Neue Verweilqualität in Innenstädten

Ob Innenstadt, Center oder Fachmarkt – die Anforderungen an Einzelhandelsflächen wandeln sich spürbar. Unternehmen suchen Standorte, die Frequenz bringen, flexibel nutzbar und zukunftsfähig sind. Ein Interview mit Aniko Korsos, Head of Retail Leasing Germany und Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment Germany, beide bei JLL.

Wie verändert sich aktuell die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zwischen klassischen Highstreet-Lagen, Einkaufszentren und hybriden Mixed-Use-Konzepten – und welche Trends sehen Sie mittelfristig für die nächsten drei bis fünf Jahre?

Aniko Korsos: In Deutschland ist die Highstreet immer noch die Nummer Eins für klassische Einzelhandelsunternehmen. Dort ist die Nachfrage nach guten Einzelhandelsflächen, das heißt  gute Flächengröße, Aufteilung, Grundriss, weiterhin hoch. Eine Filiale in Einkaufszentren eröffnen die Unternehmen meist in Ergänzung zu einem Innenstadtstandort oder in Städten, in welchen die Zentren stärker sind als die Highstreet. Die Einkaufszentren unterscheiden sich stark in Attraktivität und Frequenz. Hier hat sich aber viel entwickelt in den letzten Jahren, und die Betreiber haben erkannt, dass Investitionen und neue Nutzungsarten notwendig sind. Dies hat zu einer Attraktivitätssteigerung geführt.

Steigende Entwicklung

Mixed-Use-Konzepte sind für viele ehemalige Einzelhandelsobjekte und Warenhäuser ganz klar die einzige Lösung für eine Neuvermietung. Aus unserer Sicht sind sie aber definitiv kein notwendiges Übel, sondern schaffen eine ganz neue Diversität und Verweilqualität in Innenstädten. Hier sehen wir auch mittel- bis langfristig eine steigende Entwicklung. Der Kunde möchte Verweilqualität und nicht nur einkaufen, dies wird zunehmend aufgegriffen und wird sich aus unserer Sicht auch noch verstärken. 

Welche Entwicklung beobachten Sie bei Spitzenrenditen für Handelsimmobilien in den A- und B-Städten, und inwiefern beeinflussen Zinsniveau und Konsumklima die Transaktionsbereitschaft institutioneller Investoren?

Sarah Hoffmann: Das Investitionsklima für Highstreet-Objekte zeigt eine starke Ausdifferenzierung zwischen A- und B-Städten. Generell sehen wir primär Nachfrage von privatem Vermögen, jedoch divergieren die Preisniveaus zwischen A, und B-C Städten erheblich. Während A-Lagen in A-Städten weiterhin Spitzenpreise erzielen, sind in B-Städten gute A-Lagen-Objekte zu sehr fairen Einstiegspreisen erwerbbar.

Je nach Objekt, Standort und Volumen sehen wir für Core-Produkte Faktoren zwischen dem 16-18-Fachen im Schnitt. Schwächere Produkte oder Liegenschaften mit Overrent-Situationen fallen deutlich darunter. Prime-Objekte, die einen gewissen Trophy-Charakter aufweisen, können weiterhin Preise über dem 20-Fachen generieren – diese sind jedoch eher die Ausnahme. Besonders gefragt sind Objekte, die auf aktuellem Mietniveau vermietet sind und nur ein bis zwei Geschosse Retail aufweisen.

Französische Kapitalquellen

Im institutionellen Segment konzentrieren sich deutsche Kapitalquellen klar auf A-Städte sowie einige ausgewählte Städte außerhalb der Big Seven. Dazu zählen beispielsweise Nürnberg, Leipzig, Dresden, Mannheim, Mainz, Hannover oder Bremen. Neu hinzu kommt eine Reihe französischer Kapitalquellen, so genannte SCPIs, die dem Highstreet auch in B- und C-Städten sehr aufgeschlossen gegenüberstehen. Diese benötigen allerdings die so genannte French Yield – mindestens sieben Prozent Nettoanfangsrendite. Übersetzt bedeutet das Faktoren von zwölf, bis maximal 14-fach. A-Lagen in größeren Städten kommen daher nicht infrage, weshalb sie entsprechend auf funktionierende kleinere Städte ausweichen.

