Neue Assetklasse

Das Shopping Center der Zukunft ist kein Neubau auf der grünen Wiese. Es ist ein URBANUM – ein Netzwerk aus bestehenden Gebäuden, Höfen und Passagen, das zu einer neuen Agora verbunden wird. Kein monolithisches Konsumobjekt, sondern eine Assetklasse, die Handel, Klimaarchitektur und Gemeinschaft verbindet.

Die klassischen Formate geraten ins Wanken. Shopping Center am Stadtrand verlieren Frequenz und Strahlkraft. Kaufhäuser verschwinden aus den Zentren. Lifestyle-Malls bleiben Kulissen. Auch Mixed Use und Placemaking erweisen sich als zu kurzatmig. Mixed Use bleibt meist ein additiver Flächenmix ohne innere Logik. Placemaking wirkt punktuell, aber oft temporär und kosmetisch. Lifestyle-Center imitieren Urbanität, erzeugen sie aber nicht. Die Herausforderungen von Klimawandel, Digitalisierung und gesellschaftlicher Fragmentierung verlangen neue Antworten. Sie verlangen eine neue Klasse von Immobilien.

URBANUM als Gegenentwurf

Das URBANUM ist kein einzelnes Gebäude, sondern ein lebendiger Organismus. Es entsteht, wenn bestehende innerstädtische Substanz – historische Fassaden, Kaufhäuser, Büros, Lager oder Schulen – geöffnet, verbunden und transformiert werden. Hinter den Fassaden werden Wände geöffnet, Decken durchbrochen, Innenhöfe aktiviert und Dachgärten angelegt. So entsteht aus Fragmenten ein Ganzes – die Substanz ist nur Oberfläche.

Verschiedene Handlungsachsen –
Der Kern liegt in der Programmierung

Kuratierte Vielfalt: Handel verschmilzt mit Bildung, Gesundheit, Gastronomie und Kultur. Regionale Marken, Manufakturen und Handwerkswerkstätten machen Produktion und Reparatur sichtbar, Workshops und Auftragsarbeiten binden die Nachbarschaft ein. Gleichzeitig öffnen sich Flächen für Marken und Unternehmen – als Showrooms für Produkteinführungen, Räume für Employer Branding oder Beratungsinseln für Energie, Mobilität und Finanzen.

Eventisierte Lebendigkeit: Professionell geplante Events sichern Struktur, spontane Bühnen stiften Authentizität.

Freiräume für Kunst und Kreativität: Leer stehende Flächen werden zu Galerien, Pop-ups oder offenen Werkstätten.

Orchestrierte Zukunft: Investoren, Kommunen, Händler und Bürger gestalten und organisieren gemeinsam.

Vernetzte Strukturen: Gebäude, Funktionen und Menschen sind physisch, digital und sozial verbunden.

So wird die Immobilienwirtschaft vom Flächenanbieter zum Kurator eines urbanen Ökosystems.

Und wie fühlt sich das an?

Am Vormittag kaufen Besucher Obst in der Markthalle, im Nebenraum läuft eine Kunstausstellung. Kinder probieren 3D-Druck, im Hof trainiert eine Yogagruppe. Am Nachmittag tritt ein Straßenkünstler auf – Passanten bleiben stehen, applaudieren, die Stimmung zieht Menschen an. Am Abend füllt sich der Platz mit einem Konzert, das Besucherfrequenz und Aufenthaltsdauer steigert. Am nächsten Morgen duftet es auf den Dachgärten nach Kräutern und Tomaten, Gastronomen ernten für das Mittagsmenü. Kinder helfen beim Gießen der Hochbeete – Urban Gardening wird zur gemeinsamen Alltagspraxis.

Wirtschaftliche Logik

Das URBANUM ist mehr als Vision – es ist ein belastbares Geschäftsmodell: Durch kontinuierliche Kuration bleibt die Fläche relevant, auch bei Marktveränderungen. Professionell geplante Events verlängern die Aufenthaltsdauer und steigern die Besucherfrequenz. Internationale Studien zeigen, dass Quartiere mit rund 80 Event-Tagen pro Jahr die Frequenz um bis zu 15 Prozent steigern. Offene Werkstätten und Pop-up-Formate verlängern Aufenthalte im Schnitt um eine halbe Stunde. In London etwa konnte Coal Drops Yard die Verweildauer der Besucher nach Einführung eines Eventkalenders erhöhen.

