Rückblick auf die POWERDAYS

Mehr Hamburg geht kaum: Hafen-Klub an den Landungsbrücken, Blick auf eine winterlich vereiste Elbe, maritimes Flair. Der German Council of Shopping Places hatte zu seinen POWERDAYS geladen – und die Resonanz war insgesamt überwältigend. Der Neujahrsempfang fand dieses Mal zwischen Asset Management und Fachmarkt Konferenz im ehrwürdigen Ambiente statt – dort, wo einst Alt-Kanzler Helmut Schmidt wichtige Entscheidungen im Rahmen der damaligen Flutkatastrophe traf und der bis auf den letzten Zentimeter besuchertechnisch ausgefüllt war.

Zuvor hatten sich die Mitglieder das im vorigen Jahr eröffnete Überseequartier von Unibail-Rodamco-Westfield angeschaut und dazu in verschiedenen Fachvorträgen wichtige Hintergrundinformationen erhalten. Mit der Besichtigung des Westfield Hamburg-Überseequartiers holte der GCSP die Diskussion bewusst in die Realität. Neun Monate nach Eröffnung lautete die zentrale Frage: neue Attraktion oder zusätzliche Konkurrenz für die Innenstadt? Mit rund 98 Prozent Vermietungsstand und fast zehn Millionen Besuchern in neun Monaten hat sich das Westfield als neue Destination in Hamburg etabliert. In der Diskussion wurde deutlich, dass das Westfield mehr ist als ein klassisches Shopping Center: Es ist Teil einer urbanen Erweiterung der Innenstadt, eng verzahnt mit Wohnen, Hotellerie, Tourismus und Infrastruktur – inklusive Kreuzfahrtterminal. Diese Mischung schafft Urbanität und neue Frequenzen, stellt aber gleichzeitig auch bestehende Innenstadtlagen vor Herausforderungen. Für die Zukunft der Innenstadt braucht es Mut zur Weiterentwicklung, flexiblere Mietmodelle, sensible Standortstrategien und einen starken Mixed-Use-Ansatz. Eigentümer, Betreiber und Mieter sind dabei mehr denn je gemeinsame Gestaltungspartner.

Bereits zum fünften Mal moderierten Kathrin Andres und Tim Mayer die Asset Management Konferenz am Folgetag. Besonders erfreut waren sie darüber, dass die Konferenz in diesem Jahr komplett ausgebucht war: „Das große Interesse zeigt, wie hoch der Austauschbedarf in der Branche aktuell ist und wie relevant strategische Fragestellungen rund um Asset Management inzwischen geworden sind.“

Funktionen neu definieren

Denn die Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd. Auf den Investmentmärkten ist zwar wieder mehr Bewegung zu beobachten, Transaktionen und Finanzierungen sind jedoch nach wie vor anspruchsvoll. Im Handel setzt sich die Konsolidierung fort – Gewinner sind lebensmittelgeankerte Einkaufszentren, Fachmarktzentren und Non-Food-Discounter, aber auch international expandierende Sport-, Fashion- und Lifestyle-Konzepte. Gleichzeitig stehen Innenstädte, Highstreets und ausgeprägt vertikale Handelsimmobilien, zum Beispiel traditionelle Warenhäuser, unter erheblichem Zugzwang, ihre Funktion ganzheitlich neu zu definieren. Vor diesem Hintergrund ist Asset Management nicht einfacher, sondern deutlich komplexer und strategischer geworden.

Der Nachmittag startete mit den Themen Performancemessung und ESG, die immer wichtiger werden. Das innovative Scoring-Modell zur ganzheitlichen Performance-Bewertung von Shopping Centern, das auf Initiative der gif und des GCSP von der GMA, Imtargis und der Hochschule Mainz entwickelt wurde, misst und vergleicht in sechs übergeordneten Kategorien und insgesamt 19 Einzelkriterien die Performance des jeweiligen Standortes. Eine Case Study zu einem strukturierten Rollout energieeffizienter Maß­nahmen im Portfolio zeigte sehr konkret, dass ESG immer operativer wird und Nachhaltigkeit heute Prozess-, Daten- und Steuerungsthema ist – nicht Imagefrage. 

