Performance von Shopping Centern

Shopping Center und Shopping Places sind seit vielen Jahrzehnten für institutionelle Investoren eine etablierte Assetklasse innerhalb der Einzelhandelsimmobilien. In jüngster Zeit geraten sie im Kontext der E-Commerce-Entwicklung und neuer Handels-, Gastronomie- und Erlebniskonzepte zunehmend unter Wettbewerbs-, Rendite- und Wertdruck. Vielfach prägen diese großflächigen Immobilien das Erscheinungsbild unserer Städte oder Ballungszentren und stehen nicht selten auch in der gesellschaftlichen Diskussion ihrer Bewohner und Kunden innerhalb von Quartieren und Städten. 

Über die Performance-Messung von Shopping Places wurde in den letzten Jahren in den Medien heftig und hitzig diskutiert. Bestehende Modelle differenzieren in der Regel nicht nach unterschiedlichen Centertypen, bilden nur eine Perspektive ab oder sind am Markt unbekannt. 

Ziel und Zweck der Studie

gif und der German Council of Shopping Places (GCSP) schrieben im Herbst 2024 gemeinsam ein Forschungsprojekt zur Performance-Messung von Shopping Centern aus, das die unterschiedlichen Bedürfnisse der Stakeholder Investor, Betreiber, Kommune, Mieter und Centerkunden berücksichtigen, nach Centertypen differenzieren und wesentliche Stakeholder aktiv einbinden soll. Auf Auftraggeberseite wurde ein Lenkungsgremium bestehend aus Vorständen beider Verbände sowie einem Vertreter der gif-Kompetenzgruppe Einzelhandel gegründet. An der Ausschreibung beteiligten sich sieben unterschiedliche Forschungs- und Beratungseinrichtungen. Vier Organisationen erhielten Mitte Februar 2025 die Möglichkeit, ihr Angebot beziehungsweise das Forschungskonzept dem Lenkungsgremium per Kurzpräsentation vorzustellen. gif und GCSP beauftragten Ende Februar 2025 die Hochschule Mainz (HSM)/ imtargis und GMA/ PlaceSense mit der Bearbeitung des Forschungsprojekts, bestehend aus Grundlagenermittlung, Modellentwicklung, Datenerhebung mit Center-Echtdaten von zehn Centern und Empfehlung.

Kick Off und Modellentwicklung

Die Vertragsunterzeichnung mit Kick-Off fand am 24. März 2025 statt (siehe Abbildung 1). Darin wurden die Ziele und Erwartungshaltungen der Auftraggeber abgesteckt, Definitionen konkretisiert, vorhandene Datenquellen und -analysemethoden diskutiert und der Feinterminplan bis zur geplanten Veröffentlichung beziehungsweise Vorstellung der Studie zur EXPO REAL festgelegt. Innerhalb des Modells sollten nach Möglichkeit frei verfügbare und betreiberunabhängige Daten zur Analyse einzelner Kriterien herangezogen werden.

Am 26. Juni. 2025 stellten die Forschungspartner den Gliederungsentwurf der Studie sowie einen ersten Modellentwurf dem Lenkungsgremium vor. Das Scoring-Modell basiert auf einer umfassenden Analyse bestehender nationaler und internationaler Systeme zur Performance-Messung von Shopping Centern und umfasst folgende Hauptkriterien mit deren Gewichtungen:

• Standort (10 Prozent)
• Markt (15 Prozent)
• Objekt (15 Prozent)
• Frequenz (20 Prozent)
• Ertrag (30 Prozent)
• Gebäude (10 Prozent)

Die Hauptkriterien werden in insgesamt 19 Unterkriterien unterteilt. Die Summe der Gewichtungen aller Unterkriterien ergibt 100 Prozent. In jedem Unterkriterium kann ein Shopping Center 0 bis 100 Scoring-Punkte erzielen. Über die oben genannte Gewichtung ergibt sich so für jedes Center ein Gesamt­score zwischen 0 (minimal) bis 100 (maximal).

Modell zur Bewertung der Center-Performance

Standort: Bei dem Hauptkriterium Standort (10 Prozent) werden die Unterkriterien 1.1 Bevölkerungszahl der Stadt 2023 (1,5 Prozent), 1.2 Bevölkerungsentwicklung der letzten fünf Jahre (0,5 Prozent), 1.3 Kaufkraftindex (2,0 Prozent) und 1.4 Mikrostandort (6,0 Prozent) herangezogen. Bei den ersten Kriterien 1.1 bis 1.3 erfolgt die Festlegung des Scorings von 0 bis 100 auf Basis klar definierten Bandbreiten. Das Kriterium 1.4 Mikrostandort bewertet die funktionale Verankerung eines Shopping Centers in den städtebaulichen Strukturen sowie die Attraktivität des umgebenden Raums mit Hilfe anonymisierter GPS-Bewegungsdaten auf Basis eines einheitlichen, hochauflösenden 10m x 10m Frequenzrasters. Die Bewertung erfolgt systematisch anhand von vier Unterkriterien Homogenität, Konnektivität, Zentralität und fußläufige Erschließung, aus denen sich ein Gesamt-Score von 0 bis 100 ergibt.

