Luxusmarkt performt ungeachtet aller Krisen positiv  

Krise hin, Krise her. Luxus hat Sonderkonjunktur. Die Mietpreise im Luxussegment entwickeln sich überdurchschnittlich. Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, hat den Luxus-Vermietungsmarkt unter die Lupe genommen, der seit Jahren nur eine Trendrichtung kennt: nach oben. 

Vergleicht man die von COMFORT Research erhobene Mietpreisentwicklung in den deutschen Shopping-Metropolen, fällt sofort auf, dass die Luxuslagen besser performen als die vergleichbaren Konsumlagen. Weder in München, noch in Hamburg und schon gar nicht in Düsseldorf oder Frankfurt haben die etablierten Luxusmeilen Maximilianstraße (München), Neuer Wall (Hamburg), Goethestraße (Frankfurt) oder Königsallee (Düsseldorf) in den vergangenen Jahren einmal spürbar im Mietpreis nachgegeben. Und auch in Berlin gehen die Mieten - nachdem sie im Kontext von Corona zeitweise etwas nachgelassen hatten - im Luxusabschnitt des Kurfürstendamms nunmehr wieder nach oben. 

Etablierte Konsumlagen krisenanfälliger als Luxuslagen

Setzt man die Entwicklung der etablierten Konsumlagen in den vorgenannten Städten hierzu ins Verhältnis, wird deutlich, dass diese offensichtlich krisenanfälliger sind und in Folge dessen in den vergangenen Jahren mehr oder weniger deutlich an Mietpreisniveau eingebüßt haben. „Und hier“, erklärt Olaf Petersen, „reden wir über die - jenseits des Luxusgenres - für nationalen und internationalen Einzelhandel interessantesten Flächen in Deutschlands Metropolen.“ 

So stiegen die Höchstmieten für kleinere Flächen von 80-120 m² beispielsweise entlang der Königsallee in Düsseldorf zwischen 2015 und 2021 um rd. 13 Prozent während im gleichen Zeitraum die konsumiger angelegte 1A-Lage Schadowstraße um mindestens 17 Prozent an Mietpreisniveau einbüßte. In Frankfurt sanken die Höchstmieten für kleinere Ladenlokale von 80-120 qm entlang der Haupteinkaufsmeile Zeil zwischen 2015 und 2021 um rd. 17 Prozent und mehr Prozent, während sie in diesem Zeitraum für die Luxuslage Goethestraße um gut 20 Prozent stiegen. Im München konnte für die wichtigsten 1A-Lagen Kaufingerstraße, Neuhauser Straße und Marienplatz ein kleines Minus von mindestens 3 Prozent ermittelt werden, während die Mieten für die Luxusmeilen Maximilianstraße und Perusastraße um bis zu 16 Prozent stiegen. 

Hinsichtlich der allgemeinen Marktentwicklung beim Verkauf von Luxusartikeln lässt sich feststellen, dass der kurzzeitige Einbruch in diesem Segment im Jahr 2020 vor dem Hintergrund des Beginns von Corona locker weggesteckt wurde. Mittlerweile feiern die Mega-Brands der französischen Konzerne LVMH (u.a. Louis Vuitton, Dior) und Kering (u.a. Gucci, Prada) neue Umsatzrekorde. Der Medienkonzern Condé Nast hat jüngst seinen ersten Branchenbericht „Fashion Industry Report 2021. Die Zukunft des Retails“ zur Zukunft des Luxusmode-Einzelhandels in Deutschland veröffentlicht. Demnach befindet sich auch der Luxusbegriff derzeit in einem grundlegenden Wandlungsprozess. Ein erfolgreiches Geschäftsmodell, so die Studie, müsse das Einkaufserlebnis als hybrides Modell aus E-Commerce und stationärem Einzelhandel beinhalten. Ein Phänomen, so Petersen, dass allerdings nicht nur für das Luxussegment gelte. 

Nur fünf ausgewachsene Luxuslagen in Deutschland

Ungeachtet des konstatierten Trends zu hybridem Einkaufsverhalten, sagt Olaf Petersen, spielten für den stationären Luxus-Retail oft auch ganz handfeste und tradierte Dinge eine entscheidende Rolle: Ist ein großer internationaler Flughafen in der unmittelbaren Nähe? Kann ich als superreicher Fernreisender mit meiner Entourage auch mal unbehelligt zwei Stunden lang allein in einem exklusiven Shop auf der Luxusmeile einkaufen? Hier spielen Frankfurt, München, Berlin und Düsseldorf die Vorteile ihres internationaleren Klientels aus dem nahen und fernen Osten sowie Nordamerika aus. Hamburg verfügt mit seinem kleinen Flughafen tatsächlich im Vergleich über zu wenige internationale Flugverbindungen.

Schlußendlich spielen bei der Mietpreisentwicklung aber auch die natürlichen Knappheiten eine maßgebliche Rolle. So sind die in der Wohlstandsgesellschaft Deutschland vorhandenen nur fünf ausgewachsenen Luxuslagen für einen Markt mit über 80 Millionen Einwohnern zuzüglich seines erheblichen touristischen Potenzials durchaus überschaubar. Und hier kommt dazu noch der ‚Klang‘ der jeweiligen Luxusstraße. Und da geht eben die Verfügbarkeit einer Mietfläche auf der ‚Maxi‘, der ‚Kö‘ oder der Goethestraße schon in Richtung einer seltenen Briefmarke.