Trends im Frühjahr

Der deutsche Immobilienmarkt steht nicht einfach in einer zyklischen Schwächephase – er durchläuft eine strukturelle Neuordnung. Während Objekte in Top-Lagen mit klarem Nutzungskonzept prosperieren, geraten weniger profilierte Immobilien unter Druck. Gemischte Nutzungskonzepte, effiziente Planungsprozesse und eine stärkere kuratierte Steuerung von Flächen werden künftig über Stabilität, Rendite und Markterfolg entscheiden. Wir haben Joachim Stumpf (BBE/IPH) zum ZIA-Frühjahrsgutachten befragt.

Wo sehen Sie ganz allgemein die größten Trends auf dem Immobiliensektor?

Joachim Stumpf: Der Immobilienmarkt befindet sich weniger in einer zyklischen Schwächephase als in einer strukturellen Neuordnung. Wir erleben eine deutliche Polarisierung nach Standortqualität, Nutzungskonzept und Managementkompetenz. Gute Lagen mit klarem Profil behaupten sich, während Objekte ohne erkennbare Identität zunehmend unter Druck geraten.

Ein zentraler Trend ist dabei die Weiterentwicklung hin zu gemischten, kuratierten Nutzungskonzepten. Mixed-Use im Sinne von Retail+ ist kein Etikett, sondern Ausdruck der Erkenntnis, dass Handelsimmobilien künf­tig stärker als integrierte Stadtbausteine funktionieren müssen. Im Bestand geht es deshalb vor allem um gezielte Flächenkonversionen mit dem Ziel, Frequenz nachhaltig zu stabilisieren oder zu steigern, sei es durch höhere Besuchshäufigkeit oder durch eine Ausweitung des Einzugsgebiets. Das betrifft Shopping Center, Fachmarktzentren und Highstreets gleichermaßen.

Beschleunigte Prozesse

Parallel rückt die Frage der Vereinfachung und Beschleunigung von Prozessen stärker in den Mittelpunkt. Aspekte wie Entbürokratisierung, Gebäudetyp E oder der Bauturbo zeigen, dass auch politisch erkannt wurde, wie entscheidend Geschwindigkeit und Umsetzungsfähigkeit für Transformation geworden sind. Die Wirkung dieser Instrumente muss sich jedoch erst noch beweisen.

Das Gutachten betont wiederholt strukturelle Defizite als Haupthemmnis für Wachstum. Welche konkreten Reformfelder halten Sie für kurzfristig wirksam genug, um bereits vor 2027 messbare Effekte zu erzielen – und wo sehen Sie die größten Um­setzungs­barrieren?

Gerade im Bestand stellen sich für Umnutzungsprojekte verschiedene Herausforderungen: Neben der Geschwindigkeit von Planungs- und Genehmigungsprozessen müssen häufig auch bauplanungsrechtliche Hürden ausgeräumt werden – etwa die Anpassung der TA-Lärm bei der Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnnutzung. Instrumente wie der Bauturbo eröffnen Kommunen befristet bis 2030 erhebliche Handlungsspielräume, wenn der politische Wille vor Ort vorhanden ist. Die Barrieren liegen daher weniger im Instrumentarium als in der Struktur der Kommunen. Sie agieren in sehr kleinteiligen Einheiten, was für eine Branche, die skalierbare Lösungen benötigt, eine Herausforderung bleibt.

Gezielter Umbau-Turbo

Deshalb haben wir im Gutachten einen gezielten Umbau-Turbo für Innenstädte gefordert. Gerade die Umnutzung großer Warenhäuser dauert häufig zu lange. Transformation scheitert oft nicht an Konzepten, sondern an Zeit.

Gleichwohl darf nicht übersehen werden, dass für die Realisierung von Transformationsprojekten jedoch die wirtschaftliche Tragfähigkeit entscheidend bleibt: Viele Projekte scheitern bereits an der Preisfindung für das Bestandsobjekt, wenn sich keine belastbare Kalkulationsbasis für die Umnutzung finden lässt. Die Bodenbildung ist noch nicht abgeschlossen.

Trotz sinkender EZB-Leitzinsen bleiben Investitionen schwach. Wie bewerten Sie die strukturelle Verän­derung der Finanzierungskosten – und welche Folgen hat das für Bau und Immobilien?

Viele Investoren empfinden die aktuellen Finanzierungskonditionen als zu restriktiv. Höhere Eigenkapitalquoten, mögliche Nachschusspflichten und eine generelle Skepsis gegenüber Retail-Immobilien führen dazu, dass Projektentwicklungen sowohl im Neubau als auch im Bestand zurückgestellt werden.

Veränderte Marktmechanik

Gleichzeitig müssen wir anerkennen, dass sich Finanzierungskosten strukturell erhöht haben. Die Niedrigzinsära ist vorbei, und das verändert die Marktmechanik nachhaltig. Kapital ist weiterhin vorhanden, wird aber deutlich selektiver eingesetzt. Projekte müssen wirtschaftlich sein, Nutzungskonzepte überzeugender, Cashflows stabiler. Pauschale Wachstumsannahmen reichen nicht mehr aus.