Markt: Bei dem Hauptkriterium Markt (15 Prozent) werden 2.1 Einwohner im Kerneinzugsgebiet (6,0 Prozent), 2.2 Marktanteil im Kerneinzugsgebiet (6,0 Prozent) und 2.3 Mietfläche der Wettbewerber im Kerneinzugsgebiet (3,0 Prozent) beurteilt. Die Bandbreite der Einwohner im Kerneinzugsbiet reicht von <100.000 bis deutlich über 350.000 Einwohner und wurde durch GMA und PlaceSense im Rahmen der Studie zum Location Performance Indicator (LPI) ermittelt (GMA/PlaceSense (2024). Die Messung des Marktanteils im Kerneinzugsgebiet erfolgt durch Verschneidung von Frequenzdaten des Centers auf GPS-Bewegungsanalysen mit den soziodemografischen Daten der Bevölkerung im Kerneinzugsgebiet und deren Normierung auf einer Zehner-Skala. Bei der Analyse der Mietfläche der Wettbewerbscenter wird die Mietfläche des Centers in Relation zur Gesamtmietfläche aller Wettbewerbscenter auf Basis der Shopping-Center-Datenbank des EHI bewertet. Center mit hoher Marktsättigung (>50.000 Quadratmeter Wettbewerbsfläche) erreichen einen Score von 0 bis 40 und Center mit geringer Marktsättigung (<20.000 Quadratmeter Wettbewerbsfläche) einen Score von 80 bis 100.

Objekt:  Innerhalb des Hauptkriteriums Objekt (15 Prozent) wird in die Unterkriterien 3.1 Angebotsvielfalt (4,5 Prozent), 3.2 Leerstandsquote (6,0 Prozent) und 3.3 Mieterzufriedenheit (4,5 Prozent) differenziert. Da zur Beurteilung der Angebotsvielfalt keine allgemeingültige Idealverteilung von Branchen oder Nutzungstypen existiert, sondern der optimale Branchenmix insbesondere von Standort, Zielgruppe, Einzugsgebiet und Wettbewerb abhängt, werden im Rahmen des Scorings drei unterschiedliche Aspekte pro Center bewertet:

Vielfalt der Nutzungsstruktur (max. 20 mögliche Punkte)
Anzahl der Ankerbetriebe (max. 30 mögliche Punkte)
Vielfalt der angebotenen Warengruppen (max. 50 Punkte)

Bei der Leerstandsquote wird die Leerstandsfläche in Relation zur Gesamtmietfläche zum Stichtag betrachtet. Center oder Flächen in der Umstrukturierung fließen in die Auswertung ein. Das Scoring erfolgt diskret zwischen dem Center mit der geringsten Leerstandsquote und dem Center mit der höchsten Leerstandsquote.

Bei der Mieterzufriedenheit wurde auf die Center-Befragungen und die Ergebnisse der Mieterbefragung aus dem Shopping Center Performance Report 2024 von ecostra zurückgegriffen (ecostra GmbH 2024) und über eine Skala von 0 bis 100 normiert.

Frequenz: Das Hauptkriterium Frequenz (20 Prozent) untersucht die Kriterien 4.1 Durchschnittsfrequenz pro Woche und Quadratmeter Mietfläche (8,0 Prozent), 4.2 Durchschnittliche Aufenthaltsdauer in Minuten (4,0 Prozent), 4.3 Gesamtaufenthaltsdauer der Besucher pro Woche und Quadratmeter Mietfläche (4,0 Prozent) sowie 4.4 Kundenzufriedenheit (4,0 Prozent). Bei den ersten drei Kriterien wird auf anonymisierte GPS-Daten aus dem Polygonzug des Centers zurückgegriffen und durch Werte der Betreiber plausibilisiert. Die Kundenzufriedenheit wird über Ergebnisse der centereigenen Kundenbefragung und vorhandene Google-Rezensionen ermittelt. Beide Ergebnisse werden auf eine Bandbreite von 0 bis 100 Punkten umgerechnet.

