Leben und Land

Wer über Lebensmittelmärkte nachdenkt, hat meist ein bestimmtes Bild vor Augen: Oft ist es der große EDEKA-, REWE- oder Kaufland-Markt, daneben der Drogeriemarkt und ein LEH-Discounter, umgeben von dichter Wohnbebauung. Dieses Bild ist nicht falsch, aber es ist unvollständig. Denn gerade jenseits der Metropolen gibt es eine bemerkenswerte Vielfalt an Versorgungsformaten, die zeigt, wie abwechslungsreich und anpassungsfähig der Lebensmitteleinzelhandel tatsächlich ist.

Das Land versorgt sich über größere Entfernungen. In den Metropolen findet sich an nahezu jeder Straßenecke ein Supermarkt. In ländlichen Räumen sieht die Situation anders aus: Weniger als die Hälfte der Bevölkerung kann ein Lebensmittelgeschäft fußläufig erreichen. Die durchschnittliche Entfernung zum nächsten Markt liegt bei knapp zwei Kilometern; in nicht-ländlichen Gebieten sind es durchschnittlich weniger als 900 Meter (Eberhardt/Küpper/Seel 2021). Die Lücke durch Lieferdienste zu schließen, ist außerhalb der Großstädte keine realistische Option. Der Online-Anteil am gesamten Lebensmitteleinzelhandel liegt nach aktuellen Erhebungen bei rund drei Prozent. Selbst dieser bescheidene Wert konzentriert sich fast ausschließlich auf urbane Ballungsräume. Logistikkosten, fehlende Kühlketten und geringe Sendungsvolumina machen den ländlichen Raum für Lieferdienste schlicht unrentabel. 

Pkw-Standorte dominieren

Konsumentenbefragungen zeigen weiterhin eine klare Dominanz des Pkw bei Einkaufsfahrten außerhalb urbaner Zentren. Laut einer aktuellen Untersuchung von IWD Market Research werden im ländlichen Raum rund 84,6 Prozent aller Wege zum Lebensmitteleinkauf mit dem Auto zurückgelegt. Selbst in Großstädten liegt der Anteil noch bei 43,7 Prozent. Die Ergebnisse verdeutlichen, dass insbesondere Standorte in suburbanen und ländlichen Räumen weiterhin maßgeblich von einer guten Pkw-Erreichbarkeit abhängig sind. Gleichzeitig wandelt sich das Mobilitätsverhalten mit zunehmender Urbanität zugunsten fußläufiger sowie fahrradfreundlicher Nahversorgungskonzepte (IWD Market Research 2024).

Märkte als Kernprodukt

Ziel der Einkaufsfahrten im ländlichen Raum sind etablierte Supermärkte, Verbrauchermärkte und LEH-Discounter, die die Grundversorgung sichern. Diese Formate bieten Sortimentstiefe, Frische, Preiskompetenz und auch Frequenz für ergänzende Angebote in ihrem Umfeld. Für Immobilieninvestoren sind sie zugleich das Kernprodukt: langfristig vermietet, bonitätsstark, konjunkturunabhängig. Interessanterweise übernehmen die Lebensmittelmärkte gerade in ländlicheren Gebieten eine Funktion, die weit über den reinen Warenverkauf hinausgeht. Sie schaffen eine Verbundwirkung und werden zu einem Treffpunkt und Ort des Austausches, an dem sich Menschen aus verschiedenen Gemeinden begegnen. 

Vielfalt auf dem Land

Neben den klassischen Supermärkten und Discountern gibt es ein breites Spektrum ergänzender Formate. Gerade in entlegenen Gebieten sind Dorf- und Bürgerläden wichtig, die Lebensmittel, Gastronomie und Dienstleistungen unter einem Dach bieten. Der Schlüssel liegt hier in der Kombination aus wirtschaftlicher Effizienz und sozialer Funktion. Ein Dorfladen, der regionale Produkte, eine Café-Ecke, einen Paketservice und eine Bäckertheke unter einem Dach vereint, ist eben nicht nur ein Einkaufsort, sondern ein Ort der Begegnung. Daneben entstehen in Deutschland seit einigen Jahren völlig neue Formate: smarte 24/7-Märkte, die durch digitale Zugangssysteme und Self-Checkout-Kassen auch ohne permanentes Verkaufspersonal funktionieren. Laut einer aktuellen Studie von Bretthauer, Krajewski und Küpper (vhw-Zeitschrift „Forum Wohnen und Stadtentwicklung", 2025) existieren bundesweit bereits rund 700 solcher Standorte. Die Tendenz ist steigend. Betreiber wie REWE (nahkauf Box), EDEKA (Smart Box), teo oder Start-Ups wie Tante M und Tante Enso erproben verschiedene Varianten.

Erfolg für Hybride

Besonders überzeugend schneiden dabei hybride Modelle ab, die zu bestimmten Zeiten Personal einsetzen und außerhalb dieser Zeiten den Laden digital zugänglich machen. Verbraucherbefragungen zeigen, dass diese Kombinationsmodelle von den Kunden deutlich besser bewertet werden als rein personalfreie Containerformate – insbesondere hinsichtlich der sozialen Funktion, der Sortimentsbreite und der Möglichkeit, regionale Produkte anzubieten. Gleichwohl gilt: Auch die größeren 24/7-Märkte werden überwiegend für Ergänzungseinkäufe genutzt. 80 bis 90 Prozent der befragten Kunden nutzen sie nicht als Haupteinkaufsstätte. Der klassische Lebensmittelmarkt bleibt für größere Einkäufe unverzichtbar.

