Mit Verve aus der Krise

Corona, Ukraine und Inflation – die Wirtschaftslage hinterlässt ihre Bremsspuren insbesondere im Immobilienbereich. Aber das bietet auch Chancen, wenn die Beteiligten über Expertenwissen bei der Vermietung vakanter Flächen verfügen. Klar wird, es gibt keine Standard­lösung mehr, sondern mit viel Aufwand muss jeder einzelne Standort beurteilt und bearbeitet werden. Thomas A. Pasiecznik, Gründer BRIDGES PROPERTY ADVISORS, im Gespräch mit Dr. Andreas Martin.

Auf was ist Ihr Unternehmen im Bereich der Vermietung von Retail-Immobilien spezialisiert?

Thomas A. Pasiecznik: BRIDGES PROPERTY ADVISORS ist eine Beratungsboutique, die sich auf Highstreet- und Fachmarkt-Retail spezialisiert hat, Schwerpunkt liegt in der DACH-Region. Meine Grundlage für diese Tätigkeit bildet meine Erfahrung als Head of Retail bei Savills und der Signa Gruppe. Neben dem traditionellen Transaktionsgeschäft, das Vermietung und Verkauf umfasst, entwickeln wir Vermietungskonzepte für sowohl neue Projekte als auch Bestandsobjekte. In der letzten Zeit unterstützen wir viele Eigentümer auch bei der Neukonzeptionierung alter Kaufhäuser.

Welche Branchen oder Einzelmieter waren im vergangenen Jahr besonders erfolgreich und haben viele Flächen angemietet?

Thomas A. Pasiecznik: Generell haben eine Konsolidierung im Einzelhandel stattgefunden und Einzelhändler ihre Retail-Portfolios angepasst. C&A-Häuser wurden kleiner, Drogerien vergrößerten sich, oder Mieter optimierten ihre Lage. Standorte, die nicht funktionierten, wurden geschlossen.  Dies führte zu Leerständen in B-Lagen gerade in B-/C-Städten. Der partielle Leerstand, den wir in den letzten Jahren erlebten, wurde von vielen Mietern genutzt, um günstigere Konditionen für ihre Bestandsmietverträge zu verhandeln. Im Jahr 2023 ist dieser Leerstand jedoch deutlich zurückgegangen. Die höchste Nachfrage besteht weiterhin bei Premium- und Luxusmarken sowie neuen, oft chinesischen Automarken, die Stores als Werbefläche nutzen.

Welche Mieter haben gar nicht oder nur sehr wenig angemietet?

Thomas A. Pasiecznik: Einzelhändler mit bereits umfangreichem Filialnetz oder begrenztem Kapital für Expansion waren zurückhaltend. Die Möbelbranche zeigte sich zögerlich, und der Anstieg von Gastroanmietungen der letzten Jahre hat sich verringert, da eine Sättigung erreicht wurde.

Wie haben sich die Mietvertragsbedingungen in der letzten Zeit verändert?

Thomas A. Pasiecznik: Viele Mieter streben mehr Flexibilität in den Vertragslaufzeiten an. Sonderkündigungen nach drei oder fünf Jahren sind zur Normalität geworden. Die Höhe der Incentives hängt von Lage und notwendiger Miete ab und ist gestiegen. Logistik innerhalb der Fläche, wie der Zugang zu Lagerflächen und Anlieferung, spielt eine zunehmend wichtige Rolle.

Auf welche Art finden Sie anmietungswillige Mietinteressenten für einen Standort?

Thomas A. Pasiecznik: Durch umfassende Reisen und die Beobachtung internationaler Entwicklungen in anderen Städten identifiziere ich potenzielle Mieter. Marken, die in Städten wie London, Amsterdam oder Paris expandieren, neigen dazu, auch in deutschen Städten wie Berlin, München oder Düsseldorf zu expandieren. Für die Jahre 2024/2025 erwarte ich die Ankunft erster Textilmarken aus China in Deutschland.

Was sind Ihre „Geheimrezepte“?

Thomas A. Pasiecznik:  In Bezug auf „Geheimrezepte“ erinnere ich mich an die Weisheit meines ersten Vorgesetzten: „Liebe, was du tust, oder lasse es sein.“

Welche Nutzungsmöglichkeiten könnten traditionelle Warenhäuser in Innenstädten Ihrer Meinung nach ersetzen?

Thomas A. Pasiecznik:  Es gibt nur wenige Alternativen zu den heutigen Warenhäusern. Möglicherweise könnten regionale Einzelhändler wie Engelhorn oder IKEA und C&A einige Standorte in Metropolen übernehmen. Die beste Lösung wäre jedoch eine Multi-Tenant-Umnutzung, die zwar herausfordernd und kostenintensiv ist, aber zum heutigen Zeitpunkt mit den Buchwerten der aktuellen Kaufhausimmobilien schwer vereinbar ist.

Dr. Andreas Martin

Thomas A. Pasiecznik gründete BRIDGES PROPERTY ADVISORS vor einem Jahr, nachdem er vier Jahre lang als Head of Retail bei der Signa Gruppe und 14 Jahre bei Savills in vergleichbaren Positionen tätig war. Er ist ein studierter Diplom-Betriebswirt und startete seine Karriere vor 22 Jahren bei JLL in Frankfurt.