Mindset Future Literacy

Wohin läuft die Entwicklung in der Bau- und Immobilienbranche in den nächsten zehn Jahren vor dem Hintergrund von technologischen, gesellschaftlichen und ökologischen Trends? Das Innovation-Center von Drees & Sommer SE hat dazu „Zehn Zukunftsthesen“ aufgestellt. Senior Innovation Managerin  Selina Weigele über radikales Umdenken hin zur Future Literacy, Rollenbilder und Entscheidungslogiken.

Frau Weigele, was ist die unbequeme Kernbotschaft der aktuellen „Zehn Zukunftsthesen“ – und an welcher Stelle verdrängt die Branche strukturellen Anpassungsbedarf?

Selina Weigele: Wir bewegen uns auf ein System zu, in dem Immobilien, Infrastruktur und Menschen permanent vernetzt sind. Viele Handelsimmobilien sind strukturell und organisatorisch nicht darauf vorbereitet. Die größte Lücke liegt dabei weniger in der Technik, sondern in Entscheidungslogiken, Rollenbildern und Kompetenzen der beteiligten Organisationen. Verdrängt wird vor allem, wie tief dieser Wandel in Governance, also Führungs- und Entscheidungsstrukturen, Zusammenarbeit und Kultur eingreift und dass Erfolgsmodelle der Vergangenheit sich nicht eins zu eins fortschreiben lassen. Einfach gesagt: Wir brauchen ein Mindset, das Future Literacy – also Zukunftskompetenz – ermöglicht.

Wenn Erlebnischarakter Standard ist: Trägt das Shopping-Center-Modell ökonomisch noch – oder müssen Flächenproduktivität, Ankermieter-Logik und Mietstruktur grundsätzlich neu gedacht werden?

Wenn Erlebnis Standard ist, reicht mehr „Event“ nicht aus. Ein Center muss klar beantworten, welche konkrete Rolle es im Alltag der Menschen übernimmt – als Versorger, Treffpunkt, Gesundheits- oder Arbeitsort. User Centriyity, also echte Nutzerorientierung, ist wichtiger denn je. Relevanz entsteht durch einen stabilen Nutzungsmix über den gesamten Tagesverlauf und durch eine sinnvolle Einbindung in die Stadtstruktur, nicht durch punktuelle Highlights.

Flächenproduktivität wird künftig stärker an Nutzungsintensität, Flexibilität, Datenqualität und Aufenthaltswert gemessen. Die klassische Kennzahl Umsatz pro Quadratmeter bleibt wichtig, ist aber nicht mehr entscheidend. Die Ankermieter-Logik wandelt sich hin zu Ankerfunktionen wie Mobilität, Gesundheit, Bildung oder öffentliche Services, die gemeinsam mit Handel und Gastronomie ein verlässliches Alltagsangebot sichern. Um Leerstände zu vermeiden, sollte der Umnutzungs- und Multi-Use-Gedanke bereits bei der Planung neu gedacht werden.

Permanent vernetzt

Wo verbessert KI nachweislich NOI, Vermietungsquote oder Betriebskosten – und wo bleibt sie Pilotprojekt ohne Einfluss auf Rendite?

KI kann das Nettobetriebseinkommen (NOI) und das Betriebsergebnis steigern, indem sie Muster in Frequenz, Energieverbrauch und Flächennutzung sichtbar macht und konkrete Optimierungsvorschläge liefert. Im Vermietungs- und Center-Management hilft sie, Zielgruppen und Nutzungskonzepte besser zu matchen, Szenarien für Nutzungsmischungen zu simulieren und Leerstandsrisiken früher zu erkennen.

Wirksam ist die KI dort, wo Ergebnisse in Entscheidungen, Prozesse und KPIs einfließen – und Teams befähigt werden, mit Daten statt nur Reports zu arbeiten. Wird KI als isoliertes Pilotprojekt ohne klare Zielgrößen, Verantwortlichkeiten und Prozessanpassung eingesetzt, bleibt sie erwartbar ein „Leuchtturm“ ohne sichtbaren Rendite-Effekt. Es gilt also: Erst die Datenqualität sichern – dann KI einsetzen. Unternehmen, die das verstanden haben, haben einen entscheidenden Vorteil.

Qualität der Orte

Wird ESG für Handelsimmobilien künftig ein echter Wettbewerbsfaktor – oder bleibt es vor allem regulatorischer Pflichtteil?

Für Handelsimmobilien wird ESG dann zum Wettbewerbsfaktor, wenn es spürbar zur Qualität der Orte beiträgt: bessere Aufenthaltsqualität, gesündere Innenräume, bessere Erreichbarkeit, mehr Sicherheit. Standorte können so zu sichtbaren Lern- und Experimentierräumen für neue Energie-, Mobilitäts- und Kreislauflösungen werden – gerade weil sie viele Menschen erreichen. Ob ESG strategisch wirkt oder nur Pflicht bleibt, entscheidet sich daran, ob es in Nutzungskonzepte, Investitionsentscheidungen und das Tagesgeschäft der Teams übersetzt wird – oder im Reporting stecken bleibt.

