Risiken streuen und Synergien nutzen

Ob Innenstadt, Center oder Fachmarkt – die Anforderungen an Einzelhandelsflächen wandeln sich spürbar. Unternehmen suchen Standorte, die Frequenz bringen, flexibel nutzbar und zukunftsfähig sind. Ein Interview mit Nicole Römer, Geschäftsführerin / Head of Retail Germany bei Colliers.

Wie verändert sich aktuell die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zwischen klassischen Highstreet-Lagen, Einkaufszentren und hybriden Mixed-Use-Konzepten – und welche Trends sehen Sie mittelfristig für die nächsten drei bis fünf Jahre?

Die zunehmende Bedeutung des Online-Handels hat den Druck auf viele Einzelhändler erhöht, sich zu so genannten Destination Stores zu entwickeln, um dem Kunden neben dem Einkauf ein Erlebnis bieten zu können. Infolgedessen stehen Flächen im Fokus der Händler, die in gewachsene innerstädtische Strukturen eingebunden sind und somit dem Ansatz eines Mixed-Use-Konzeptes durch ihre benachbarten Angebote Rechnung tragen. Synergien ergeben sich insbesondere aus einer Kombination mit der Gastronomie, mit Dienstleistungen sowie einem Erlebnis- und Freizeitangebot.

Einzelhändlern, die diese Trends erkennen und sie gegebenenfalls durch ein kombiniertes Online- und Offline-Erlebnis für sich zu nutzen wissen, eröffnen sich aktuell beträchtliche Chancen. Gleiches gilt für die Nachfrage nach Flächen in Einkaufszentren, die sich aufgrund ihres allgemein erhöhten Leerstandes unter besonderem Wettbewerbsdruck befinden und ebenfalls vor der Herausforderung stehen, sich an die veränderten Konsumentenwünsche anpassen zu müssen. Daher messen viele Händler, sofern sie in einem Einkaufszentrum anmieten möchten, der Gestaltung des Branchenmixes sowie dem Gesamtkonzept des Centermanagements in Bezug auf die Abdeckung dieser Funktionen besondere Bedeutung bei. Man kann somit kaum eine pauschale Aussage treffen, da die individuelle Zukunftsfähigkeit des Einkaufszentrums über die Flächennachfrage entscheidet.

Hybride Nutzungskonzepte

Klassische Highstreet-Lagen insbesondere in C- und D-Städten, die von diesen Synergieeffekten nicht profitieren können, haben tendenziell ebenfalls einen Nachfragerückgang erfahren. Kompensatorisch können hierbei wiederum die Lage der Fläche sowie die städtische Anziehungskraft wirken. So verzeichnen Ladenlokale in Wachstumsregionen und starken Klein- und Mittelstädten, weiterhin eine hohe Nachfrage, während klassische C- und D-Städte eher von einem Rückgang der Nachfrage und teilweise erheblichen Herausforderungen betroffen sind. Diese Trends werden sich in den kommenden Jahren zunehmend verstärken, sodass hybride Nutzungskonzepte mit einem Erlebnis- und begleitenden Dienstleistungscharakter weiter an Bedeutung gewinnen werden. Dies lässt zukünftig eine anhaltende Verschiebung der Marktanteile hin zu innovativen und anpassungsbereiten Händlern erwarten, die in Summe auch das Potenzial des gesamten Einzelhandels erhöhen wird.

Profitieren von Mixed-Use

Meine Antwort aus Investorenperspektive: Die Nachfrage hat sich in den letzten Jahren von den klassischen Highstreet-Lagen und Einkaufszentren vermehrt zum – lebensmittelgeankerten – Fachmarktsegment verschoben. Alle Anlageklassen profitieren jedoch von Mixed-Use-Konzepten, die im Objekt selbst oder in der Nachbarschaft umgesetzt sind. Insbesondere monostrukturierte und isolierte Einkaufszentren bergen durch die mangelnde Diversifizierung für die Stabilität der Mieteinnahmen ein erhöhtes Risiko. Mixed-Use-Konzepte, die Handel, Wohnen, Arbeiten und Freizeit integrieren, bieten hingegen den Vorteil, diese Risiken zu streuen, stabile und diversifizierte Mieteinnahmen zu generieren und eine hohe Flexibilität zu gewährleisten, die eine Anpassung an verändernde Marktanforderungen ermöglicht.

