrieren sich auf lebensmittelgeankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren, die rund die Hälfte des fachmarktbezogenen Transaktionsvolumens für sich beanspruchten. Bei der Zahl der Kauffälle liegt der Anteil in diesem Jahr bei rund drei Vierteln. „Der kleinteilige Handel mit Nahversorgern ist auch bis auf Weiteres eine zentrale Stütze des Transaktionsgeschehens“, sagt Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers. „Handelsunternehmen verkaufen bereits seit dem Jahreswechsel immer wieder Teile ihrer Filialbestände, um sich Kapital für zukunftsgerichtete Expansionen zu verschaffen.“ 

Drittstärkste Nutzungsart

Auf Investorenseite stünden vor allem Kaufgelegenheiten mit Wertsteigerungspotenzial im Fokus, während sie sich gegenüber Investments im Core-Segment noch zurückhaltend zeigten. „Gleichzeitig treten teilweise Einzelhändler selbst als meistbietende Käufer auf, um sich aus wettbewerbsstrategischen Gründen gute Standorte zu sichern“, so Römer. Bislang sind 2025 Einzelhandelsimmobilien für 3,8 Milliarden Euro gehandelt worden. Das entspricht dem Wert im Vorjahreszeitraum. Mit rund 22 Prozent Marktanteil stellt der Einzelhandel die drittstärkste Nutzungsart unter den Gewerbeimmobilien und folgt mit nur geringem Abstand auf die Segmente Büro (24 Prozent) und Logistik (23 Prozent). 

Spürbare Marktbelebung

Nicole Römer: „Bei Betrachtung der Quartalsergebnisse erkennen wir in den letzten drei Monaten eine spürbare Marktbelebung gegenüber dem ersten Halbjahr. Nach zwei Quartalen mit gleich vielen Abschlüssen ist die Anzahl der Transaktionen im dritten Quartal um 45 Prozent gestiegen.“ Colliers beobachtet wachsendes Interesse an innerstädtischen Objekten in prominenten Lagen. Diese Entwicklung könnte auch für die Folgemonate richtungsweisend sein, da steigender Refinanzierungsdruck auf Verkäuferseite und die Wahrnehmung von günstigen Marktopportunitäten auf der Käuferseite zunehmend in Abschlüssen münden. „Neben eigenkapitalstarken inländischen Privatinvestoren erkennen vor allem ausländische Investoren die Gunst der Stunde“ erklärt Nicole Römer. „Bei Einzelhandelsinvestment ist der Anteil ausländischen Kapitals mit 56 Prozent deutlich höher, als wir ihn im Schnitt über alle Gewerbeimmobilien hinwegsehen. Der Vergleichswert beträgt hier 44 Prozent.“

Marktanteil erhöht

Neue Eigentümer fanden bislang das Berliner Einkaufszentrum Gropius Passagen, das ehemalige Hamburger Karstadt-Warenhaus Alsterhaus und das Sporthaus Schuster in der Münchener City sowie das Designer Outlet Berlin in Wustermark. Allesamt großvolumige Einzelobjekttransaktionen in der Größenordnung zwischen 100 und 250 Millionen Euro. Damit erhöhten Einkaufszentren ihren Marktanteil von 13 auf 20 Prozent, innerstädtische Geschäftshäuser, zu denen auch großflächige Waren- und Kaufhäuser zählen, von zwölf auf 21 Prozent. Das Fachmarktsegment dominiert indes das Marktgeschehen weiterhin: mit einem aktuellem Marktanteil von 59 Prozent. 

Interesse international

Und wer kauft? Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE, berichtet, dass deutsche institutionelle Investoren derzeit noch eher zurückhaltend agieren, während Family Offices – auch deutsche – die derzeitige Marktphase für ihre Allokation in den hiesigen Handelsimmobilienmarkt nutzen. „Wir sehen aber derzeit auch weiter steigendes Interesse von internationalen Investoren, die einen guten Zeitpunkt für den Einstieg in den deutschen Markt beziehungsweise zum weiteren Portfolioausbau sehen“, so Schönherr. 

Susanne Osadnik
freie Redakteurin