Lücken schließen

Am unteren Ende des Formatspektrums stehen Automatenläden und mobile Verkaufsfahrzeuge. Formate wie die Nahkauf-Box oder regionale Direktvermarktungsautomaten können Versorgungslücken dort schließen, wo selbst ein Dorfladen nicht tragfähig ist, etwa in Orten unter 1000 Einwohnern. Sie liefern frische Basisprodukte, Getränke und Haushaltsartikel auf minimal Fläche, rund um die Uhr.

Investment-Perspektive

Für Immobilieninvestoren ist entscheidend: Auch wenn Dorfläden und Smart Stores nicht das typische Investmentobjekt sind, so stärken diese kleinen, flexiblen Formate die Standortqualität und Bevölkerungsentwicklung ländlicher Regionen insgesamt und sichern so die nachhaltige Nahversorgungsnachfrage für die größeren Lebensmittelmärkte. Letztere sind als Investmentprodukt wiederum sehr beliebt. Der lebensmittelgeankerte Einzelhandel ist und bleibt eine der robustesten Assetklassen im deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Die Nachfrage der Konsumenten ist nicht von Konjunkturzyklen geprägt, sondern von einem stabilen täglichen Bedarf. Dies gilt auch für den Blick über den Innenstadtrand hinaus: Lebensmittelmärkte in Kleinstädten und ländlichen Gebieten bieten ebenfalls Mietvertragslaufzeiten von oft zehn bis fünfzehn Jahren mit bonitätsstarken Mietern, die von einer stabilen Nachfrage profitieren.

Kleinteilig mit Chancen

Das Rendite-Risiko-Profil ist abseits der Metropolen ebenfalls überzeugend: Die tendenziell kleinteiligeren Investmentgrößen ermöglichen eine breite Portfoliodiversifikation, und die nochmals geringere Online-Durchdringung schützt die Standorte nachhaltig vor digitaler Disruption. Wer als Investor zudem auf ESG-konforme Neubauten setzt – mit Wärmepumpen, PV-Anlagen, LED-Beleuchtung und Green-Lease-Klauseln –, verbindet Einnahmesicherheit mit Zukunftsfähigkeit.

Wie die GPEP investiert

Die GPEP investiert seit über einem Jahrzehnt gezielt in lebensmittelgeankerte Standorte mit Verbrauchermärkten, Supermärkten und Lebensmittel-Discountern in ganz Deutschland. Das sind nicht nur Metropollagen, sondern ebenfalls gut erschlossene Standorte in Regionen, in denen Nahversorgung eine besonders Relevanz hat und in denen genau deshalb stabile Cashflows entstehen. Die langfristige Vollvermietung, die Bonität der Mieter und die infrastrukturelle Bedeutung der Objekte bilden das Fundament dieser Investmentphilosophie. Gleichzeitig erprobt das Unternehmen Konzepte, die Nahversorgung mit anderen Nutzungen kombinieren. Ein aktuelles Beispiel aus dem Immobilienportfolio liegt in Niederdorfelden bei Frankfurt: Im Erdgeschoss einer Mixed-Use-Immobilie betreibt Tegut einen modernen Lebensmittelmarkt, darüber liegen 22 Mietwohnungen. Die Kombination schafft Frequenz, reduziert Flächenverbrauch und stabilisiert die Mieternachfrage auf beiden Seiten. Solche Objekte zeigen, dass Nahversorgung auch im ländlichen und suburbanen Raum eine spannende, zukunftsfähige Assetklasse darstellt.

Nahversorgung als Infrastruktur

Wer in die Nahversorgung außerhalb der Metropolen investiert, tut zugleich etwas gesellschaftlich Relevantes. Lebensmittelmärkte sichern nicht nur die Grundversorgung, sie schaffen Arbeitsplätze und bieten gerade in einer älter werdenden Gesellschaft Treffpunkte, die Isolation entgegenwirken.  Der Lebensmitteleinzelhandel im ländlichen Raum wird künftig nicht durch ein einzelnes Format gesichert, sondern durch ein abgestuftes Nahversorgungsnetz: leistungsfähige Supermärkte und Discounter in zentralen Orten, ergänzt durch Dorfläden, hybride 24/7-Stores, automatisierte Kleinstflächen und mobile Angebote.  Die Aufgabe für Betreiber und Immobilieninvestoren besteht darin, die richtigen Standorte für tragfähige Konzepte zu identifizieren. Entscheidend sind unter anderem die Größe des Einzugsgebiets, Kaufkraft, verkehrliche Erschließung und regionale Besonderheiten. Wer diese Parameter versteht, findet auch abseits der großen Städte viele werthaltige Investments und leistet einen wichtigen Beitrag zur Alltagsinfrastruktur, die dieses Land zusammenhält.

Ein Gastbeitrag von
Jörn Burghardt
Geschäftsführer der GPEP GmbH