Savills: Zinsanstieg beschleunigt Zeitenwende am Handelsimmobilienmarkt

„Die post-pandemische Erholungsphase am deutschen Handelsimmobilienmarkt war kurz. Die angespannte Gemengelage aus geopolitischen Unsicherheiten, Rekordinflation, nachlassender Wirtschaftsdynamik und allen voran der Zinsanstieg haben eine Zeitenwende eingeleitet und neue Belastungsfaktoren für das Handelssegment mit sich gebracht“, analysiert Jörg Krechky, Head of Retail Investment Services Germany bei Savills, die Entwicklungen am Handelsinvestmentmarkt der letzten Monate.

Und der Experte führt weiter aus: „Das gilt sowohl auf Anleger- als auch auf Nutzerseite. Während wir bereits im Frühjahr erste Zeichen von Zurückhaltung auf Anlegerseite registrieren konnten, scheinen sich unsere Beobachtungen mit Ablauf des zweiten Quartals auch in den Zahlen niederzuschlagen.“

So belief sich das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr des laufenden Jahres auf rund 4,0 Milliarden Euro. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 entspricht dies einem Anstieg um 16 Prozent. Bei näherer Betrachtung der Halbjahreszahlen wird der Einschnitt am Investmentmarkt jedoch ersichtlich: Mit knapp 1,4 Milliarden Euro Umsatzvolumen im zweiten Quartal wird das bisherige Transaktionsgeschehen vornehmlich vom soliden Jahresauftakt im ersten Quartal getragen, und die vergangenen drei Monate stellen das umsatzschwächste Quartal seit 2010 dar.

Immer weniger Core-Objekte abseits des Food-Segments

Mit einem Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro entfielen auf Geschäftshäuser im bisherigen Jahresverlauf 33 Prozent des Umsatzes an Handelsimmobilien, was gegenüber der Vorjahresperiode einen Anstieg um 23 Prozent darstellt. Maßgebliche Treiber des Volumenanstiegs waren dabei einige großvolumigere Transaktionen. Es folgen Fachmarkzentren mit 1,1 Milliarden Euro (28 Prozent Volumenanteil) und Supermärkte und Discounter mit 0,8 Milliarden Euro (20 Prozent Volumenanteil). Dahinter rangieren sonstige Handelsimmobilien mit 0,4 Milliarden Euro, Shopping-Center mit 0,2 Milliarden Euro und Kauf-/Warenhäuser mit 0,1 Milliarden Euro Transaktionsumsatz. „Die Nachfrage nach Handelsimmobilien dürfte im weiteren Jahresverlauf an die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen geknüpft sein. Dabei ist eine weitere Zweiteilung des Handelsimmobilienmarktes nicht auszuschließen“ kommentiert Rebecca Hummel, Senior Consultant Research Germany bei Savills, und ergänzt: „Für Objekte mit Mietern aus dem Non-Food-Segment, die zum Teil besonders unter der hohen Inflation und der eingetrübten Verbraucherstimmung leiden, könnte sich die Risikowahrnehmung der Investoren weiter verschärfen.“

Handelssegment verzeichnet erste Preisanpassungen

Als Folge des Zinsanstiegs konnte Savills im vergangenen Quartal bereits für einige Handelssegmente anfängliche Preiskorrekturen verzeichnen, wenngleich sich das tatsächliche Ausmaß des Renditeanstiegs wohl erst im Herbst zeigen dürfte. Dennoch liegen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern teilweise noch recht auseinander, sodass Savills für die entsprechenden Segmente keine punktgenauen Renditeangaben macht. Stattdessen weist das Unternehmen eine Renditebandbreite aus, die im unteren Bereich die Preisvorstellung der Verkäufer und im oberen Bereich die Zahlungsbereitschaft der Käufer darstellt. So liegt die Spitzenrendite für Supermärkte und Discounter bei 3,2 bis 3,5 Prozent (Q1 3,2 Prozent) und bei Fachmarktzentren bei 3,6 bis 3,9 Prozent (Q1 3,5 Prozent). Savills geht davon aus, dass die Spitzenrendite für Fachmarktzentren ohne Nahversorgungsanker bereits näher am Shopping-Center-Niveau liegt. Die Spitzenrendite der Top-Center sowie die Rendite für Secondary-Shopping-Center liegt noch unverändert bei fünf beziehungsweise sieben Prozent. „Anstehende Transaktionen im Shopping-Center-Segment werden genauer zeigen, wie der Markt hier tickt und ob es zu weiteren Preisanpassungen kommen wird“, berichtet Jörg Krechky.

Vorsichtig optimistischer Blick nach vorn

„Grundsätzlich blicken wir optimistisch in die zweite Jahreshälfte und gehen davon aus, dass der Markt wieder mehr Dynamik zeigt. Hierzu gehört auch die Bereitschaft der Verkäufer, sich dem veränderten Preisniveau anzunähern. Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir vermehrt Verkaufsprozesse, und unter den Anlegern ist der Kapitaldruck nach wie vor hoch. Hierbei sehen wir eine steigende Liquidität bei Value-add-Transaktionen. Hierunter fallen insbesondere großflächige Handelsimmobilien wie Shopping-Center und Fachmarktzentren, die Repositionierungsbedarf haben“, ordnet Krechky ein.