Köln schlägt München
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Redaktion
Im Kölner Umland wird mit 149,40 Euro pro Quadratmeter die höchste Einzelhandelsspitzenmiete aller Umlandgemeinden der sieben A-Städte erreicht. Selbst im Münchner Speckgürtel liegen die Mieten unter denen im Rheinland. Die Umlandregion der beiden Stadtstaaten Hamburg und Berlin fallen mit unter 80 Euro pro Quadratmeter bei den Spitzenmieten sehr deutlich ab
Während die Immobilienmärkte der sieben A-Städte Berlin, München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf und Köln gut erforscht sind, ist über die Städte und Gemeinden im Umfeld der A-Städte und die Unterschiede zwischen ihnen weniger bekannt. Der Marktbericht des Berliner Software-Hauses und Datenproviders 21st Real Estate will diese erhebliche Lücke schließen, indem die Unterschiede zwischen den Umfeldern der A-Städte im Hinblick auf einen der wichtigsten Immobilienindikatoren analysiert werden: die Mieten.
Düsseldorf hat den bevölkerungsreichsten Speckgürtel
Büroflächen im Berliner Speckgürtel weisen im Vergleich zur Kernstadt den größten Preisabstand auf. In den Umlandgemeinden der Bundeshauptstadt liegt die durchschnittliche Büroflächenmiete im Durchschnitt um 39 Prozent niedriger als in der Kernstadt selbst. Der Wohnungsmarkt im Münchner Umland spielt mietpreisseitig in einer eigenen Liga. Die günstigste Umlandgemeinde der bayerischen Landeshauptstadt liegt mit einer Durchschnittsmiete von 14,49 Euro/m² preislich noch oberhalb der teuersten Umlandgemeinde der übrigen sieben AStädte, die mit 13,97 Euro/m² vor den Toren Stuttgarts zu finden ist. Das sind einige der zentralen Ergebnisse des aktuellen Marktreports 21st:Insight des Berliner Software-Hauses und Datenproviders 21st Real Estate zu den Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilienmärkten in den Speckgürteln der A-Städte.
Nebenlagen und Sekundärstandorte werden angesichts steigender Preise und verstärkter Migration in die Umlandgemeinden der deutschen Metropolen und Großstädte auch im Bürobereich immer interessanter für Bauträger, Projektentwickler und Investoren. »Hierzu gibt es jedoch, im Gegensatz zu den Immobilienmärkten der sieben A-Städte, bisher wenig Marktresearch und Daten. Mit dem aktuellen 21st:Insight zu den Büromärkten in den Speckgürteln der A-Städte schließen wir diese Lücke«, sagt Heike Gündling, CEO von 21st Real Estate.
Berlin ist mit 3,66 Millionen Einwohnern die mit Abstand größte der sieben A-Städte. Das Umland der Bundeshauptstadt liegt mit 680.000 Einwohnern hingegen nur auf Rang fünf. Düsseldorf, mit 620.000 Einwohnern, die kleinste A-Stadt, weist mit 1,37 Millionen Einwohnern hingegen den bevölkerungsreichsten Speckgürtel auf.
Einzelhandel: Kölner Umland ist Spitze
Das Münchner Umland erreicht mit einer Durchschnittsmiete von 22,11 Euro/m² das höchste Mietniveau, gefolgt – bereits mit einigem Abstand – von Frankfurt am Main mit 17,53 Euro/m². Bei der Spitzenmiete landet hingegen der Kölner Speckgürtel mit 149,40 Euro/m² auf dem vordersten Platz und München landet nur auf dem zweiten Rang mit 145,02 Euro/m². Die Umlandregion der beiden Stadtstaaten Hamburg und Berlin fallen bei den Spitzenmieten deutlich ab und landen mit 77,29 Euro/m², respektive 76,57 Euro/m², auf den beiden hinteren Rängen. Die Spanne der Durchschnittsmieten, also die Differenz zwischen der Durchschnittsmiete der teuersten und der günstigsten Umlandgemeinde einer Region, reicht von 3,94 Euro/m² in Düsseldorf bis zu 16,91 Euro/m² in München.