Perspektiven im Einklang

Besonders intensiv war das Panel der „Akteure in den Schaltzentralen der Assets“. Eigentümer denken in Wertentwicklung, Betreiber in operativer Performance, Banken in Sicherheiten und Cashflows. In der Diskussion wurde deutlich, wie wichtig das Verständnis der jeweiligen Entscheidungslogik entlang der Wertschöpfungskette ist. Asset Management bedeutet heute, diese Perspektiven aktiv zu moderieren und in Einklang zu bringen. Auch die Bankensicht war bemerkenswert klar: Fremdkapital ist verfügbar, aber selektiver. Der Track Record des Asset Managements, belastbare Businesspläne, Cashflow-Qualität und Nutzungsflexibilität stehen im Mittelpunkt.

Den Abschluss bildete die Mieterperspektive – und sie war ermutigend. Erfolgreiche Konzepte investieren und expandieren weiter in den stationären Handel. Ob Thalia mit der Transformation zur Erlebnis- und Community-Fläche oder Decathlon mit klarer Omnichannel-Strategie und an Kundenbedürfnisse angepasste Konzepte mit Erlebnisfaktor und wachsender Präsenz – beide zeigen: Stationärer Handel funktioniert, wenn Konzept, Standort und eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Eigentümern stimmen. Fazit des Tages: Asset Management ist heute nicht mehr reaktive Verwaltung. Es ist aktives Gestalten unter komplexen Rahmenbedingungen. Es geht darum, Wertpotenziale zu erkennen, Risiken aktiv zu managen und im Zusammenspiel mit Betreibern und Mietern Objekte lebendig und zukunftsfähig zu machen.

Übergabe des Staffelstabs

„Gerne und auch mit etwas Stolz blicken wir auf fünf spannende Konferenzen mit all ihren wertvollen Beiträgen, Impulsen und den dabei angeregten Austausch zu Retail Konzepten der nächsten Generation, innovativen Gastro- und Entertainmentkonzepten, Best Practice Beispielen für erfolgreiche Transformationsprojekte, Digitalisierung, ESG und KI zurück“, so An­dres und Mayer. „Mit der Übergabe des Staffelstabes an unsere Nachfolger Bernhard Wünstel und Simon Splittgerber gilt unser Dank dem gesamten Team, das mit großem Engagement, Professionalität und viel Herzblut diese und die vergangenen vier Konferenzen möglich gemacht hat, ebenso wie allen Panelisten und Vortragenden.“

Bei der Fachmarkt Konferenz als dritter Event-Baustein brachte der GCSP das zusammen, was die Branche derzeit umtreibt, nämlich wirtschaftliche Realität, regulatorischer Druck und die Frage: Wie bleiben Fachmarktzentren unter diesen Bedingungen zukunftsfähig?

Herausfordernde Zeiten

Bei seiner Begrüßungsansprache zum Jahresempfang ging GCSP-Vorstandsmitglied Harald Ortner auf die weiterhin herausfordernden Zeiten für Shopping-Center-Betreiber ein und betonte, dass vor allem „strukturelle Anpassungen" wichtig seien. Auch würdigte er noch einmal die auf der EXPO REAL vorgestellte neuartige Performance-Messung in Einkaufscentern, die in enger Zusammenarbeit mit GMA, gif und Imtargis erfolgte. Professor Dr. Andreas Link führte dies anschließend noch einmal näher aus. Den offiziellen Teil beendete die Verleihung des Senior Academy Awards des GCSP. Die Masterarbeit von Tobias Fuchs zum Thema Effekte des E-Commerce auf den stationären Handel erhielt von der Jury die beste Beurteilung.

Politik wird konkret

Das Highlight dieses Tages: Dr. Andreas Dressel, Finanzsenator der Freien und Hansestadt Hamburg. Seine Präsenz unterstrich, welchen Stellenwert Handelsimmobilien inzwischen in der Debatte um Klimaziele und Standortentwicklung einnehmen. Der Dialog machte klar: Die Branche braucht verlässliche Rahmenbedingungen. Hamburg zieht seine Klimaziele auf 2040 vor, ein ambitionierter Rahmen, der Orientierung geben soll, ohne Investitionen abzuwürgen. ESG ist kein Nischenthema mehr, sondern ein wirtschaftlicher Faktor, der Investitionsentscheidungen, Finanzierungen und Vermietungsperspektiven zunehmend bestimmt.

