Lust auf Luxus

Man hört es oft: Ganz billig geht – oder Luxus. Das beschreibt die Entwicklung im Einzelhandel. Unser Interview beschäftigt sich mit der einer Seite der Medaille, dem Luxus. Was sind dort die Standortkriterien, und welche Lagen sind besonders geeignet? Diese Fragen beantwortet uns Thomas Pasiecznik, einer der profiliertesten Experten auf dem Sektor der hochwertigen Vermietung in Deutschland.

Zuerst einmal, macht es eigentlich besonders großen Spaß, Läden an Marken zu vermieten, die man selbst gut findet?

Thomas Pasiecznik: Ich persönlich schätze es sehr, wenn ich spüre, dass meine Ansprechpersonen wirklich hinter ihrer Marke oder Dienstleistung stehen und diese Haltung authentisch verkörpern. Ob es sich um einen kleinen Pralinenladen oder ein High-End-Luxuslabel handelt – die Zusammenarbeit fällt deutlich leichter, wenn auf der anderen Seite Menschen stehen, die mehr tun, als nur mit Excel eine Expansion zu steuern oder ein Objekt zu verwalten. 

Wie hat sich der Markt für Luxusgeschäfte in den letzten Jahren verändert? Was ist beispielsweise auf der Düsseldorfer Königsallee in diesem Zeitraum passiert?

Die Marken agieren heute deutlich selektiver in ihrer Expansion. Neue Stores entstehen vor allem dann, wenn sich außergewöhnliche Gelegenheiten bieten, die lange nicht verfügbar waren, oder wenn bestehende Flächen zu klein geworden sind. So haben sich etwa Chanel und Louis Vuitton auf der Königsallee vergrößert. Auch Hermès plant eine Erweiterung, während Van Cleef & Arpels sowie Rolex (Bucherer) die Chance genutzt und neue Verträge für die Königsallee 46 beziehungsweise 30 unterzeichnet haben.

Neue Impulse gesetzt

Die neuen Projekte – die Trinkaus Galerie, Kasernenstraße 6, LeCoeur und das Carsch-Haus – werden die Kundenströme sowie die Qualitätswahrnehmung der Königsallee nachhaltig verändern. Insbesondere Marken aus dem Premiumsegment wie Diptyque oder APM Monaco werden die „Altstadtseite“ der Königsallee deutlich aufwerten und neue Impulse setzten.

Wo sind die Top-Luxus-Lagen in Deutschland, und wie unterscheiden sich diese voneinander?

Alle fünf Städte verfügen über etablierte Luxuslagen, doch die aktuelle Nachfrage unterscheidet sich deutlich. Mit großem Abstand verzeichnet Frankfurt derzeit das stärkste Interesse – vor allem, weil es auf der Goethestraße kaum größere verfügbare Flächen gibt und in den vergangenen Jahren nur wenige neue Projekte auf den Markt kamen. München und Düsseldorf folgen, auch wenn dort momentan einige Optionen verfügbar sind. Hamburg erlebt eine neue Renaissance: Marken wie Saint Laurent und Van Cleef & Arpels haben sich bewusst für den Neuen Wall entschieden. Und Berlin bleibt „Berlin“ – Präsenz ist Pflicht, doch vor dem Louis-Vuitton-Store am Ku’damm wird man selten eine Schlange sehen, die besseren Umsätze werden eher im KaDeWe erzielt.

Hohe Erwartungen

Was macht eine gute Luxuslage aus? Was erwarten die Kunden?

Eine Luxuslage benötigt – ähnlich wie ein erfolgreiches Einkaufscenter – starke Ankermieter. Ohne Marken wie Louis Vuitton, Dior oder Hermès in unmittelbarer Nachbarschaft entsteht kein echtes Luxusumfeld. Die Brands erwarten heute eine besondere, architektonisch anspruchsvolle Gebäudegestaltung oder den charmanten Altbaucharakter, wie man ihn aus Paris oder London kennt. Gleichzeitig gewinnen die Frequenz und vor allem die Qualität der vorbeikommenden Kundschaft zunehmend an Bedeutung. Das frühere Prinzip „Ich gehe um die Ecke, werde schon gefunden und spare etwas Miete“ verliert immer mehr an Relevanz.

Was muss ein Vermieter tun, um die Voraussetzungen für die Vermietung an Luxusläden zu schaffen?

Einfache Antwort. Ein Haus mit Charakter bauen mit optimaler Logistik – Zugang zum Lager, Nebenräumen etc. – in einer gefragten Lage. Wenn ein Haus durch besondere Architektur glänzt, kann er die Schwäche einer Lage ausgleichen, und Mieter sind bereit, sogar mehr dafür zu zahlen. 

Edle Gastro-Filialen

Gibt es auch Luxus-Gastronomie als filialisiertes System, oder sind hochwertige Restaurants immer Einzelkämpfer?

Die Mietpreise in den absoluten Toplagen lassen einen wirtschaftlich erfolgreichen Gastronomiebetrieb kaum zu. Dennoch zeigen Beispiele wie die Big Mama Group oder Caprice Holdings aus London, dass eine Filialisierung grundsätzlich möglich ist. Ihre Restaurants entstehen jedoch stets nur in unmittelbarer Nähe der Luxuslagen – denn die hohen Mieten lassen sich mit „Pasta & Vino“ nicht erwirtschaften.

Zahlen Luxusgeschäfte besonders hohe Mieten, weil ihnen die Wirtschaftlichkeit nicht so wichtig ist?

Wer sagt, dass die Luxusbrands nicht wirtschaftlich arbeiten? Wenn man auf 400 Quadratmetern rund sieben bis acht Millionen Euro  per Anno Umsatz erwirtschaftet, dann kann man 1,2 Millionen Miete zahlen. 

Welches sind die drei besten Luxus-Geschäfte in Deutschland?

Wie definiert man „das Beste“? Das KaDeWe ist und bleibt „die Mutter“ aller Premium-Department-Stores in Deutschland. Wir sind hier nicht bei Harolds & Selfridges, aber es geht in diese Richtung. Als Mann liebe ich Braun in Hamburg. Ein Haus mit Seele, Top-Personal, perfekte zeitlose Brands und die beste Schuhabteilung Deutschlands. 

Und auch wenn ich kein Bayer bin, fühle ich mich im Lodenfrey in München wie zuhause. Herr Höhn schafft es, eine familiäre Atmosphäre auf die Fläche zu bringen, und überrascht mit neuen Brands und Looks, die derzeit international sehr gefragt sind. 

Signa ist nicht mehr im Spiel. Wer sind die neuen, bedeutendsten Vermieter für Luxusimmobilien?

Signa spielt zwar keine Rolle mehr, doch glücklicherweise existieren ihre Häuser und Projekte weiterhin – und andere dürfen sie nun weiterentwickeln. Auch wenn man derzeit etwas vorsichtiger agiert, ist Centrum wieder solide unterwegs. Dabei sollte jedoch nicht übersehen werden, dass rund 60 Prozent der Objekte in Top-Lagen im Besitz privater Eigentümer oder Familienholdings sind, die sich nur selten oder gar nicht von ihren Immobilien trennen. Zudem sind MEAG, AXA, Aachener Grund und zahlreiche Versicherungskammern in diesen Lagen langfristig engagiert.

Dr. Andreas Martin
Geschäftsführer
CONCEPTA Projektentwicklung GmbH,
GCSP Competence Board Leasing