Mehrwerte inklusive

Die Erlöse gehen weit über klassische Mieten hinaus: Eventtickets, Sponsoring, Gastronomie oder Bildungsprogramme schaffen zusätzliche Einnahmen. Auch Urban-Gardening-Flächen bieten Mehrwert – von Ernte-Abos für Gastronomen bis zu Workshops mit Schulen. Investitionen in Umbau, Klimaarchitektur und digitale Infrastruktur amortisieren sich über reduzierte Betriebskosten und eine höhere Auslastung. Messungen der TU München belegen, dass Begrünungen Oberflächentemperaturen um mehrere Grad senken können. In Kombination mit Photovoltaik, Wärmerückgewinnung und Regenwassermanagement entstehen deutliche Effizienzgewinne – wie das Beispiel Kö-Bogen II in Düsseldorf zeigt, wo die größte Grünfassade Europas messbar zur Kühlung des Stadtklimas beiträgt. So entstehen Hybridrenditen: Neben stabileren Mieterträgen sichern Events und Co-Retailing ein risikoärmeres Cashflow-Profil.

Klimaarchitektur als Standortfaktor

Das URBANUM reagiert auf den Klimawandel und steigert gleichzeitig den Wert der Immobilie. Fassaden- und Dachbegrünungen wirken wie natürliche Klimaanlagen, überdachte Passagen schützen vor Extremwetter, produktive Dächer schaffen Aufenthaltsqualität und lokale Produktion. Photovoltaik und Wärmerückgewinnung reduzieren Kosten, Regenwassernutzung entlastet die Infrastruktur. Diese Maßnahmen sind wertsteigernde Standortfaktoren, die Immobilien absichern und Aufenthaltsqualität erhöhen.

Digitale Intelligenz

Das URBANUM denkt digital: Echtzeitkommunikation über Social Media, Programmankündigungen, Steuerung von Besucherströmen. Regionale Produzenten, Werkstätten und Urban-Gardening-Flächen sind digital sichtbar: Slots buchen, Workshops reservieren, Ernten vorbestellen. Conversion liegt am selben Ort.

Internationale Impulse

Coal Drops Yard in London: Historische Substanz als Bühne für Marken. Crossrail Place Roof Garden in Canary Wharf: Klimaarchitektur als Aufenthaltsqualitätsfaktor. Paris, Rathausplatz („Urban Forest“) 2025: Symbol für klimaresiliente Stadtzentren. URBANUM verbindet diese Elemente zu einem investierbaren Modell.

Kritische Aspekte und Chancen

Die Umsetzung ist komplex: Vielfalt der Funktionen und Akteure verlangt hohe Koordination. Doch gerade weil Kommunen, Handel und Wirtschaft vor massiven Aufgaben stehen, bietet das URBANUM die Chance, starke Allianzen zu bilden.

Zukunftssichere Assetklasse

Die Immobilienwirtschaft steht vor einer historischen Chance: Statt in austauschbare Shopping Center oder Büroblöcke zu investieren, eröffnet das URBANUM eine zukunftssichere Assetklasse. Das Modell basiert auf klarer Rollenverteilung: Eigentümer bündeln ihre Flächen in einer Zweckgesellschaft, die operative Kuration liegt bei einer spezialisierten Betreibergesellschaft, flankiert durch ein Kuratorium aus Kommune, Handel und Bürgern. Diese Struktur schafft Transparenz und verteilt Risiken. Für die Kommunen wird URBANUM zugleich zum Hebel: Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) fordert Zero-Emission-Gebäude ab 2028/ 2030, Förderprogramme wie ZIZ unterstützen multifunktionale Zentren, und die Kaufhaus-Schließungen der letzten Jahre zeigen den Handlungsdruck. Mit messbaren Kennzahlen – etwa 15 Prozent mehr Frequenz, 20 bis 30 Minuten längere Aufenthaltsdauer, weniger als drei Prozent Leerstand, über 30 Prozent lokale Anbieter und eine Energieeinsparung von über 40 Prozent – liefert URBANUM die Argumente, die kommunale Entscheider brauchen. Es geht nicht um Quadratmeter, sondern um urbane Ökosysteme. Nicht um Flächen, sondern um Programmierung. Nicht um Betreiben, sondern um Kuratieren, Eventisieren, Orchestrieren. URBANUM ist Notwendigkeit – Schlüssel für Innenstädte, Klimaschutz und Rendite. Wer heute im URBANUM denkt, investiert in die Zukunft.

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Ein Gastbeitrag von
Jens Fischer 
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