Wie stark sich der Markt verändert hat, zeigte die Auftaktdiskussion zur Finanzierbarkeit. Mieten wurden angepasst, Bewertungen korrigiert, Finanzierungen kleinteiliger. Banken schauen genauer hin, Investoren selektiver. Entscheidend sind heute Objektqualität, Mietermix, Lage und Entwicklungsperspektive. Gerade im Fachmarktsegment trennt sich die Spreu vom Weizen. Große Portfolios ebenso wie Einzelobjekte müssen ihre Leistungsfähigkeit unter Beweis stellen. Der Tenor: kein Grund für Alarmismus, wohl aber für präzises Arbeiten im Bestand.

Dreieich und Saarbasar

Wie präzises Arbeiten aussieht, zeigten zwei Projektbeispiele. Beim Dreieich Nordpark wurde deutlich, welches Potenzial in einem konsequent umgesetzten Refurbishment steckt. Ausgangspunkt: ein funktionierender, aber ermüdeter Standort mit strukturellen Schwächen. Durch neuen Mietermix, gezielte bauliche Maßnahmen und ein klares Konzept gelang nicht nur die Vollvermietung, sondern auch eine signifikante Steigerung von Frequenz, Mieteinnahmen und Objektwert. Das Beispiel verdeutlichte: Investitionen wirken, wenn Strategie, Umsetzung und Marktlogik zusammenpassen.

Ähnlich praxisnah: der Saarbasar. Nach Auslaufen eines Generalmietvertrags stand die Nachvermietung an. Eine Konstellation, die Risiken birgt, aber auch Chancen eröffnet. Der strukturierte Ansatz: Analyse der Ausgangslage, Anpassung der Flächenzuschnitte, Sicherung von Ankermietern, Bauabfolge im laufenden Betrieb. Das Ergebnis war kein radikaler Neubau, sondern eine behutsame, aber wirkungsvolle Neuaufstellung des Standorts.

Ein zentraler Taktgeber aller Entwicklungen bleibt das Bau- und Planungsrecht. Die Diskussion machte deutlich, wie groß die Diskrepanz zwischen schnellen Marktanforderungen und oft langwierigen Genehmigungsprozessen ist. Gleichzeitig wurde klar: Viele Projekte scheitern weniger an rechtlichen Hürden als an fehlender Klarheit, falschen Erwartungen oder überzogenen Detailsteuerungen. Flexible Plansetzungen, realistische Zeitpläne und frühe Abstimmungen können Verfahren deutlich beschleunigen, wenn alle Beteiligten bereit sind, Verantwortung zu übernehmen.

Priorisieren statt Perfektionieren

Der Nachmittag vertiefte den Nachhaltigkeitsblick. Nachhaltig investieren heißt vor allem priorisieren: Nicht alles gleichzeitig, sondern dort beginnen, wo Wirkung, Wirtschaftlichkeit und Umsetzbarkeit zusammenkommen. Energieverbräuche sichtbar machen, Verantwortlichkeiten klären, belastbare Daten schaffen, das sind die Grundlagen für jede sinnvolle Entscheidung. Gerade Fachmarktzentren gelten oft als herausfordernd, bieten aber zugleich erhebliche Optimierungspotenziale, insbesondere beim Energiemanagement.

Pragmatische Schritte im Bestand bieten den größten Hebel: Fernwärme bei CO2-freier Erzeugung, Photovoltaik, kontinuierliche Optimierung technischer Anlagen. Nicht Einzelmaßnahmen zählen, sondern der systematische Ansatz. Die Diskussion betonte zudem, dass nicht sehr ambitionierte Einzelstandards, sondern realistische Anforderungen für möglichst viele Objekte den Weg weisen sollten.

Das Fazit der Konferenz fiel nüchtern und zugleich ermutigend aus. Die Herausforderungen sind real: steigende regulatorische Anforderungen, komplexe Stakeholder-Strukturen, hoher Investitionsbedarf. Doch ebenso real sind die Handlungsspielräume. Wer Fachmarktzentren aktiv managt, interdisziplinär denkt und bereit ist, Verantwortung zu übernehmen, kann Wert sichern und neu schaffen, nicht durch Schlagworte, sondern durch konsequente Umsetzung.

Ein Beitrag von
Tim Mayer, Kathrin Andres und Matthias Felten