News zum Gewerberaummietrecht

Zwischen ESG, Indexmiete und Textformpflicht: Handelsimmobilien geraten juristisch unter Dauerspannung. Immobilienrechtler Dr. Rainer Burbulla erklärt im Interview, welche aktuellen Urteile jetzt über Cash-Flow, Risiko und Resilienz entscheiden. Und hat die allerneuesten Erkenntnisse seitens des BGH parat.

Das Gewerberaummietrecht ist stark kasuistisch geprägt. Wo sehen Sie aktuell Entscheidungen, die unmittelbare Auswirkungen auf die Asset-Strategie von Handelsimmobilien haben – etwa bei Risikobewertung, Ankauf oder Exit? 

Dr. Rainer Burbulla: Bei Handelsimmobilien spielen der Cash-Flow und finanzielle Belastungen eine zentrale Rolle. Für den Vermieter sind Mieterhöhungen im Gewerberaummietrecht nur bei Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Wertsicherungsklausel möglich. Letztere ist nur wirksam, wenn sie die Vorgaben aus dem Preisklauselgesetz (PrKG) einhält. Bei einem Verstoß gegen dieses Gesetz waren Preisklauseln nur dann endgültig unwirksam, wenn die Unwirksamkeit rechtskräftig festgestellt wurde (§ 8 PrKG). Mieter mussten bei einem Verstoß gegen das Preisklauselgesetz also gerichtlich gegen die Wertsicherungsklausel vorgehen. Nunmehr hat der BGH mit Urteil vom 11. März 2026 – XII ZR 51/25 entschieden, dass formularmäßig verwandte Preisklauseln auch am AGB-Recht zu messen sind, und, liegt einen Verstoß gegen das AGB-Recht vor, dass Wertsicherungsklauseln von Anfang an unwirksam sind. Da der Verbraucherpreisindex in diesem Jahr wohl weiter steigen dürfte und deshalb mit indexbedingten Mieterhöhungen zu rechnen ist, ist dieses aktuelle Urteil des BGH von besonderer Bedeutung. Bereits in den Jahren 2022 und 2023 waren viele indexbedingte Mieterhöhungen zu prüfen. Kommt es in diesem Jahr erneut zu Mieterhöhungen, ist bei derartigen Prüfungen nun auch das AGB-Recht zu berücksichtigen.

Was die finanziellen Belastungen des Mieters anbelangt, kommt Umlagevereinbarungen in Bezug auf die Betriebs- und Nebenkosten eine besondere Bedeutung zu. Nach jüngerer OLG-Rechtsprechung bedarf die Umlage von Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen und Einrichtungen einer „Deckelung“. Letztere ist nach Sicht des OLG Karlsruhe in seinem Urteil vom 27. März 2026 – 4 U 102/24 nicht erforderlich. Hier wurde die Revision zum BGH zugelassen, und eine Antwort auf die wirtschaftlich sehr bedeutsame Frage nach dem Erfordernis einer Kostenobergrenze bei Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen und Einrichtungen aus Karlsruhe steht zu erwarten. Diese Entscheidungen wirken sich primär auf den Cash-Flow beziehungsweise auf die finanziellen Belastungen des Vermieters oder Mieters aus und betreffen originär die Risikobewertung bei Ankauf und Exit.

Mit der neuen Übersicht zu Green Leases greifen Sie ein hochdynamisches Thema auf. Wie lassen sich ESG-Anforderungen konkret in Mietverträgen verankern, ohne die Wirtschaftlichkeit für Vermieter und Mieter im Retail-Bereich zu gefährden?

ESG-Anforderungen sind natürlich mit finanziellen Fragen und Fragen um die Wirtschaftlichkeit verknüpft. Ökologische Baustoffe sind naturgemäß teurer als konventionelle. Die Wirtschaftlichkeit für Vermieter und Mieter ist zweischneidig. Für Vermieter stellen sich auf der einen Seite tendenziell Finanzierungsfragen, wenn sie „Grüne-Kriterien“ erreichen beziehungsweise erhalten wollen. Mieter können mit dem Einsatz „grüner Ressourcen“ auf der anderen Seite aber ihrerseits Kosten einsparen oder mit dadurch verbundenen Reputationen Gewinnsteigerungen einfahren. In jedem Fall bedarf es hierzu aber eines maßgeschneiderten Konzepts. Denn „Grüne Klauseln“ in Mietverträgen können auch zu Mehrkosten bei Mietern führen. 

Die Abkehr von der klassischen Schriftform hin zur Textform wirft Fragen für langfristige Mietverhältnisse auf. Welche praktischen Auswirkungen sehen Sie insbesondere für Due-Diligence-Prozesse und die rechtssichere Gestaltung von Ankaufsstrukturen? 

