Innenstädte unter Transformationsdruck

Unsere Innenstädte stehen derzeit unter großem Druck – unter Transformationsdruck. Denn der stationäre Einzelhandel – traditionell der Frequenzmotor der City – sieht sich mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert. Händlerinnen und Händler haben mit sinkenden Besucherzahlen, wachsenden Ladenleerständen und verschärftem Wettbewerbsdruck durch den Online-Handel zu kämpfen. Die Nachbarn des Handels können die Frequenzen in den Innenstädten nicht stabilisieren. Der Handel ist nach wie vor der Frequenzbringer Nummer eins.

Fest steht: Ohne die gezielte Unterstützung von Politik, Stadtplanung und Wirtschaft droht vielerorts eine langfristige Verödung der Zentren. Dabei ist die aktuelle Situation der Innenstädte so vielfältig wie die Innenstädte selbst und abhängig von der Stadtgröße, der Lage im Raum, der funktionalen Ausstattung, dem Stadtmarketing, laufenden kommunalen Investitionen in die städtebauliche Attraktivität und weiteren Faktoren. Eine Sonderauswertung der vom HDE unterstützten Deutschlandstudie Innenstadt 2024 zeigt zudem, dass die Arbeitsplatzdichte in den ostdeutschen Innenstädten grundsätzlich höher ist und dort seit Jahren Konzepte für multifunktionale Innenstädte konsequenter umgesetzt worden sind. Mittlerweile besteht im Westen sogar ein größerer Sanierungsbedarf.

Leerstände sind Angsträume

Eine fehlgeleitete Diskussion über das „Stadtbild“ hilft hier nicht weiter. Die zentralen Probleme sind der augenscheinliche Sanierungsstau und die funktionalen Schwächen in unseren Innenstädten. Außerdem müssen Sicherheit, Sauberkeit und Erreichbarkeit sichergestellt sein. Eine vitale City mit funktional wie städtebaulich attraktivem Innenstadtraum sowie funktionierendem Handel leistet einen entscheidenden Beitrag zur öffentlichen Sicherheit. Dagegen schaffen Leerstände Angsträume, die nicht zum Besuch einladen.

Aufteilung des Raumes

Die Treiber der innerstädtischen Veränderungen sind bekannt und damit auch die richtigen Handlungsansätze. So machen die Umsatzverschiebungen zugunsten des Online-Handels ganz deutlich, dass sich das Verhalten der Konsumentinnen und Konsumenten stark gewandelt hat. Gleichzeitig müssen sich die Handelsstandorte dem Mobilitätswandel stellen. Neue Verkehrskonzepte, Elektromobilität und alternative Verkehrsmittel verändern die Erreichbarkeit der Innenstädte. Dabei wird nicht immer erkannt, dass Veränderungen der Mobilität nie eindimensional sind, sondern immer das gesamte System angepasst werden muss. Der Straßenraum ist in den hochverdichteten Innenstädten bereits verbaut, sodass es nur noch um eine andere Aufteilung des schon vorhandenen Raumes geht. Mehr ÖPNV oder Radverkehr bedeutet damit automatisch weniger Fläche für den motorisierten Individualverkehr. Wenn diese Veränderungen einem breit abgestimmten, umfassenden Plan folgen, können sie sogar positiv wirken. Hierzu hat der HDE in Zusammenarbeit mit dem Bundesverkehrsministerium die erste bundesweite Grundlagenstudie zum Konsum und der Verkehrsmittelwahl bei der RWTH Aachen in Auftrag gegeben. Sie wird dabei helfen, fundierte Daten zu gewinnen und geeignete Maßnahmen abzuleiten. Derzeit überwiegen punktuelle, oft temporäre Einzelmaßnahmen in Pop-up-Qualität. Daraus dann allgemeine Trends herauslesen zu wollen, wie vielerorts versucht, wird den Fragen des Mobilitätswandels nicht gerecht.

Schulterschluss wagen

Innenstadtentwicklung ist immer eine Gemeinschaftsaufgabe. Hierbei tragen die Kommunen aufgrund der im Grundgesetz verankerten Selbstverwaltung eine besondere Verantwortung. In Anbetracht der klammen kommunalen Haushalte ist jedoch klar, dass die Kommunen wenige Spielräume für die aktive Gestaltung der innerstädtischen Transformationsprozesse haben. In den vielen Kommunen mit einem Nothaushalt können sogar nur noch die Pflichtaufgaben erfüllt werden. Dazu gehört weder der Städtebau noch die Wirtschaftsförderung, auch nicht Kultur und öffentliche Sicherheit. Also müssen Wirtschaft und Politik aus Bund, Land und Kommune einen Schulterschluss wagen.

Eigentümer entlasten

Um Investoren und Unternehmer zu motivieren, in Innenstädte zu investieren, braucht es gezielte steuerliche und finanzielle Instrumente. Notwendig ist etwa eine Sonder-Abschreibung Innenstadt, um Eigentümer zu entlasten, die sich langfristiger Stadtentwicklung widmen. Parallel sollten Initiativen wie das Bundesprogramm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren (ZIZ)“ weitergeführt und ausgeweitet werden. Das Programm unterstützt aktuell 217 Kommunen mit 250 Millionen Euro bei der Transformation der Innenstädte. Das Programm läuft jedoch Ende des Jahres aus, obschon der Koalitionsvertrag regelt, dass die Mittel für die Städtebauförderung auf 1,5 Milliarden Euro in der Legislaturperiode verdoppelt werden. Hier stellt sich die Frage, wieso ein bestehendes und gutes Förderprogramm und alle damit verbundenen Projekte beendet werden, obwohl genügend Geld bereitsteht.

