Retail-Investments besser als im Vorjahr

Mit einem Investmentvolumen von gut 7,7 Milliarden Euro ordnet sich das Resultat des Retail-Investmentmarkts nach den ersten drei Quartalen in einem herausfordernden Marktumfeld gut 22 Prozent über der Vorjahresbilanz und rund sieben Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt ein. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Hierbei liest sich insbesondere das Resultat in den letzten drei Monaten mit einem Volumen von über 3,6 Milliarden Euro - 47 Prozent des Gesamtumsatzes - zunächst sehr gut. Ein Blick hinter das Zahlenwerk gibt Aufschluss darüber, dass etwas weniger als die Hälfte des Quartalsergebnisses durch die Übernahme der Deutsche EuroShop AG generiert wurde. Dieser Deal konnte insgesamt auch das Volumen im Portfoliosegment (3,4 Milliarden Euro und anteilig 44 Prozent) ankurbeln, aus dem es abseits der Übernahme nur vereinzelte, aber dafür großvolumige Investments zu vermelden gab.

Bestes Ergebnis bei Einzeldeals

„Positiv stimmt die Analyse der Einzeldeal-Sparte, die mit einem Umsatz von knapp 4,3 Milliarden Euro im laufenden Jahr auf das beste Ergebnis seit 2018 kommt und dabei die meisten Transaktionen der letzten Jahre beisteuern konnte. Hierbei springt das rege Marktgeschehen im Segment kleinerer Objekte ins Auge, sodass Verkäufe bis 50 Millionen Euro gut 52 Prozent des Volumens ausmachten. Demnach verwundert es nicht, dass das durchschnittliche Einzeldealvolumen mit 18 Millionen Euro einen sehr niedrigen Wert erreicht“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

Rund ein Drittel mehr Umsatz in den Top-Märkten

Mit insgesamt knapp 2,6 Milliarden Euro erzielen die A-Standorte zwar keine überdurchschnittliche Bilanz (2,8 Milliarden Euro), können ihr Vorjahresresultat aber um knapp 34 Prozent übertreffen. Herausstechen können hierbei in erster Linie Berlin und Hamburg, die sich mit rund einer Milliarde Euro beziehungsweise gut 628 Millionen Euro und überdurchschnittlichen Umsätzen an der Spitze absetzen. Umfangreich am Ergebnis der Top-Märkte beteiligt ist zudem aber auch München (457 Millionen Euro), wo im dritten Quartal im dreistelligen Segment unter anderem das Nahversorgungszentrum daseinstein den Eigentümer wechselte. Auf den Plätzen folgen Frankfurt (211 Millionen Euro), Köln (146 Millionen Euro), Düsseldorf (72 Millionen Euro) und Stuttgart (vier Millionen Euro).

Umsatzverteilung nach Objektarten

Nachdem der Retail-Investmentmarkt in jüngster Vergangenheit maßgeblich durch die Fachmarktsparte geprägt wurde, ergibt sich in der Umsatzverteilung nach Objektarten erstmals wieder ein ausgeglicheneres Bild. Zwar schiebt sich laut Analyse der Fachmarktsektor mit gut 43 Prozent im Ranking nach vorne, umfangreiche Beiträge liefern aber auch Shopping Center (27 Prozent) durch die EuroShop-Übernahme und Geschäftshäuser (22 Prozent), die von großvolumigen Highstreet-Investments im Einzeldeal- und Portfolio-Segment profitieren. Kaufhäuser kommen genau wie im Vorjahr auf knapp acht Prozent.

Real-Estate-Funds als Top-Investoren

Durch die EuroShop-Übernahme im dritten Quartal ist seit Jahresmitte Bewegung in das Ranking der Käufergruppen gekommen. So setzen sich nach den ersten neun Monaten die Equity-/Real-Estate-Funds (knapp 26 Prozent), die von der Unternehmensübernahme profitieren, an die Spitze der Umsatzverteilung der Anleger. Im Einzeldeal-Segment bleiben Spezialfonds die Top-Investorengruppe und generieren zusammen mit einigen Fachmarktportfolios fast 20 Prozent des Gesamtvolumens. Knapp dahinter folgen Investment-/Asset-Manager (knapp 18 Prozent), bei denen sich aktuell vor allem großvolumige Geschäftshäuser als Investmentschwerpunkt herauskristallisieren. Umfangreicher am Umsatz beteiligt sind zudem Projektentwickler (rund sieben Prozent), wozu in erster Linie auch das Klöpperhaus, ehemals Galeria Kaufhof, an der Hamburger Mönckebergstraße beitragen konnte. Käufer außerhalb der vorgenannten Investorengruppen halten zusammengenommen weitere 30 Prozent Umsatzanteil, was ein Indiz für den relativ breiten Anlegerkreis im Retail-Segment ist. Internationale Investoren partizipieren mit 43 Prozent am Marktgeschehen und damit in vergleichbarem Maße wie auf dem gesamten Gewerbe-Investmentmarkt (45 Prozent).

Renditeanstiege über alle Objektarten und Städte

Während die Spitzenrenditen für Büro– und Logistikimmobilien schon zur Jahresmitte steigende Tendenzen aufgewiesen haben, zeichnete sich in der Retail-Sparte der Aufwärtstrend im Verlauf des dritten Quartals ab. Dies ist laut BNP Paribas vor allem auch darauf zurückzuführen, dass die Renditeentwicklung bei Premium-Einzelhandelsobjekten bereits in den vergangenen Jahren stagnierte und keine kontinuierliche Renditekompression wie im Core-Office- und Logistiksegment zu beobachten war. Hierbei kam es bei den Highstreet-Spitzenrenditen auch zu Verschiebungen innerhalb der Hierarchie der sieben A-Standorte mit Anstiegen von jeweils zwischen fünf und zehn Basispunkten. Aktuell steht München (2,85 Prozent) alleine an der Spitze vor Berlin (2,90 Prozent), Hamburg (3,05 Prozent), Frankfurt (3,20 Prozent), Stuttgart (3,25 Prozent), Düsseldorf (3,30 Prozent) und Köln (3,35 Prozent). Bei den weiteren Objektarten haben Fachmarktzentren um 35 Basispunkte auf 3,85 Prozent angezogen, einzelne Fachmärkte gingen um zehn Basispunkte auf 4,50 Prozent nach oben, und auch Shopping Center legten um ebenfalls zehn Basispunkte zu und notieren bei 4,80 Prozent.

Transaktionen sind positives Signal

„Der Retail-Investmentmarkt hat vor dem Hintergrund der geopolitischen und finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten nach den ersten neun Monaten ein respektables Resultat erzielt. Das gute Ergebnis im Einzeldeal-Segment und die hohe Anzahl der registrierten Transaktionen sind dabei als positives Signal zu werten. Ob für das Gesamtjahr ein Resultat im Bereich des langjährigen Durchschnitts vermeldet werden kann, bleibt abzuwarten und ist vor allem abhängig von großvolumigen Investments zum Jahresende. Bei den Preisen ist aus heutiger Sicht von einer weiteren Dekompression der Spitzenrenditen auszugehen“, so Christoph Scharf.