Sparen durch Energieeffizienz

Auch wenn sich in der Vergangenheit mit den Buchstaben E S G viele Zertifikate und Ratings entwickelt haben, bei denen zu Recht die Sinnhaftigkeit hinterfragt wird, haben einige oft aus dem gesunden Menschenverstand abgeleitete Kriterien auch ohne die Buchstaben weiterhin Bestand. Geändert haben sich aber die Rahmenbedingungen.

Spätestens mit den insbesondere im Jahr 2021/22 stark angestiegenen Energiepreisen haben einige Kunden erkannt, dass das Einsparen von Energie neben ökologischen Auswirkungen auch ökonomische Effekte hat. Man spart Geld und schont die Umwelt. Darüber hinaus wird jedoch ein jahrelanger Grundsatz „Energie zahlt eh der Mieter“ spätestens mit der CO2-Umlage und durch Abschläge beim Beleihungswert energieeffizienter Immobilien, durch die finanzierenden Banken zunehmend entkräftet. Das in der Vergangenheit oft vorhandenen CAPEX-OPEX-Dilemma, wird damit zumindest reduziert. Neben dem direkten Effekt der Kostenreduzierung gewinnt die Energieeffizienz so eine zunehmende Bedeutung. Aber was ist der richtige Weg, um eine Immobilie zu beurteilen und wie kann ich sie kostengünstig energetisch verbessern?

Energieausweis – aussagekräftig?

Den ersten Eindruck über den energetischen Zustand kann ein Energieausweis (EPC) vermitteln. Daher bekommt der EPC einen zunehmenden Stellenwert. Finanzierende Banken berichten schon heute von zunehmenden Abschlägen im Beleihungswert von Immobilien mit schlechtem EPC-Wert. Darüber hinaus bestimmt das EPC-Rating – derzeit im Wohnungsbau, zukünftig auch bei Nichtwohngebäuden – den Anteil an CO2-Kosten, der an Mieter weitergegeben werden kann beziehungsweise beim Eigentümer verbleibt. Der EPC hat daher eine zunehmende Bedeutung. Daher lohnt sich zu überlegen, welche Aussagekraft welcher Ausweis besitzt und welcher Ausweis für welchen Anlass – zum Beispiel reine Information für Mieter, Grundlage der Finanzierungsanfrage, Vorbereitung der Transaktion oder Grundlage für Optimierung – der richtige ist. Bedarfsorientierte Ausweise liefern, sofern keine Umbauten stattfanden, auch nach Jahren noch simulierte Soll-Werte der Immobilien.

Potenziale bewerten

Wer sich zudem schon mal in die Tiefen des Vergleichs der EPC-Arten begeben hat, wird festgestellt haben, dass zwischen den Werten auf dem Papier und dem realen Verbrauch zum Teil große Lücken klaffen. Bei einer Vielzahl von Immobilien stellen wir fest, dass sie teils über 50 Prozent mehr Energie verbrauchen, als sie eigentlich sollten, und somit das Potenzial haben, mit teils überschaubarem Maßnehmen hohe Einsparungen zu erzielen. Auch wenn eine solche Auswertung stark vereinfacht ist, liefern solche Auswertungen einen ersten Anhaltspunkt, welchen Objekten man sich zuerst widmen sollte. Wer seine Potenziale noch weiter bewerten möchte, kann mit einfachen Analysen der historischen Verbrauchsdaten recht aussagekräftige Informationen bekommen. 

Herausforderung DSGV

Ein Energie-Monitoring bietet die Möglichkeit, die Stromverbräuche der Mieter auf verschiedene Arten zu erfassen. Die heute noch immer oft angestrebte Art ist die Erfassung der Einzelmieter. Diese ist zwar im Messstellenbetriebsgesetz berücksichtigt – wer es aber versucht hat, wird schnell feststellen, dass die Umsetzung mit sehr vielen Hürden verbunden ist. Es gibt Lösungen. So lassen sich die Vorgaben zur Erfassung der Mieterverbräuche, die wir für CRREM-Bewertungen benötigen, durch intelligente Messkonzepte DSGV-konform erfüllen. Insbesondere große Gewerbeimmobilien haben hierfür gute Voraussetzungen.

Paragraf 71a besagt unter anderem, Bestandsgebäude mit einer Nennleistung von über 290 kW – selbst kleine Shopping Center liegen in der Regel weit darüber – benötigen seit dem 31. Dezember 2024 ein Gebäudeautomationssystem, das erlaubt, die Energieverbräuche der Hauptenergieträger und alle gebäudetechnischen Systeme kontinuierlich zu überwachen, zu protokollieren und zu analysieren. Diese Anforderungen kann man unter anderem mit einem aktiven Energie-Management (EMS+) erfüllen, bei dem man ein Energie-Monitoring mit verschiedenen Maßnahmen zur Überwachung und Verbrauchsoptimierung kombiniert. 

