Revitalisierung von Centern

Der Revitalisierungsbedarf deutscher Einkaufszentren ist hoch: Laut EHI ist gut die Hälfte der gut 500 Objekte am Markt reif für einen Umbau. Geschuldet sei das Refurbishment nicht nur dem Alter der Immobilie, sondern auch den veränderten Konsumgewohnheiten, so die HBB. Das Hamburger Unternehmen hat jüngst einige Projekte umgesetzt oder steckt gerade mitten in den Maßnahmen.

Letzteres trifft auf die Rathaus Galerie Essen zu, die Arbeiten sind dort noch im Gange. Neues Design mit lokaler Prägung, eine neue Food Mall sowie ein auf die Ruhrmetropole abgestimmter Mix aus Nahversorgung, Shopping und Entertainment sollen das Objekt aufwerten – inklusive einer Umstrukturierung der Ex-Real-Fläche, wo REWE, Rusta und Woolworth residieren werden. Bereits fertiggestellt ist inzwischen das Hamburger Krohnstieg Center, innen und außen neu aufgehübscht mit hochwertigen Materialien und mehr Aufenthaltsmöglichkeiten sowie als Neumieter einem modernen EDEKA-Markt und einem großen Decathlon-Store.

Reset beim FORUM Schwanthalerhöhe

Das von der HBB entwickelte FORUM Schwanthalerhöhe hatte nicht den besten Start: eine verspätete Eröffnung aufgrund der nicht termingerechten Fertigstellung von dem Generalunternehmer, kurz nach der Eröffnung dann die Pandemie, schwerer kann eine Markteinführung nicht sein. Über längere Zeiträume behinderten zudem größere Baustellen um das Gebäude herum die Sichtbarkeit und die Zufahrt zum Objekt. „Da sich durch die äußeren Rahmenbedingungen der Mietermarkt und auch das Kaufverhalten grundsätzlich verändert hat, sind wir dabei, die „Umstrukturierung der Umstrukturierung umzusetzen und das Objekt nunmehr als Mixed-Use-Immobilie mit starkem Entertainment- und Leisure-Anteil zu positionieren“, gibt HBB-Geschäftsführer Harald Ortner einen Ausblick.

Ganzheitliche Betrachtung der Projekte

Mixed-Use-Ansätze und Vielfalt erachtet die HBB als Voraussetzung für ein funktionierendes Einkaufszentrum. Nutzungen wie Büros, Freizeitelemente, Gesundheitsangebote oder Wohnungen stabilisieren die Frequenzen und spülen zusätzliche Besucher in die Center. Doch welches sind die Hauptkriterien beim Entschluss, ein Objekt neu aufzustellen? Nicht nur das Alter spielt laut Unternehmen eine Rolle – Veränderungen bei den Vorlieben der Kunden und den Flächenanforderungen der Mieter sind ein genauso wichtiger Motor. „Die HBB nimmt sich hier viel Zeit und betreibt fundierte und dem Standort angepasste Analysen, wie wir die Immobilien für Investoren revitalisieren können“, sagt Harald Ortner. „Wir betrachten jedes Projekt ganzheitlich. In den meisten Fällen bleibt es dann nicht nur bei einer reinen Handelsimmobiliennutzung.“

Angenehme Wohlfühlorte schaffen

Den Hauptschwerpunkt sieht die HBB beim Bedarf für die Kundschaft, immer mit Augenmerk auf das wichtige Thema ESG. Doch auch Freizeit- und Entertainmentkonzepte sowie Gastronomie und das damit einhergehend Ambiente spielen eine immer größere Rolle – die Immobilie wird so zum Third Place mit hoher Aufenthaltsqualität. „Dieses Erlebnis kann das Einkaufen vom Sofa aus nicht bieten, und dies gilt es gezielt aufzugreifen und Wohlfühlorte zu schaffen, an denen die Besucher sich gerne aufhalten“, so André Stromeyer, Geschäftsführer HBB Centermanagement.

Lokale Stores und Existenzgründer

Immer stärker an Beliebtheit gewinnen regionale Komponenten: Sie schaffen Verbundenheit mit dem Center und erhöhen den Wiedererkennungswert. Charakter und Originalität stehen in der Kundengunst hoch im Kurs. Daher passt die HBB den Mieter- und Branchen-Mix sorgfältig an den jeweiligen Standort an: Eine Strukturierung „von der Stange“ komme nicht infrage, betonen die Hamburger. „Lokale Konzepte spielen bei uns eine große Rolle. Wir wollen – neben starken filialisierenden Konzepten – individuelle und vor Ort verankerte Mietpartner mit spannenden Konzepten, die zur Gesamtidee passen. Unsere Vermietungsmanager und -managerinnen pflegen dafür ein starkes regionales Netzwerk mit potenziellen Mietern. Wir arbeiten auch gerne mit Existenzgründern und entwickeln gemeinsam die passenden Konzepte.“

Hoher Planungsaufwand

Eine grundlegende Umstrukturierung eines Centers vorzunehmen, bedarf bei Entwicklern und Betreibern sorgfältiger Planung und einen hohen Zeitaufwand. Räumlichkeiten müssen eruiert, die Nutzung von Tageslicht und Anlieferungsmöglichkeiten geprüft, die Statik und die Technische Gebäudeausrüstung (TAG) gecheckt werden. Baurechtliche Prüfungen und Behördengänge sind unvermeidlich. Die Mixed-Use-Schiene zu bedienen, ist laut HBB sogar noch aufwändiger. So gebe es beispielsweise bei Freizeit und Entertainmentkonzepten in Deutschland zusätzliche Fragen zu berücksichtigen. Wie kann ich Flächen außerhalb der Öffnungszeiten bespielen und vor allem an Sonn- und Feiertagen gewährleisten, die für Leisure-Betreiber ja Hoch-Zeiten sind? Dabei spielt die Zugänglichkeit zum Center ebenso eine Rolle wie sicherheitsrelevante Aspekte und die Aufteilung der Gemeinschaftskosten.

Kein neues Thema für die HBB

Doch die HBB hat eine lange Expertise. „Wir haben Mixed-Use-Objekte schon entwickelt, als es noch kein so großes Thema in der Immobilienbranche war“, sagt An­dré Stromeyer. In diese Kategorie fallen Projekte wie zum Beispiel die Neue Mitte Ingelheim und das Forum Hanau. Gemeinsam mit der ILG hat die HBB zu diesem Thema 2020 auch eine Studie herausgegeben.

Weitere Umbauten sind in Arbeit

Die nächsten Projekte sind bereits in der Pipeline und werden laut der HBB in Bälde kommuniziert: Derzeit laufen einige Gespräche mit Investoren über eine Beauftragung für weitere Revitalisierungen. „Unsere Projektentwicklerkompetenz und damit der verbundenen Erfahrung im Neubau und in der Revitialisierung von Einzelhandelsimmobilen wird derzeit nachgefragt“, so André Stromeyer. „Verbunden mit einer gut vernetzten Vermietungsmannschaft, die sich in sämtlichen Branchen auskennt, und einem modernen Centermanagement können wir den Eigentümern ein Rundum-Sorglos Paket bieten.“

Susanne Müller