Im Übrigen sprechen wir viel mit Private-Equity-Unternehmen aus dem Ausland, die sich die A-Lage sehr genau ansehen. Diese wollen jedoch häufig eine Upside-Story. Also ältere Häuser mit Repositionierungspotenzial und einem Exit in drei bis fünf Jahren. Hier kommen insbesondere Produkte infrage, die am Lebenszyklusende angelangt sind oder umfangreich restrukturiert werden müssen.

Wir erwarten eine weitere Zunahme von Verkaufsobjekten aus institutioneller Hand und eine Abnahme durch die besagten Kapitalquellen. Dennoch bin ich positiv gestimmt, dass starke Lagen auch außerhalb der Big Seven wieder attraktiver für deutsche institutionelle Kapitalquellen werden – dafür wird es aber noch etwas dauern.

Welche Rolle spielen ESG-Kriterien wie Energieeffizienz und CO2-Bilanz aktuell in der Vermarktung und Bewertung von Handelsimmobilien, und wie reagieren Nutzer und Investoren auf die gestiegenen Anforderungen durch EU-Taxonomie und nationale Gesetzgebung?

Sarah Hoffmann: Institutionelle Investoren streben verstärkt danach, ihre Portfolios nach ESG-Kriterien zu optimieren, und legen dabei wachsenden Wert auf hochwertige Gebäudequalität. Bei der Bewertung des „Embedded Carbon“ zeigt sich noch Entwicklungsbedarf – gerade bei historischen Innenstadtobjekten spielt die Langlebigkeit der Immobilie eine zentrale Rolle. Diese Objekte prägen oft das Stadtbild, fallen jedoch bei der ESG-Bewertung aufgrund ihres Alters zurück. Hier erwarten wir weitere Entwicklungen.

Neuverträge als Green Lease

Private Investoren fokussieren sich bislang weniger auf ESG-Aspekte. Da jedoch Banken zunehmend ESG-Kriterien in ihre Finanzierungsentscheidungen einbeziehen, gewinnt die ESG-Betrachtung auch in privaten Beständen an Bedeutung. Zertifizierungen etablieren sich sowohl bei Neubauten als auch im Bestand. Neue Mietverträge werden vorteilhafterweise direkt als Green Leases strukturiert. Die Bereitschaft von Einzelhandelsmietern variiert noch, doch entwickeln auch sie zunehmend eigene ESG-Strategien für ihre Portfolios.

Merklich ist, dass Investoren für die Aufwertung bestehender Objekte Liquidität vorhalten, was das verfügbare Kapital für Neuinvestitionen reduziert. Wir beobachten zudem deutliche Portfolioumschichtungen: Kleinere Objekte in dezentralen Lagen werden veräußert, da sie im Asset Management aufwändig sind und ESG-Verbesserungen aufgrund geringerer Volumina oft unwirtschaftlich bleiben. Großinvestoren konzentrieren sich daher verstärkt auf größere, zentrale Assets mit besserer ESG-Skalierbarkeit.

Gesellschaftliche Funktion

Neben dem dominanten „E“ rückt auch das „S“ in ESG stärker in den Fokus. Einzelhandelsimmobilien erfüllen eine gesellschaftlich wichtige Funktion – von der täglichen Versorgung mit Lebensmitteln bis hin zum gesellschaftlichen Austausch, Kultur und Gemeinschaft, und dies von der Großstadt bis in den ländlichen Raum hinein. Eine Handelsimmobilie ist mehr als eine Konsumplattform: Sie bedient die gesamte Bedürfnispyramide vom Grundbedarf bis zur Selbstverwirklichung und ist integraler Bestandteil unserer Gesellschaft. 

Susanne Müller