Wenn Immobilien zur Plattform werden: Verschiebt sich die Wertschöpfung vom Vermieten von Fläche hin zur Orchestrierung von Services und Daten?

Handelsimmobilien entwickeln sich zunehmend zu Plattformen, auf denen unterschiedliche Services laufen: Handel, Gastronomie, Logistik, Gesundheit, Kultur, Verwaltung. Wertschöpfung entsteht weniger durch die einzelne Miete, sondern durch das orchestrierte Zusammenspiel dieser Angebote und den Zugang zu Kundengruppen, Daten und Partnerschaften. Eigentümer und Betreiber investieren daher stärker in Fähigkeiten wie Servicegestaltung, Partnersteuerung, Datenverständnis und Community-Aufbau – und verändern damit ihr eigenes Rollenprofil. Teams agieren zunehmend wie Verantwortliche für ein „Produkt Standort“ mit klarer Positionierung, statt nur für Flächenauslastung und Mietvertragsverwaltung.

Nüchterne Portfolioanalyse

Heißt Resilienz künftig: höhere Drittverwendungsfähigkeit, kürzere Mietlaufzeiten – oder konsequente Bereinigung sekundärer Standorte?

Resilienz heißt, ein Asset so aufzustellen, dass es strukturiert auf verändertes Nutzerverhalten, Technologien und Regulierungen reagieren kann – baulich, technisch und organisatorisch. Drittverwendungsfähige Strukturen, modulare Flächen und flexiblere Vertragsmodelle schaffen die notwendige Agilität, um neue Formate zu testen und zu integrieren.

Gleichzeitig braucht es eine nüchterne Portfolioanalyse: An welchen Standorten lohnt sich die konsequente Transformation? Wo ist Mischnutzung sinnvoll? Und wo führt ein kontrollierter Rückzug zu besseren Ergebnissen für alle Beteiligten? Für Organisationen bedeutet Resilienz auch: interdisziplinär arbeiten, Experimentierräume zulassen und Entscheidungen transparent machen, damit Menschen den Wandel mitgestalten.

Erhöhen digitale Zwillinge konkret die Steuerbarkeit und Werthaltigkeit von Retail-Assets – oder bleiben sie technologische Add-ons?

Digitale Zwillinge und das Metaverse können zu einem gemeinsamen Referenzbild werden, auf das Technik, Betrieb, Vermietung und Planung gleichzeitig zugreifen – mit Daten aus dem laufenden Betrieb. Gerade bei Retail-Assets lassen sich so Umbauvarianten, veränderte Nutzungsmischungen, Energie- und Komfortstrategien im Vorfeld durchspielen und besser bewerten. Das erhöht die Steuerbarkeit komplexer Bestände, reduziert Fehlentscheidungen und unterstützt eine schrittweise Transformation statt großer, riskanter Sprünge. Bleibt der digitale Zwilling auf Planungsphasen oder einzelne Spezialdisziplinen beschränkt, bleibt auch sein Beitrag zur Wertentwicklung und Steuerbarkeit begrenzt.

Schnittstellen gestalten

Wer kontrolliert künftig die entscheidenden Kundenschnittstellen – und damit die Margen: Eigentümer, Center-Manager oder digitale Plattformen?

Kundenschnittstellen entstehen dort, wo Routinen und Vertrauen wachsen: in physischen Erlebnissen, digitalen Services, Loyalty-Programmen, Mobilitäts- und Logistikangeboten. Wer diese Schnittstellen gestaltet, beeinflusst auch die Verteilung von Margen – etwa über Zusatzservices, gemeinsame Datenplattformen oder integrierte Angebote mit Handel und Stadt.

Eigentümer und Center-Manager können gezielt eigene Formate und digitale Zugänge aufbauen, statt sich ausschließlich in externe Plattformlogiken einzuordnen. Wahrscheinlich setzen sich hybride Modelle durch: Kooperation mit großen Plattformen, aber eine klare eigene Strategie für Kundenzugang und Daten im jeweiligen Ökosystem vor Ort.

Ist kontrollierter Flächenrückbau das nächste strategische Tabu – und müssten Investoren Handelsimmobilien künftig auch über Desinvestment-Szenarien denken?

Kontrollierter Flächenrückbau ist an vielen Standorten eine sachlich notwendige Option – vor allem dort, wo Nachfrage, Gebäudezustand und Transformationskosten dauerhaft nicht zusammenpassen. Strategisch gedacht geht es darum, Handelsflächen als Teil größerer Stadt- und Quartiersbilder zu verstehen und auch Umnutzung, Teilrückbau oder Rückbau früh mitzudenken. Stellenweise kann weniger Handelsfläche zu stabileren Cashflows, höherer Qualität und einer besseren Einbindung in das Umfeld führen, sofern neue Nutzungen sinnvoll integriert werden. Das eigentliche Tabu liegt im offenen Umgang mit diesen Szenarien. Erst wenn Investoren, Städte und Betreiber frühzeitig gemeinsam planen, entsteht aus „Rückbau“ ein nachvollziehbarer nächster Entwicklungsschritt für den Standort.

Das Interview führte
Susanne Müller