Retail-Investmentmarkt knackt Vorjahresbilanz

Auch wenn der Retail-Investmentmarkt im Zuge des herausfordernden Zinsumfeldes und der unsicheren geopolitischen Lage im Jahr 2022 insgesamt keine Trendwende einleiten konnte, wurde das Vorjahresresultat leicht um gut sieben Prozent übertroffen. Im langjährigen Vergleich ordnet sich das Investmentvolumen mit knapp 9,4 Milliarden Euro jedoch immer noch gut ein Fünftel unter dem Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre ein. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Während das sehr geringe Volumen im letzten Jahresabschnitt (viertes Quartal 1,7 Milliarden Euro) hierbei die erschwerten Rahmenbedingungen widerspiegelt, gibt es jedoch auch positive Signale, die für die weitere Entwicklung des Retail-Investmentmarktes sprechen. Hierzu zählt laut BNP Paribas in erster Linie die Bilanz im Einzeldeal-Segment, das mit fast 5,4 1,7 Milliarden Euro den höchsten Umsatz seit 2019 erzielt hat und dabei von einer insgesamt guten Anzahl an Deals profitieren konnte. „Darüber hinaus gestaltete sich das Marktgeschehen bei den Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich wieder etwas lebhafter als in den beiden Jahren zuvor, ohne dabei allerdings das Ergebnis entscheidend in die Höhe zu treiben. In der Portfoliosparte wurden insgesamt gut vier 1,7 Milliarden Euro, anteilig 43 Prozent, investiert, wobei neben zahlreichen Fachmarkt- und Lebensmittelportfolios insbesondere die Übernahme der Deutschen EuroShop AG heraussticht“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

Top-Märkte legen mehr zu als der Gesamtmarkt

Mit insgesamt gut 3,3 1,7 Milliarden Euro erzielen die A-Standorte zwar keine überdurchschnittliche Bilanz (viertes Quartal 1,7 Milliarden Euro), können ihr Vorjahresresultat aber um knapp 23 Prozent toppen. Herausstechen können hierbei in erster Linie Berlin und München, die sich mit rund 1,3 1,7 Milliarden Euro beziehungsweise gut 852 Millionen Euro an der Spitze absetzen. Mit dem Q207, dem Geschäftshaus Kurfürstendamm 12 und dem neu errichteten Retail-Objekt Rosi wechselten hierbei in Berlin gleich mehrere großvolumige Highstreet-Immobilien den Eigentümer. Über eine halbe Milliarde Euro wurde zudem auch in Hamburg investiert (739 Millionen Euro). Auf den Plätzen folgen Frankfurt (211 Millionen Euro), Köln (160 Millionen Euro), Düsseldorf (72 Millionen Euro) und Stuttgart (31 Millionen Euro).

Shopping Center holen auf

Nachdem der Retail-Investmentmarkt in jüngster Vergangenheit maßgeblich durch die Fachmarktsparte geprägt wurde, ergibt sich in der Umsatzverteilung nach Objektarten erstmals wieder ein ausgeglicheneres Bild. Zwar schiebt sich der Fachmarktsektor mit gut 44 Prozent im Ranking nach vorne, umfangreiche Beiträge liefern aber auch Shopping Center (28 Prozent), unter anderem durch die EuroShop-Übernahme, und Geschäftshäuser (21 Prozent), die von einigen großvolumigen und zahlreichen kleineren Geschäftshäusern profitieren. Kaufhäuser kommen mit ebenfalls vielen Transaktionen in den kleineren Größenklassen auf weitere knapp sieben Prozent.

Bewegung bei den Käufergruppen

Durch die EuroShop-Übernahme im dritten Quartal ist Bewegung in das Ranking der Käufergruppen gekommen. So setzen sich zum Jahresende die Equity/Real Estate Funds (gut 24 Prozent), die von der Unternehmensübernahme profitieren, an die Spitze der Umsatzverteilung der Anleger. Im Einzeldeal-Segment bleiben Spezialfonds die Top-Investorengruppe und generieren zusammen mit einigen Fachmarktportfolios fast 22 Prozent des Gesamtvolumens. Mit deutlichem Abstand dahinter folgen Investment/Asset Manager (knapp zehn Prozent), bei denen sich aktuell vor allem Geschäftshaus– und Fachmarkt-Transaktionen als Investmentschwerpunkt herauskristallisieren. Umfangreicher am Umsatz beteiligt sind zudem Projektentwickler (fast sieben Prozent), wozu in erster Linie auch das Klöpperhaus, früher Galeria Kaufhof, an der Hamburger Mönckebergstraße beitragen konnte. Käufer außerhalb der genannten Investorengruppen halten zusammengenommen weitere 37 Prozent Umsatzanteil, was ein Indiz für den relativ breiten Anlegerkreis im Retail-Segment ist. Internationale Investoren partizipieren mit 41 Prozent am Marktgeschehen und damit in etwas geringerem Maße wie auf dem gesamten Gewerbe-Investmentmarkt (45 Prozent).

Renditeanstiege über alle Objektarten und Städte

Während die Spitzenrenditen für Büro- und Logistikimmobilien schon zur Jahresmitte steigende Tendenzen aufgewiesen haben, zeichnete sich in der Retail-Sparte der Aufwärtstrend im Verlauf der zweiten Jahreshälfte ab. Dies ist laut BNP Paribas vor allem auch darauf zurückzuführen, dass die Renditeentwicklung bei Premium-Einzelhandelsobjekten bereits in den vergangenen Jahren stagnierte und keine kontinuierliche Renditekompression wie im Core-Office- und Logistiksegment zu beobachten war. Aktuell stehen Berlin und München an der Spitze (jeweils drei Prozent) vor Hamburg (3,15 Prozent), Frankfurt (3,30 Prozent), Düsseldorf und Stuttgart (jeweils 3,40 Prozent) sowie Köln (3,45 Prozent). Bei den weiteren Objektarten haben Fachmarktzentren im Zwölf-Monats-Vergleich um 70 Basispunkte auf 4,20 Prozent angezogen, einzelne Fachmärkte gingen um 40 Basispunkte auf 4,80 Prozent nach oben, und auch Shopping Center legten um 20 Basispunkte zu und notieren bei 4,90 Prozent

Respektables Resultat erzielt

„Der Retail-Investmentmarkt hat angesichts der geopolitischen und finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten im Jahr 2022 ein respektables Resultat erzielt. Das gestiegene Ergebnis im Einzeldeal-Segment, die gute Anzahl der Transaktionen und die ausgeglichenere Umsatzverteilung über die verschiedenen Objektarten sind hierbei als Indiz dafür zu werten, dass sich ein dynamisches Marktgeschehen nicht immer im Transaktionsvolumen ausdrückt. Darüber hinaus könnte der Retail-Investmentmarkt langfristig von den bereits während der Corona-Krise beschleunigten Transformationsprozessen im Handel mit teils umfangreichen Investitionen in Retail-Assets profitieren. Insgesamt bleibt jedoch die sich fortsetzende Preisfindungsphase als entscheidendste Marktdeterminante für den Jahresauftakt 2023 weiter bestehen“, so Christoph Scharf.