Ertrag: Im Hauptkriterium Ertrag (30 Prozent) werden 5.1 Flächenproduktivität (15,0 Prozent), 5.2 Durchschnittsmiete des Centers (9,0 Prozent) und 5.3 umlagefähigen Nebenkosten des Centers (6,0 Prozent) bewertet. Bei der Flächenproduktivität erfolgt die Bewertung auf Basis der bereitgestellten Umsatzstatistiken zwischen einem Score von 0 (1000 Euro/Quadratmeter) und 100 (5000 Euro/Quadratmeter). Die aus der bereitgestellten Mieterliste abgeleiteten Durchschnittsmieten der Center sowie Erfahrungswerte erlauben auch hier ein Scoring von 0 (12,0 Euro /Qua­dratmeter) bis 100 (40 Euro/Quadratmeter). Bei den Nebenkosten wurde der Quotient aus Nebenkosten pro Quadratmeter zur Durchschnittsmiete in der Bandbreite von 0 (60 Prozent) bis 100 (15 Prozent) herangezogen.

Gebäude: Das Hauptkriterium Gebäude (10 Prozent) wird in die Kriterien 6.1 Gebäudequalität (6,0 Prozent) und 6.2 Nachhaltigkeit (4,0 Prozent) unterteilt. Bei der Gebäudequalität fließen das Baualter mit dem zu diesem Zeitpunkt gültigen energetischen Mindestanforderungen, der Anteil der in den letzten 15 Jahren revitalisierten Mietfläche sowie der jeweilige Endenergiebedarf an Wärme und Allgemeinstrom auf Basis des vorgelegten Energieausweises ein. Bei dem Endenergiebedarf wird zwischen einem Score von 0 (>250kWh/m²/a, Gebäudeklasse H) und 100 (<30kWh/m²/a Gebäudeklasse A+) linear interpoliert. Bei dem Allgemeinstrom erfolgt die Interpolation zwischen 0 (>250kWh/m²/a) und 100 (<25kWh/m²/a).

Bei dem Kriterium Nachhaltigkeit werden Art und Umfang der energetischen Sanierung, Art der Bereitstellung von Raumwärme und Warmwasser, Umfang der Nutzung von Photovoltaik, Primärenergiebedarf und vorliegende Nachhaltigkeitszertifikate (DGNB, BREEAM und LEED) bewertet. Bei dem Primärenergiebedarf wird zwischen 0 (>500 kWh/m²/a) und 100 (<50 kWh/m²/a) linear interpoliert. Bei den anderen Kriterien erfolgt die Bewertung anhand eines dezidierten Punktekatalogs.

Datenerhebung und -auswertung

Basierend auf dem oben ausgeführten Bewertungsmodell wurde durch die Forschungspartner ein Datenerhebungsbogen entwickelt und mit dem Lenkungsgremium abgestimmt. Er umfasst rund 30 Einzelfragen über die beiden Befragungsjahre 2023 und 2024. Der Befragungsbogen inklusive einer Vertraulichkeitsvereinbarung wurde Anfang Mai 2025 an vier verschiedene Betreiber versandt. Durch persönliche Ansprache beteiligten sich an dem Pilotprojekt auf Investorenebene unter anderem Deka, ILG, die Jagfeldgruppe, PATRIZIA und Union Investment und auf Betreiberseite ECE, HBB, Modulus und Valon. In einer Q&A-Session am 2. Juni 2025 wurden Fragen der Betreiber und Investoren durch die Forschungspartner und das Lenkungsgremium beantwortet. Die Datenerhebung durch die Center Manager erfolgte zentral, da die erforderlichen Informationen aus Stammdaten, Mieten, Umsätzen und Frequenzen bereits in Quartalsberichten, Investorenpräsentationen oder Sitzungsunterlagen verarbeitet wurden. Der Erhebungsaufwand für die abgefragten Jahre 2023 und 2024 wurde durch die Betreiber auf zwei Stunden pro Center geschätzt. Der Fragebogen inklusive ergänzenden Unterlagen - in der Regel Energieausweis, Mieterliste, Umsatzstatistik, Auswertung der Kundenbefragung - wurden bis 15. Juni 2025 für insgesamt 14 deutschlandweit verteilte Center zur Verfügung gestellt. Als Clearing-Stelle und neutrale Instanz liegen alle Rohdaten auf den Servern der gif und der Hochschule Mainz. Im Rahmen der Datenvalidierung wurden bis zur Vorstellung des Zwischenberichts am 26. Juni 2025 durch die Forschungspartner Unterlagen nachgefordert und Antworten plausibilisiert. Die Ergebnisse ihrer Center und die anonymisierte Auswertung der Vergleichscenter wurden jedem Center Manager online vorgestellt und entsprechendes Feedback eingeholt. Die Abschlusspräsentation fand am 30. Juli 2025 statt.

