Resilienz trifft Herausforderung

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien zeigt weiterhin eine deutliche Polarisierung. Während klassische innerstädtische Eins-A-Lagen und viele Einkaufszentren vielerorts noch in der Preisfindung stecken, bestätigen lebensmittelgeankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren ihre Rolle als resilienter Kern des Investmentmarkts.

Diese Entwicklungen wurden beim Webinar „Handelsimmobilien 2026 – toter Einzelhandel, lebendige Fachmärkte?“ diskutiert. An der Expertenrunde nahmen Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers, Professor Dr. Andreas Link, Geschäftsführer imtargis, Jens Nagelsmeier, Head of Transaction Retail & Healthcare bei HIH Invest, und Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe, teil. Moderator Jan Schweiger führte für den Veranstalter Rueckerconsult durch die Session.

Hohe Transaktionen

Laut Colliers lag das Transaktionsvolumen für Einzelhandelsinvestments 2025 in Deutschland bei rund 5,8 Milliarden Euro – nach fünf Milliarden Euro im Jahr 2024 – und damit wieder klar über der Fünf-Milliarden-Euro-Marke. Der Einzelhandel erreichte am Gesamtmarkt der Gewerbeimmobilien einen Anteil von rund 23 Prozent, vergleichbar mit Büro- und Industrie/Logistikimmobilien. Nicole Römer kommentiert: „So viel zum Thema, der Einzelhandel sei tot. Der systemrelevante Einzelhandel hat seine Resilienz bereits während der Corona-Jahre unter Beweis gestellt und bestätigt diese Rolle auch aktuell. Investoren honorieren die Kombination aus planbaren Cashflows, langfristigen Mietverträgen und einer hohen Alltagsrelevanz der Nutzungen. Vor diesem Hintergrund ist es wenig überraschend, dass Fachmärkte und Fachmarktzentren im Jahr 2025 einen Großteil des gesamten Einzelhandels-Transaktionsvolumens auf sich vereinten.“

Fachmärkte dominant

Im Jahr 2025 machten Fachmärkte und Fachmarktzentren rund 48 Prozent des gesamten Einzelhandels-Transaktionsvolumens aus. Innerhalb des Segments bleiben der Lebensmitteleinzelhandel und Drogerien die zentralen Ankermieter; der Anteil lebensmittelgeankerter Fachmärkte und Fachmarktzentren lag bei rund 28 Prozent. Die Netto-Anfangsrenditen für dieses Segment stabilisierten sich zuletzt, der Renditeabstand zur zehnjährigen Bundesanleihe lag laut Colliers bei 240 bis 270 Basispunkten. Römer betont: „Fachmarktzentren bleiben das dominierende Segment – vielleicht erfolgen einige Shopping-Center-Transaktionen, doch die Kernmärkte zeigen weiterhin Stabilität.“

Kleinteiliger Markt

Strukturell ist der Markt kleinteilig und granular. Colliers registrierte 2025 insgesamt 133 Deals im Fachmarktsegment mit einem Volumen von rund 2,8 Milliarden Euro. Nur 23 Transaktionen waren Portfolios, die jedoch rund zwei Drittel des Volumens ausmachten. 63 Prozent der Transaktionen lagen unter zehn Millionen Euro pro Asset. Ausländische Investoren waren in etwa zehn Prozent der Deals involviert, erreichten über großvolumige Portfolios jedoch mehr als die Hälfte des Volumens. Jens Nagelsmeier erklärt: „Es herrscht hohe Nachfrage nach ausländischen Objekten – in bestimmten Märkten wie Spanien ist der Zyklus schon weiter, der Markt boomt zu attraktiven Konditionen.“

Nachfrage nach Nahversorgung

Hauck Aufhäuser Lampe setzt weiterhin auf lebensmittelgeankerte Objekte mit einem Manage-to-core-/Value-Add-Ansatz. Patrick Brinker erläutert: „Insbesondere großflächig genehmigte SB-Warenhäuser eignen sich, um sie durch Flächenaufteilungen und Ergänzungsmieter, wie Vollsortimenter, Discounter und Drogerien, zu modernen Nahversorgungszentren zu entwickeln.“ Er ergänzt: „Diese Nutzungsstabilität bildet die Grundlage für verlässliche Cashflows – auch in einem insgesamt anspruchsvollen Marktumfeld.“ Auch die HIH Invest setzt auf Nahversorgungsimmobilien, erweitert ihr Anlageuniversum jedoch geografisch und volumenseitig. Jens Nagelsmeier betont: „Wir beobachten, dass sich das Interesse institutioneller Anleger wieder stärker in Richtung Europa bewegt. In einzelnen europäischen Märkten ist der Immobilienzyklus bereits weiter fortgeschritten als in Deutschland und bietet entsprechend attraktive Renditechancen.“ In Spanien ließen sich bei lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren Netto-Anfangsrenditen von rund sieben Prozent erzielen – ein deutlicher Spread gegenüber dem deutschen Core-Segment. Neben Spanien prüft HIH Invest unter anderem Frankreich, Benelux, Österreich, das Vereinigte Königreich und Norditalien.

Innerstädtische Lagen

Bei innerstädtischen Geschäftshäusern und Eins-A-Lagen zeichnet sich zwar wachsendes Interesse ab, Käufer bleiben jedoch überwiegend Private und Family Offices. Institutionelle Investoren sind angesichts ausstehender Mietanpassungen, Insolvenzen und Umnutzungserfordernissen zurückhaltend. Nicole Römer: „Wenn in Eins-A-Lagen gekauft wird, dann derzeit vor allem von Privaten und Family Offices. Manche Privatanleger freuen sich, dort zu investieren, da Preise gesunken sind – ob diese den Vorstellungen der Käufer entsprechen, wird sich zeigen.“ Auch Jens Nagelsmeier hat beobachtet: „Preise sind stark gesunken – Anleger haben meist sehr gute Erfahrungen gemacht und beobachten den Markt.“ Patrick Brinker ergänzt: „Lebensmittelgeankerte Objekte bleiben attraktiv.“ Gleichzeitig weist Römer auf die Herausforderungen in der Highstreet hin: „Viel Bewegung in Highstreet-Lagen – das Hauptproblem ist, die Obergeschosse zu füllen.“

Perspektiven für 2026

Die Experten erwarten für 2026 ein moderates Wachstum der Transaktionsmärkte, insbesondere durch mehr Angebot aus Portfoliobereinigungen sowie durch zunehmende Aktivitäten auf der Finanzierungsseite. Preislich sei eher mit einer Seitwärtsbewegung als mit starken Korrekturen zu rechnen. Jens Nagelsmeier fasst zusammen: „Wir sehen auf der Angebotsseite zunehmende Bewegung, unter anderem durch Portfoliobereinigungen und Refinanzierungsdruck. Gleichzeitig ist die Preisfindung in vielen Teilsegmenten weitgehend abgeschlossen. Das schafft die notwendige Planungssicherheit, um Transaktionen wieder aktiver umzusetzen.“ Patrick Brinker betont zudem, dass die Konzepte der Objekte stimmen müssen: „Zu hohe Diebstahls- und Vandalismusquoten schrecken Investoren ab.“ Gleichzeitig beobachtet Nicole Römer eine pragmatische Haltung bei ESG: „ESG-konforme Objekte sind hochinteressant, aber inzwischen hat sich gesunder Pragmatismus breitgemacht statt ESG-Hysterie.“ Brinker ergänzt: „ESG hat von der Theorie in die Praxis gewechselt, daher ist es leicht umzusetzen – auch von der Gebäudestruktur her.“

Ein Beitrag von
Susanne Müller