Einsparungen durch Optimierung

Mithilfe einer gezielten Verbrauchsüberwachung können Fehlbedienungen und Fehlfunktionen identifiziert werden. Hierbei wurde in den vergangenen Jahren ein auffällig hoher Anteil an Immobilien identifiziert, der mit einer hochwertigen, komplexen Gebäudeautomation ausgestattet ist und bei dem wir mit überschaubarem Einsatz hohe Einsparungen erzielt haben.

Erster Ansatz: Anpassung der Anlagenteuerung etwa 20 Prozent Einsparung Stromkosten mit geringstem Investment.

Warum sagt der Betreiber das nicht?

Wer nun reflexartig Schuldzuweisungen mit der oben genannten Frage durchführt, wird feststellen, dass es zum einen nicht zielführend ist, dass er hierdurch zum einen die Identifikation weiterer Einsparungsansätze verhindert. Wer wird schon Abweichungen melden, wenn er dafür angezählt wird? Zum anderen liegen die Ursachen oft in einer Tiefe, die im Betrieb nicht offensichtlich in Erscheinung treten. So werden Defizite in der Errichtung oder Übernahme der Objekte verursacht, die nur bei eingehender Bewertung durch Fachingenieure identifiziert und behoben werden können. Hierbei erschweren komplexe TGA-Systeme die Fehlerbeseitigung und Bedienung.

Es gibt Lösungen

Der erste Ansatz liegt in einer guten Übernahme und Abnahme von Neu- und Umbauten, beziehungsweise in der detaillierten Funktionsprüfung der Gebäudetechnik. Die Grundsatzfragen „Wurde gebaut wie geplant?“, „Wurde geplant, was benötigt wird?“ und „Wurde dokumentiert, was gebaut wurde, wie es funktioniert und bedient werden muss?“, sind alt, aber noch immer gültig. Zur vereinfachten Überwachung empfehlen wir, die Gebäudeautomationssysteme mit offenen Schnittstellen auszustatten. Die von Großanbietern favorisierten, proprietären von außen unzugänglichen Systeme verhindern die kostengünstige Aufschaltung innovativer Techniken.

KI versus EMS

Auch wenn immer mehr KI-Systeme neben vor­ausschauenden – predektiven – Regelungen und Soll-Ist-Abgleichen über thermische Simulationsmodelle auch die Erfassung des Energieverbrauchs darstellen und so den Paragrafen 71a erfüllen, ermöglicht ein Energie-Monitoring darüber hinaus mit geringem Investment die unabhängige Verbrauchsprüfung, die die Wirksamkeit der einzelnen Systeme überwacht, dokumentiert und die Möglichkeit gibt, bei nicht funktionierenden Systemen frühzeitig gegenzusteuern. KI-Systeme und Energie-Monitoring-Systeme sind somit nicht konträre, sondern ergänzende Techniken. Während die KI als optimierendes Werkzeug fungiert, erlaubt das EMS die übergeordnete Überwachung von Verbrauchsdaten. Ganz nebenbei behebt schon die Installation eines gut konzeptionierten EMS+ auch die oft vorhandenen Probleme bei der Erfassung zur Abrechnung notwendiger Verbrauchsdaten und hilft auch hier bei der Erfüllung der gesetzlichen Grundlagen.

Weitergehenden Maßnahmen

Zur Erreichung der langfristigen Ziele über 2030 hinaus sind weitere Maßnahmen zur Dekarbonisierung notwendig, die über die oben aufgeführten gering investiven Maßnahmen hinaus gehen. Da die im Wohnungsbau übliche Ertüchtigung der Fassade, die im Nichtwohngebäudebereich teils dreistellige Amortisationszeiten bedeutet, kommt dieser Ansatz – mit Ausnahme der Türen und Fenster oder der Beseitigung von Beschädigungen – nur zum Zuge, wenn eh größere Modernisierungen erfolgen. Die Dekarbonisierung erfolgt eher in der Reihenfolge auf nebenstehender Grafik.

Hoher Impact bei Partnerschaftsmodellen

Den höchsten Impact mit kurzen Amortisationszeiten erzielt man durch die partnerschaftliche Zusammenarbeit. Das erreicht man mit dem Einsatz von geeignetem Personal und einer vertrauensvollen Zusammenarbeit zwischen Dienstleister und Auftraggeber. Ein Erfolgsrezept, das sich in der Industrie und bei Corporates etabliert hat, sind Gainsharing-Vergütungen. Hierbei bieten insbesondere Mandate, die Centermanagement- und Property-Management-Leistungen mit dem Facility-Management kombinieren, ähnliche Ansätze, wie sie im Corporate-Management üblich sind.

Ein Gastbeitrag von
Norbert B. Löffler
Head of Building Advisory
Apleona