Ergebnis und Ausblick

Mit dem Scoring-Modell und der Analyse von 14 Centern liegt erstmals ein wissenschaftlich fundiertes und praxiserprobtes Modell zur ganzheitlichen Performance-Analyse von Shopping Centern in Deutschland vor. Die anfänglich geplanten zehn Praxiscenter konnten durch großes Interesse unterschiedlicher Marktteilnehmer an dem Forschungsprojekt übertroffen werden. gif und die Hochschulen Mainz haben als neutrale Forschungspartner das Vertrauen erlangt, die hochsensiblen Daten insbesondere zu Mieten und Umsätzen einzusammeln, auszuwerten und zu plausibilisieren. Die bereitgestellten Daten weisen eine hohe Vollständigkeit und einen großen Detaillierungsgrad auf. Die einheitliche Erhebung der Frequenzdaten durch PlaceSense hat sich bewährt. 
 
Insgesamt lässt sich festhalten, dass drei Center mit einem Gesamtscore von ≥70 abschneiden, sieben Center die Mittelgruppe von ≥50 und <70 bilden und weitere vier Center mit <50 abschneiden. Für eine Auswertung nach Center-Clustern ist die Stichprobe zu gering. Das beste Ergebnis erzielten die Center in dem Unterkriterium 4.4 Kundenzufriedenheit mit einem Score von 80. Größtes Optimierungspotenzial bieten die Unterkriterien 5.3 Nebenkosten und 6.2 Nachhaltigkeit mit durchschnittlich 46 und 42.

Im Rahmen des Q&As sowie der Ergebnisdiskussion zwischen den Forschungspartnern mit gif und GCSP wurden einige Verbesserungsvorschläge am Modell und der Datenerhebung erarbeitet.

Ergänzung/ Verfeinerung der erfassten Kennzahlen: Um aus Investoren- und Bankensicht eine vollständige Performance-Messung abzubilden, sollen zukünftig optional Angaben zum Marktwert, Fremd- und Eigenkapital sowie zum Netto-Betriebsergebnis (Net Operating Income NOI) der Center erhoben und somit Gesamt- und Eigenkapitalrendite ermittelt werden. Die durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge (WALT) kann als zusätzliche Kennzahl aufgenommen werden. Das Kriterium 4.4 Kundenzufriedenheit lässt sich durch den Einsatz eines (teil-)standardisierten Kundenbefragungsbogen durch die unterschiedlichen Betreiber präzisieren. 

Webbasierte Datenerhebung: Die Datenerhebung per Excel-Tool sowie Versand verschiedener Unterlagen per E-Mail war ein probates Mittel für den Praxistest mit 14 Centern. Für eine größere Anzahl von Centern soll eine webbasierte Anwendung mit der Upload-Möglichkeit von Zusatzdokumenten zur Datenerhebung bereitgestellt werden. Auch kann ein solches Portal einen höheren Datenschutz als der praktizierte E-Mail-Versand sicherstellen.

Benchmarking nach EHI-Clustern: Der Datensatz über 14 Vergleichscenter ermöglichte bestenfalls die Bildung von Gesamtbenchmarks über alle Cluster hinweg. Ein größerer Datensatz in den Folgejahren erlaubt die Bildung von Benchmarks zum Beispiel auf 25-Prozent- und 75-Prozent-Quartitätsebene pro Cluster und eine Anbindung von statistischen Datenquellen.

Dashboard: Für die Investoren-Kommunikation durch den Betreiber soll eine einseitige Auswertung des Centers mit filterbaren Benchmarks auf Gesamt- und Cluster-Ebene bereitgestellt werden. Das Dashboard zeigt dann auch Optimierungspotenzial auf. So kann zum Beispiel dargestellt werden, wie sich der Gesamtscore der Immobilie durch ein Nachhaltigkeitszertifikat erhöht hätte.

Download Report: Das Dashboard soll sich im xls- und pdf-Format herunterladen lassen.

Jährlicher Performance-Report: In einem jährlichen Performance-Report können einzelne Kennzahlen ausgewertet, vertieft analysiert und dem Fachpublikum zur Verfügung gestellt werden.

Nach erfolgreicher Modellentwicklung und dem Praxistest ist für 2026 ein Rollout unter allen Interessierten mit einer Datenerhebung für die Jahre 2024 und 2025 geplant. gif und GCSP werden über den Beginn der Datenerhebung voraussichtlich im April 2026 informieren. Interessierte Betreiber, Eigentümer und Investoren können sich bereits jetzt unter folgender Adresse für eine Datenerhebung vormerken lassen: info@center-performance.de

Ein Gastbeitrag von
Dr. Stephan Seilheimer MRICS,
Vorstand gif