Im Mieten-Vergleich zwischen Kernstadt und Umland gibt es den größten Unterschied im Großraum Frankfurt. Um 34 Prozent niedriger sind hier die Mieten für Einzelhandelsimmobilien in den Städten und Gemeinden rund um die Main-Metropole. In Köln liegt der Unterschied nur bei 17 Prozent.
Büro: breites Mietpreisspektrum in München
Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,44 Euro/m² weisen die Münchner Umlandgemeinden das mit Abstand höchste Mietniveau für Büroflächen auf. Es folgen mit deutlichem Abstand von fast 2,00 Euro das Berliner Umland mit 11,54 Euro/m² und auf Platz drei das Frankfurter Umland mit 11,15 Euro/m². Die niedrigste Durchschnittsmiete wird im Düsseldorfer Umland aufgerufen. Sie liegt im Durchschnitt bei 9,86 Euro/m². Auch bei den Spitzenmieten liegt das Umland von München deutlich vor den anderen Regionen. Bis zu 45,60 Euro/m² werden in Umland der bayerischen Landeshauptstadt aufgerufen. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Frankfurt mit 41,46 Euro/m² und Berlin mit 40,14 Euro/m². Das Hamburger Umland landet mit 36,44 Euro/m² auf dem letzten Rang.
Die Mietpreisspannen variieren sehr deutlich zwischen den Umlandregionen der sieben A-Städte. Während im Münchner Umland die Durchschnittsmieten von 10,75 bis 21,70 Euro/m reichen und damit eine Bandbreite von 10,95 Euro/m² abdecken, ist die Preisspanne insbesondere im Hamburger und Stuttgarter Umland deutlich enger. In den Umlandgemeinden der Hansestadt rangieren die Mieten zwischen 9,09 und 11,83 Euro/m², im Speckgürtel um Stuttgart zwischen 9,29 und 11,90 Euro/m². In beiden Regionen liegt die Mietpreisspanne damit deutlich unter 3,00 Euro/m².
Wohnen: Münchner Umland spielt in eigener Liga
Die Durchschnittsmiete des Münchner Umlands rangiert mit 16,44 Euro/m² deutlich vor dem Zweitplatzierten Stuttgart mit 12,99 Euro/m². Die geringste Durchschnittsmiete wird im Düsseldorfer Speckgürtel aufgerufen. Dieser liegt mit 9,56 Euro/m² als einziger der untersuchten Regionen unterhalb der 10-Euro-Marke. Bei der Spitzenmiete rangiert erneut der Speckgürtel der Isar-Metropole vor allen anderen A-Städten. Bis zu 42,51 Euro/m² werden hier verlangt. Im Hamburger Umland liegt die Spitzenmiete bei 27,97 Euro/m², womit der Speckgürtel der Hansestadt auf dem letzten Rang landet. Ein weiterer Ausweis der Sonderstellung des Wohnungsmarktes im Münchner Umland gewährt ein Blick auf die Spanne der Durchschnittsmieten in den Umlandgemeinden. Sie reichen von 14,49 Euro/m² in der günstigsten Münchner Umlandgemeinde bis hin zu 19,02 Euro/m². Die günstigste Gemeinde im Speckgürtel der bayerischen Landeshauptstadt liegt damit gut 50 Cent oberhalb der teuersten Gemeinde in den Speckgürteln der übrigen A-Städte. Diese liegt im Stuttgarter Umland und weist eine Durchschnittsmiete von 13,97 Euro/m² auf. Die Spannbreite der Durchschnittmieten ist mit 4,53 Euro/m² ebenfalls im Münchner Umland am größten, im Stuttgarter Umland liegt sie nur bei 2,07 Euro/m². Den kleinsten Mietpreisunterschied zwischen Stadt und Umland weist die Region Berlin auf. Die Durchschnittsmieten im Umland liegen nur um 7 Prozent unterhalb des Niveaus in der Stadt. Der größte Unterschied kann für Düsseldorf konstatiert werden. Hier sind die Wohnungsmieten im Umland im Durchschnitt 22 Prozent niedriger als in der Kernstadt. Insgesamt ist das Mietpreisgefälle für Wohnen deutlich schwächer ausgeprägt als bei den Nutzungsarten Büro und Einzelhandel.