Klare Polarisierung binnen drei bis fünf Jahren

Ob Innenstadt, Center oder Fachmarkt – die Anforderungen an Einzelhandelsflächen wandeln sich spürbar. Unternehmen suchen Standorte, die Frequenz bringen, flexibel nutzbar und zukunftsfähig sind. Ein Interview mit Uwe Hillemeyer, Inhaber Hillemeyer Immobilien GmbH.

Wie verändert sich aktuell die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zwischen klassischen Highstreet-Lagen, Einkaufszentren und hybriden Mixed-Use-Konzepten – und welche Trends sehen Sie mittelfristig für die nächsten drei bis fünf Jahre?

Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen verläuft derzeit sehr unterschiedlich. Klar auf der Gewinnerseite stehen die Prime-Highstreets, führende A-Center mit starkem Mietermix sowie Fachmarktzentren und Nahversorger. In den Toplagen sehen wir eine robuste Vermietungsdynamik mit Leerständen meist unter fünf Prozent, teils sogar wieder steigenden Neuvertragsmieten. Dagegen geraten schwächere B-Lagen und ältere Center zunehmend unter Druck, sofern kein klares Repositionierungskonzept vorliegt. 

Darling Nahversorger

Retail Parks und Fachmärkte dominieren aktuell sowohl die Vermietung als auch die Transaktionen. Rund zwei Drittel des deutschen Retail-Transaktionsvolumens entfallen inzwischen auf dieses Segment. Besonders Nahversorgung, Discounter und Drogerien expandieren weiter stark, während Mixed-Use-Konzepte – etwa Umnutzungen ehemaliger Warenhäuser in Kombination aus Retail, Gastronomie und Wohnen – deutlich an Bedeutung gewinnen. 

Für die nächsten drei bis fünf Jahre erwarten wir eine klare Polarisierung: Prime-Highstreets und dominante Fachmarktcenter bleiben stabil mit moderatem Mietwachstum, während sekundäre Lagen weiter unter Druck stehen. Fachmarktzentren und Nahversorger bilden den Kern des Marktes und bleiben auch mittelfristig die gefragtesten Anlageprodukte. 

Welche Entwicklung beobachten Sie bei Spitzenrenditen für Handelsimmobilien in den A- und B-Städten, und inwiefern beeinflussen Zinsniveau und Konsumklima die Transaktionsbereitschaft institutioneller Investoren? 

Erstens: Nach der Neupreisung der letzten Jahre sind die Spitzenrenditen im Retail stabilisiert. Prime-Highstreet liegt in A-Städten bei rund 3,2 bis 3,7  Prozent, Retail Parks und Fachmarktzentren bewegen sich um 4,7 bis 5,0  Prozent. In B-Städten sehen wir üblicherweise einen leichten Abschlag, der oft auf sehr unterschiedlichen Daten basiert und somit nicht valide zu beziffern ist.

Mehr Preissicherheit

Zweitens: Das gesunkene und stabile Zinsniveau sorgt für mehr Preissicherheit – Bid-Ask-Spreads schließen sich, Core-Produkte wie Prime-Highstreet oder lebensmittelgeankerte Retail Parks sind wieder gut finanzierbar. 

Drittens: Das schwache Konsumklima bremst Non-Food-Expansionsgeschichten. Institutionelle Investoren reagieren konservativ, setzen auf Cash-Yield und bevorzugen Nahversorgung, Value-Formate und resiliente Top-Lagen. 

Welche Rolle spielen ESG-Kriterien wie Energieeffizienz und CO2-Bilanz aktuell in der Vermarktung und Bewertung von Handelsimmobilien, und wie reagieren Nutzer und Investoren auf die gestiegenen Anforderungen durch EU-Taxonomie und nationale Gesetzgebung?

ESG-Kriterien sind inzwischen ein zentrales Thema in der Vermarktung und Bewertung von Handelsimmobilien. Energiekennwerte, CO2-Bilanz und Taxonomie-Fähigkeit gehören heute in jedes Exposé und jede Due Diligence. Green-Lease-Klauseln – etwa zu Datenaustausch, Submetering oder PV-Nutzung – sind inzwischen Standard und werden von großen Handelsketten aktiv eingefordert. Für Nutzer steht die Betriebskostensicherheit im Vordergrund, weshalb sie messbare Effizienz- und Emissionsdaten verlangen und sich teils auch an CapEx-Maßnahmen beteiligen, wenn diese nachweislich die Opex senken.

Kriterien der Bewertung

In der Bewertung wirken ESG-Aspekte unmittelbar über Miete, CapEx und Risiko. Valuer müssen Obsoleszenz und Dekarbonisierungsinvestitionen explizit berücksichtigen. Der Markt zeigt klar: Während zertifizierte und effiziente Gebäude Miet- und Wertprämien erzielen können, dominiert bei nicht-konformen Objekten der „Brown Discount“. Banken und Investoren fordern zunehmend harte ESG-Daten – Green-Finanzierungen sind ohne entsprechende Nachweise kaum möglich. 

Investoren reagieren selektiv: Kapital fließt vor allem in lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren, Prime-Highstreets und Mixed-Use-Konzepte, die ESG-konform betrieben werden können. Objekte mit schlechtem Energieprofil müssen dagegen mit Preisabschlägen und zusätzlichen Sanierungspfaden verkauft werden. Insgesamt gilt: ESG ist kein „Add-on“ mehr, sondern ein entscheidender Faktor für Vermietbarkeit, Finanzierung und Werthaltigkeit von Handelsimmobilien.

Susanne Müller