Revitalisierung von Centern

Die Notwendigkeit lässt sich bereits heute an der zurückgehenden Ausdehnung der zentralen Eins-A-Lage sowie der geringeren Engmaschigkeit des Filialnetzes im Textil- und Bekleidungseinzelhandel erkennen. Auch die in die Jahre gekommene Betriebsform der Shopping Center leidet unter Geschäftsaufgaben nicht nur in den oberen Stockwerken. Für Value-Add- oder opportunistische Investoren können Shopping Center mit Repositionierungsbedarf aufgrund ihres mittlerweile moderaten Preisniveaus aber zukünftig auch attraktive Renditeperspektiven bieten. In den kommenden drei bis fünf Jahren erwarten wir, dass insbesondere diese Center durch geeignete Revitalisierungsstrategien, bei denen resilientere Mixed-Use-Konzepte implementiert werden, nicht nur vermehrt in den Fokus der Investoren rücken werden, sondern durchaus wieder eine Outperformance möglich ist. 

Welche Entwicklung beobachten Sie bei Spitzenrenditen für Handelsimmobilien in den A- und B-Städten, und inwiefern beeinflussen Zinsniveau und Konsumklima die Transaktionsbereitschaft institutioneller Investoren?

Die oben skizzierte Entwicklung lässt sich auch an der Renditeentwicklung der letzten fünf Jahre ablesen. Insbesondere für Shopping Center, die in früheren Jahren noch wegen ihrer stabilen Erträge in das Portfolio klassischer Core-Investoren gehörten, sind die Renditen aufgrund der unsicheren Zukunftsfähigkeit rasant gestiegen. Auch die großen Volumina führten dazu, dass Investoren von diesem Anlageprodukt zuletzt Abstand nahmen. Weniger signifikant im Vergleich hierzu haben sich die Renditen für Premiumhandelsimmobilien in A- und größtenteils auch B-Städten erhöht. In C- und D-Städten sehen Investoren mehr Risiken, insbesondere bei geringer Lagequalität. Den geringsten Renditeanstieg verzeichneten in den letzten Jahren Fachmärkte und Fachmarktzentren, insbesondere, wenn diese lebensmittelgeankert waren.

Verbesserte Bedingungen

Das Konsumklima in Deutschland hellte sich im vergangenen Jahr wieder auf und verläuft seitdem in einer Seitwärtsbewegung. Auch das veränderte Zinsumfeld verbesserte die Stimmung der Investoren zuletzt leicht. Dennoch bleibt eine direkte Übertragung geldpolitischer Impulse auf die Immobilienfinanzierung bislang aus. Viele Investoren und Kreditgeber agieren angesichts konjunktureller Unsicherheiten, geopolitischer Spannungen und regulatorischer Auflagen weiterhin zurückhaltend. Bei Handelsimmobilien erwarten wir in den kommenden Quartalen eine selektive Investitionsdynamik, bei der lebensmittelgeankerte Produkte im Fokus stehen werden. Langfristig werden sie durch ihren gesicherten Cashflow für Core- und Core Plus-Investoren die Renaissance der Assetklasse Retail anführen.
 
Welche Rolle spielen ESG-Kriterien wie Energieeffizienz und CO2-Bilanz aktuell in der Vermarktung und Bewertung von Handelsimmobilien, und wie reagieren Nutzer und Investoren auf die gestiegenen Anforderungen durch EU-Taxonomie und nationale Gesetzgebung?

Diese Frage muss man differenziert nach Risikotyp betrachten. Bei Core-Produkten ist die Erfüllung von ESG-Kriterien weiterhin essenziell, da eine gute ESG-Performance den Zugang zu Finanzierungsmitteln verbessert, zu besseren Konditionen führen kann und ökonomische und regulatorische Risiken reduziert, was die Stabilität und Rentabilität der Immobilie erhöht. Bei Core Plus und Value Add muss man schauen, inwieweit sich eine Entwicklung hinsichtlich der ESG-Ziele lohnt und wer diese übernimmt.

Lage spielt große Rolle

Hinsichtlich der ökonomischen Kosten-Nutzen-Kalkulation spielt dann auch die Lage des Objektes eine erhebliche Rolle, da für Investoren in der Regel nur langfristig rentable Immobilien eine größere Investition in ESG sinnvoll erscheinen lassen. Bei rentablen Einzelhandelsobjekten werden die gestiegenen Anforderungen bereitwilliger akzeptiert, hier besteht eine intrinsische Motivation, diese umzusetzen, da das weitere Bewirtschaften der Objekte im Vordergrund steht. Dies dürfte bei Einzelhandelsobjekten im Vergleich zu Industria-- & Logistik- und Büroobjekten ausgeprägter sein, da dem Umsatz im Vergleich zur Miete ein höherer Stellenwert zukommt.

Susanne Müller