Gründerzentren einbinden

Ein zentraler Hebel ist auch die Einbindung von Gründerzentren in die Innenstadtentwicklung. Durch gezielte Unterstützung für Gründerinnen und Gründer im stationären Handel – etwa mit reduzierten Mieten, Zuschüssen für Ausstattung und Digitalisierung – können bestehende Leerstände durch Zwischenanmietung der Kommunen dazu genutzt werden, neue Geschäftsmodelle entstehen zu lassen, die zum lokalen Charakter und zur Vielfalt der Innenstädte beitragen und gleichzeitig den Branchenmix erhöhen, zusätzliche Gewerbesteuern generieren und Arbeitsplätze schaffen.

Mitmachaktion für Bürger

Doch auch die wichtige Rolle der Zivilgesellschaft sollte hierbei nicht aus dem Blick geraten. Die Menschen wollen stolz auf ihre Innenstädte sein und bedauern mancherorts den Zustand der Zentren. Was es braucht, ist eine bundesweite und auf Dauer angelegte Mitmachaktion, als Ideensammlung und Wettbewerb um die besten Projekte zur Innenstadtentwicklung mit einem hohen Beteiligungsgrad der Bürgerinnen und Bürger vor Ort. Diese und weitere Maßnahmen hat der HDE zusammen mit weiteren Verbänden als Empfehlungen des Beirats Innenstadt beim Bundesministerium für Wohnen, Stadtbau und Bauwesen erarbeitet und der Bundesregierung bereits im Februar 2025 übergeben. Jetzt ist es an der Zeit, zu handeln.

Sicherheit mit Maß

Allgemein ist eine höhere Taktzahl gefordert. Die Baurechtsnovelle ist ein guter Anfang, den es bei der anstehenden zweiten Novelle fortzuführen gilt. Wichtig ist aber auch, die unterschiedlichen Bauordnungen der Länder zu vereinheitlichen. Auch die so genannte Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) ist nicht praxistauglich und bremst den Transformationsprozess. In Anbetracht von innerstädtischen Veranstaltungen oder auch der Olympiabewerbung von München müssen wir uns fragen, ob die Sicherheitsauflagen teilweise dazu beitragen, uns ein Stück unserer Lebensqualität zu rauben. Wir haben die Auflagen in einem Maß hochgeschraubt, dass etliche traditionelle Feste wie Weihnachtsmärkte finanziell nicht mehr zu stemmen sind und aufgrund der Sicherheitsanforderungen ausfallen. Angemessene Sicherheitsmaßnahmen mit Maß und Verstand sind und bleiben sinnvoll, dürfen aber nicht zur Überforderung der Veranstalter führen.

Bei Mieten gegensteuern

Zudem muss die Mietstruktur in Innenstädten an die heutige Realität angepasst werden. Umsatzmieten können eine Lösung sein, insbesondere in unsicheren Zeiten, da sie die Mietbelastung an den wirtschaftlichen Erfolg koppeln. Wenn wir bei den Mieten nicht gemeinsam gegensteuern, wird die geringere Flächenproduktivität des stationären Handels dafür sorgen, dass die seit Jahren leider stabilen Geschäftsaufgaben von jährlich mehr als 4500 Geschäften zu weiteren Leerständen führen werden. Den Vermietern muss klar sein: Kein anderer Mieter wird ähnlich hohe Mieten bezahlen können, wie es der Einzelhandel vermag. Selbst eine Anpassung von laufenden Mietverträgen muss im Sinne einer Mietpartnerschaft auf Augenhöhe eine Option sein. Wenn Handelsstandorte durch eine Verdichtung von Leerständen erst einmal abgerutscht sind, wird die Revitalisierung nur unter erheblichen Anstrengungen und mit noch größerem Mietverzicht möglich sein. Dessen sind sich viele Vermieter offensichtlich noch nicht bewusst. Weiterhin ist dringend geboten, attraktive Mietflächen für moderne Ladenlokale auf einer Ebene mit einer Größenordnung von mehr als 800 Quadratmetern sicherzustellen. Hier muss das Ziel sein, durch die Immobilienbesitzer Vermietergemeinschaften zu gründen, welche diese Flächengrößen in den häufig kleinteiligen Stadtliegenschaften für den Handel ermöglichen. So wird gewährleistet, dass moderner Handel wieder Einkaufserlebnisse generieren kann. Dies ist wiederum die Grundlage für Frequenzgenerierung im stationären Handel in den Innenstädten.

Regierung muss fördern

Die Revitalisierung unserer Innenstädte ist eine zentrale wirtschafts- und gesellschaftspolitische Aufgabe. Die unter Mitarbeit vom HDE im Beirat Innenstadt formulierten Empfehlungen, insbesondere zu einer stärkeren rechtlichen Flexibilität, zur Nutzungsmischung, zur Mobilisierung privaten Kapitals und zur institutionellen Verstetigung, sind das Fundament. Doch ohne politische Umsetzung bleiben sie Papiertiger. Die Bundesregierung darf nicht länger warten, sondern muss eine Förder- und Investitionsoffensive Innenstadt starten, den regulatorischen Rahmen stärken und den strukturierten Austausch zwischen Handel, Bund, Ländern, Kommunen und Immobilienwirtschaft fördern. Nur mit einem integrativen, langfristigen und gut finanzierten Ansatz lässt sich der Wandel der Innenstädte nicht nur bewältigen, sondern in eine Chance verwandeln – für lebenswerte, resiliente und wirtschaftlich starke Stadtzentren von morgen.

Ein Gastbeitrag von
Dr. Alexander von Preen
HDE-Präsident