Das prognostizierte Umsatzwachstum im Einzelhandel geht mit einem erheblichen Flächenabbau einher. Welche Bewertungsmaßstäbe und Geschäftsmodelle werden künftig entscheidend?

Der Flächenüberhang wurde frühzeitig prognostiziert. Durch Digitalisierung ist der Bedarf an reiner Verkaufsfläche geringer geworden. Entscheidend bleibt daher das richtige Konzept am richtigen Standort. Zukünftig gewinnen diejenigen Konzepte an Bedeutung, die Kunden stärker an Marken binden. Gleichzeitig funktionieren convenience-orientierte Formate wie Discounter weiterhin sehr stabil. 

Teil des Ökosystems

Bewertungsrelevant wird zunehmend die Rolle einer Fläche im Gesamtsystem. Flexibilität ist ein zentrales Kriterium. Alternative Nutzungen von morgen müssen heute bereits in der Planung berücksichtigt werden, etwa durch ausreichende Deckenhöhen, Traglasten, natürliche Belichtung oder technische Infrastruktur. Auch die Visibilität der Mieter ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Handelsimmobilien müssen als Teil eines Gesamtökosystems gedacht werden, nicht isoliert nach Quadratmeterleistung.

Wenn reine Verkaufsflächen an Relevanz verlieren, welche funktionalen und wirtschaftlichen Rollen müssen Handelsimmobilien künftig übernehmen – und wie verändert das die Renditelogik?

Die Immobilie ist Teil des gesamten Business Case. Sie kann nicht mehr ausschließlich an ihrer Flächenproduktivität gemessen werden. Synergetische Nutzungen gewinnen an Gewicht. Retail-Immobilien entwickeln sich zunehmend zu Third Places mit Aufenthaltsqualität, Wohlfühlatmosphäre und höherem Gastronomieanteil. Rendite entsteht künftig stärker aus Stabilität und Resilienz durch abgestimmte Nutzungsmischungen als aus maximalen Spitzenmieten einzelner Mieter. Kuratierung wird zur zentralen Managementaufgabe.

Abstimmung im Quartier

Welche Nutzungsmischungen zeigen in Innenstädten bereits belastbare ökonomische Effekte – und wo sehen Sie Skalierungspotenzial?

Das ist stark von Stadtgröße und räumlichen Gegebenheiten abhängig. Touristisch geprägte Städte benötigen andere Mischungen als klassische Oberzentren. Medizinische Nutzungen zeigen häufig stabile Effekte, ebenso Gastronomie mit hohem Kopplungspotenzial. Wohnen und Selfstorage generieren geringere Kopplungseffekte. Dazwischen liegen Hotel, Büro, Bildung oder Freizeitnutzungen, deren Wirkung stark vom Standort abhängt. Entscheidend sind die Abstimmung im Quartier und die funktionale Logik des Zusammenspiels.

Trotz Events sinken Besucherzahlen vieler Innenstädte. Bedeutet das das Ende frequenzbasierter Konzepte – und welche Erfolgsindikatoren sollten stärker in den Fokus rücken?

Viele Innenstädte sind weiterhin gut frequentiert, auch wenn Umsätze nicht immer die Erwartungen erfüllen. Gleichzeitig bleiben die Umsätze insgesamt stabil oder steigen leicht, was auf höhere Durchschnittsbons hinweist.

Neue Funktionen

Frequenz bleibt ein relevanter Indikator, da sie weiterhin stark mit Umsätzen korreliert. Dennoch müssen ergänzende Kriterien stärker berücksichtigt werden: Nutzerzufriedenheit, Nutzungsmischung und lokale Bedarfsorientierung. Verlässliche Datenreihen wie die Studie „Vitale Innenstädte“ des IFH Köln liefern hierfür wichtige Grundlagen.

Zugleich gilt es für die Städte, Hemmnisse wie eingeschränkte Erreichbarkeit, mangelnde Sauberkeit oder unkoordinierte Baustellen systematisch anzugehen. Handelsflächen erfüllen heute zudem Funktionen im Bereich Brand Awareness und Markenbildung. Auch der Gastronomieanteil spielt eine wachsende Rolle.

Welche strukturellen Anpassungen sind notwendig, damit Deutschland stärker an globalen Wachstums­impulsen partizipieren kann?

Wir brauchen eine Vereinfachung komplexer Prozesse. Es darf nicht immer schwieriger und teurer werden, Projekte umzusetzen. Eine Nutzungsänderung sollte nicht automatisch eine vollständige Anpassung an sämtliche aktuelle Bauvorschriften auslösen.

Instrumente wie der Bauturbo sind hier potenziell geeignete Ansätze. Darüber hinaus ist Aus-, Fort- und Weiterbildung entscheidend, um bestehende Denkmuster aufzubrechen und Anpassungsfähigkeit zu fördern. Überregulierung wirkt zunehmend als Wachstumsbremse. Wenn wir diese lösen, entstehen neue Spielräume für Investitionen und Transformation.

Das Interview führte
Susanne Müller