Die neue Textform mag im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter durchaus vorteilhaft sein und textformbedingte Kündigungen in diesem Verhältnis reduzieren. Im Hinblick auf Ankaufsprozesse ist sie jedoch hinderlich. Um in einem Ankaufsprozess beurteilen zu können, ob ein Mietvertrag die Textform wahrt, muss man sich nunmehr durch den digitalen Textverkehr der Parteien durchwühlen. Von daher sind viele Vermieter und Mieter dazu übergegangen, gewillkürte Schriftformklauseln im Mietvertrag zu verankern. Ob diese wiederum einer gerichtlichen Kontrolle standhalten, bleibt abzuwarten. Dem könnte die Rechtsprechung des BGH zur Geltungslosigkeit einer formularvertraglichen so genannten doppelten Schriftformklausel entgegenstehen. Die Frage, ob diese Rechtsprechung auch im Anwendungsbereich der gesetzlichen Schriftform beziehungsweise nunmehr der Textform des Mietvertrags gilt, hat der BGH bislang ausdrücklich offengelassen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 2017 – XII ZR 69/16).

Die Rechtsprechung zu Corona-Mieten hat das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern neu justiert. Welche konkreten Vertragsmechanismen empfehlen Sie heute, um Handelsimmobilien-Portfolios resilienter gegenüber externen Schocks zu machen?

Die Corona-Rechtsprechung scheint vorüber zu sein. In jüngeren Mietverträgen sind diesbezüglich kaum noch entsprechende Regelungen anzufinden. Im Hinblick auf Umsatzmieten oder umsatzabhängige Sonderkündigungsrechte empfehle ich, im Mietvertrag vorzusehen, dass behördliche Schließungszeiten für die jährliche Umsatzberechnung nicht zu berücksichtigen sind (vgl. hierzu auch OLG Hamm, Beschluss vom 15. Juli 2022 – 30 U 82/22).

Standardverträge sind im Handelsimmobilienmarkt unverzichtbar. Wo verlaufen aktuell die Grenzen zulässiger AGB-Gestaltung – und wann sollten Marktteilnehmer bewusst auf Individualvereinbarungen ausweichen? 

Die Abgrenzung zwischen AGB-Verträgen und Individualvereinbarungen bereitet regelmäßig Schwierigkeiten. Die Rechtsprechung stellt in Bezug auf das Vorliegen von Individualvereinbarungen hohe Anforderungen auf. Individualvereinbarungen bieten sich freilich hinsichtlich wirtschaftlich relevanter Fragen an, zum Beispiel bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch für „Dach und Fach“ beziehungsweise für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch innerhalb der Mietsache. Auch hier kommt es in der Praxis nicht selten zu Streitigkeiten. Mit Blick auf Individualvereinbarungen bestehen im Grundsatz keine rechtlichen Besonderheiten für Übertragungs- und Umlagevereinbarungen für Erhaltungsmaßnahmen. Die in § 535 Absatz 1 Seite 2 BGB geregelte Erhaltungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich disponibel, sodass ihre individuelle Tragung durch den Mieter zulässig ist. Kann daher mit hinreichender Sicherheit festgestellt werden, dass es sich bei den einschlägigen mietvertraglichen Regelungen nicht um AGB, sondern um individuell ausgehandelte Regelungen handelt, sind grundsätzlich nur die Grenzen der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) und Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten. 

Gerade in Shopping Centern sind Betriebspflichten und Nutzungskonzepte zentral. Welche aktuellen rechtlichen Entwicklungen beeinflussen die Durchsetzbarkeit von Öffnungs-, Sortiments- oder Betriebspflichten? 

Hier ist insbesondere ist die Rechtsprechung des BGH zur unzulässigen Klauselkombination aus Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes zu beachten (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juni 2020 – XII ZR 51/19 und BGH, Urteil vom 6. Oktober 2021 – XII ZR 11/20). Im Hinblick auf diese Rechtsprechung sollten in jedem Fall bei mietvertraglichen Regelungen Lockerungen für Sortimentsänderungen vorgesehen werden, etwa Zustimmungserfordernisse für den Fall, dass die Sortimentsänderung den Konkurrenzschutz anderer Mieter nicht tangiert und öffentlich-rechtlich genehmigungsfähig ist.

Sie thematisieren auch prozessuale Kniffe. Welche strategischen Fehler beobachten Sie häufig bei der gerichtlichen Durchsetzung von Ansprüchen – und wie können professionelle Marktteilnehmer hier gezielt Vorteile nutzen?

In jüngerer Zeit beobachte ich vermehrt viele Insolvenzen. Erwirkt ein Vermieter einen gerichtlichen Zahlungstitel gegen den Mieter, und kommt es zur Vollstreckung, stellen Mieter häufig einen Insolvenzantrag. Der Vermieter ist dann auf die Insolvenzquote beschränkt. Um dies zu vermeiden, empfiehlt sich für Vermieter, frühzeitig zu reagieren, um diese Folgen zu vermeiden.

Das Interview führte
Susanne Müller