Veränderte Spielregeln

Die Investoren sind wieder bereit, zuzukaufen, doch die Spielregeln haben sich verändert: Gefragt sind stabile Erträge, starke Mieter und Objekte mit Entwicklungspotenzial. Thomas Kuhlmann, Vorstandsvorsitzender der Hahn Gruppe, erklärt im Interview, warum die Neubewertung des Risikos die eigentliche Wende am Retail-Investmentmarkt markiert.

Die Zukaufbereitschaft steigt deutlich, gleichzeitig erwarten 72 Prozent stabile Nettoanfangsrenditen und verfolgen überwiegend eine Core-Strategie. Was hat sich aus Ihrer Sicht fundamental verändert: Ist das tatsächlich eine Rückkehr des Kapitals in den Retail-Markt oder lediglich eine Neubewertung dessen, was heute als sicher gilt?

Thomas Kuhlmann: Es ist beides, aber die Neubewertung ist die eigentliche Nachricht. Das Kapital kommt zurück. Fast die Hälfte der von uns befragten Investoren will in den kommenden zwölf Monaten zukaufen. Diese kaufen allerdings vor einem anderen Hintergrund als vor fünf Jahren. Damals investierte man, und der Markt erledigte den Rest. Diese Wette gibt es nicht mehr. Die zehnjährige Bundesanleihe liegt mittlerweile bei deutlich über drei Prozent, und niemand rechnet mit einer starken Kompressionsphase.

Glaube an Zukunft

Im Vordergrund steht aktuell der nachvollziehbare Ertrag: ein bonitätsstarker Ankermieter und ein Standort, der eine gute Perspektive bietet. Sehr deutlich sieht man das an einer anderen Zahl aus unserer Befragung: Zwei Drittel der Investoren nennen inzwischen die Wertsteigerung als Motiv für Investitionen in den eigenen Bestand, nach der Hälfte im Vorjahr. Man will den Wert erarbeiten, nicht auf ihn warten.

Und das gilt keineswegs nur für die Nahversorgung. Von den 15 Shopping Centern, die 2025 den Eigentümer wechselten, ging ein Drittel an Entwickler. Wer ein Center kauft, um daran zu arbeiten, glaubt an seine Zukunft. Dabei waren es nicht nur opportunistische Ankäufe, sondern auch Abschlüsse im Core- und Core-Plus-Segment. Das ist eine gute Nachricht für die ganze Assetklasse.

Lebensmittel- und Fachmarktimmobilien gelten als Stabilitätsanker, doch Modernisierung, höhere Baukosten und veränderte Kundenanforderungen erhöhen den Investitionsbedarf. Droht damit ein Widerspruch zwischen dem Wunsch der Investoren nach planbaren Cashflows und dem Kapitalbedarf der Objekte für ihre Zukunftsfähigkeit?

Wir sehen da keinen Widerspruch, sondern eine Rechenaufgabe. Planbarkeit entsteht nicht dadurch, dass man ein Objekt in Ruhe lässt. Wir wollen, dass der Mieter am Standort erfolgreich bleibt, und dafür muss man investieren. Der Markt zeigt das sehr anschaulich: Die Zahl der Lebensmittelstandorte in Deutschland ist 2025 leicht gesunken, die Verkaufsfläche aber um 0,8 Prozent gewachsen. Neue und modernisierte Märkte fallen größer aus als die aufgegebenen. Hinzu kommt, dass 37 Prozent der von uns befragten Händler künftig größere Flächen anstrebt, im Lebensmitteleinzelhandel sind es sogar 59 Prozent.

Offen für Mixed-Use

Die gute Nachricht ist, dass sich diese Investitionen rechnen und auch im Mitniveau niederschlagen. Insbesondere beim Thema Energieeffizienz ziehen Vermieter und Mieter an einem Strang, weil sinkende Verbräuche beiden nutzen. Vieles wird ohnehin gemeinsam getragen. Genau deshalb koppeln wir Modernisierung und Vertragsverlängerung, wo immer es geht. Interessant fanden wir, wie offen die Einzelhändler inzwischen auf Mischnutzungen schauen: Wohnen bewerten 54 Prozent positiv, Gastronomie 51 Prozent, Arztpraxen 45 Prozent. Da liegt für Center einiges an Potenzial.

Spanien, Frankreich und weitere südeuropäische Märkte rücken für deutsche Investoren stärker in den Fokus. Ist das Ausdruck einer echten Internationalisierung der Retail-Strategien oder vor allem ein Zeichen dafür, dass attraktive Core-Objekte in Deutschland inzwischen schlicht zu knapp oder zu teuer sind?

Wir würden es nicht als Ausweichbewegung beschreiben. Der deutsche Markt bietet wieder Chancen. Käufer- und Verkäuferseite finden nach einigen schwierigen Jahren langsam wieder zueinander, die Preisvorstellungen haben sich spürbar angenähert. Es kommt wieder Ware an den Markt, die lange nicht verfügbar war. Wer in Deutschland kaufen will, wird zu entsprechenden Preisen auch fündig. 

Und dann ist das Ausland eine hervorragende Ergänzung, keine Notlösung. Man sollte allerdings genau hinschauen, denn die europäischen Handelsimmobilienmärkte sind alles andere als homogen. Für uns steht der Diversifikationsgedanke im Vordergrund: andere Konjunkturzyklen, andere Mieterlandschaften, andere Wettbewerbsintensität. Ein Teil der Anleger schaut zusätzlich auf den Renditevorteil, der in Südeuropa weiterhin besteht. Beides sind gute Gründe, und sie schließen sich nicht aus.

Süden ist Centerland

Was Südeuropa attraktiv macht, sind die Fundamentaldaten: überdurchschnittliches Nachfragewachstum, eine günstige demografische Entwicklung und Spielraum bei Mieten und Werten. Wir sind diesen Schritt mit der Auflage eines Südeuropa-Investmentfonds selbst gegangen, gemeinsam mit Sonae Sierra. Wir sind mit dieser Entscheidung hochzufrieden. Das Interesse der Anleger ist groß.

Eine interessante Erkenntnis aus dem Report ist übrigens, dass in einigen südeuropäischen Ländern wie Spanien und Italien bei Shopping Centern bereits erste Anzeichen einer moderaten Renditekompression vorliegen. Der Süden ist eben auch ein Centerland. 

Das Interview führte 
Susanne Müller