Was sich bei Shopping Centern tut

Die Anzahl der 506 Shopping Center in Deutschland am 1. Januar 2025 hat sich im Vergleich zum Vorjahr trotz einiger Neueröffnungen nicht verändert. Sie verfügen über eine Gesamtfläche von rund 16,7 Millionen Quadratmetern und eine Retail-Mietfläche von etwa 13 Millionen Quadratmetern. Während sich an diesen Zahlen wenig bewegt, passiert auf den Flächen vor Ort umso mehr: Die Centerwelt beschäftigt sich intensiv mit Neupositionierungen, Revitalisierungen sowie konzeptionellen, architektonischen und energetischen Modernisierungen. 

Zunächst gibt es auch im Jahr 2024 einzelne neue Centerprojekte, die an den Markt gegangen sind: Monheim Mitte, das Riedinger Center in Bayreuth, das Stadtquartier Freiham ZAM in München und der Kaufpark Dresden, welcher in den vergangenen drei Jahren bei laufendem Betrieb nach und nach komplett abgerissen und am selben Standort neu gebaut wurde. Gleichzeitig verloren drei Center den statistischen Status als Shopping Center – in der Königsgalerie Duisburg liegt der Fokus zukünftig auf Büros und Praxisflächen, die Stadtgalerie Datteln sowie das fritz Einkaufs- und Technologiezentrum Kulmbach komprimieren ihre Retailflächen nach konzeptionellen Veränderungen auf weniger als 10.000 Quadratmeter.

Nur acht neue Projekte

Die Liste der neu geplanten Center ist mit acht Projekten so kurz wie nie. Die Anzahl der Planungen hat in den letzten Jahren stetig abgenommen, was verdeutlicht, wie gesättigt der Markt für neue große Einzelhandelsflächen an den meisten Orten ist. Das im April 2025 eröffnete Westfield Hamburg-Überseequartier ist für die absehbare Zukunft das letzte Shopping-Center-Projekt einer solchen Größenordnung in Deutschland. 

Jedes zehnte Center in Revitalisierung

Dafür ist umso mehr Bewegung im Bereich der Revitalisierungen zu beobachten. Während die Center immer älter werden, müssen die Konzepte stetig auf die Probe gestellt und gegebenenfalls angepasst oder rundumerneuert werden. Revitalisierungen von Shopping Centern sorgen dafür, dass diese relevant für die Lebenswelt der Menschen bleiben. Im Jahr 2024 wurden Revitalisierungen in elf Shopping Centern vollendet – weitere 38 Center befinden sich aktuell in einer Revitalisierung. Damit steht dieses Thema aktuell bei etwa jedem zehnten Center auf der Tagesordnung.

Unterschiedliche Maßgaben

Hintergründe, Art und Umfang der getroffenen Maßnahmen sind dabei verschieden und reichen beispielsweise von kompletten Neupositionierungen wie im LOOP5 bis hin zur Neukonzeptionierung von Teilflächen wie in der HUMA St. Augustin. Um das Einzugsgebiet zu erweitern und neue Kundinnen und Kunden anzuziehen, wurde auf 9000 Quadratmetern ein Outlet-Bereich in das Center integriert. Das Outlet mit Ladeneinheiten ab 50 Quadratmetern hat einen eigenen Food-Bereich und hebt sich mit einem eigenständigen Fassadenkonzept vom restlichen Center ab. 

In anderen Fällen ist eine Komprimierung der Retail-Fläche zugunsten anderer Nutzungen wie Büros oder Arztpraxen geplant – Beispiele hierfür sind etwa der Boulevard Berlin und das Rheinpark Center Neuss. Bei vielen Umbauprojekten stehen zusätzliche energetische Modernisierungen weit oben auf der Prioritätenliste, wie im Marktkauf-Center Bautzen oder im Elster Park Plauen.

Freizeit und Entertainment als Destination

Eine ganz besondere Rolle für zahlreiche Revitalisierungen spielen darüber hinaus verschiedene Freizeit- und Entertainmentangebote – in der Regel gemeinsam konzeptioniert mit attraktiven gastronomischen Angeboten. Im Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim wurde die Fläche eines ehemaligen Baumarkts neu gestaltet und konzipiert. Entstanden sind ein neues und frei stehendes Restaurant mit Außengastronomie, eine Filiale eines Fahrradhändlers auf 1800 Quadratmetern, das Erlebniskonzept Jump House und eine Indoor-Skydiving-Anlage. Um das Freizeit- und Gastronomieangebot zu optimieren, wurden über zehn Millionen Euro investiert.

Erfolgsfaktor Gastronomie

Erlebnis und Gastronomie sind zwei Schlagworte, die auch für die Weiterentwicklung des LAGO in Konstanz ganz oben auf der Prioritätenliste stehen. Im Mai 2024 eröffnete eine Rooftop-Bar im fünften Obergeschoss mit einem großen Outdoor-Bereich, aber auch wettergeschützten Sitzplätzen, von wo aus die Gäste einen Rundumblick auf die Altstadt, den Hafen, den Bodensee und die Alpen genießen können. Auch im Main-Taunus-Zentrum wurde der gastronomische Fokus durch den neuen Food Garden anstelle der ehemaligen Karstadt-Fläche deutlich betont. 

Bei den bevorstehenden und laufenden Revitalisierungen ist im Hinblick auf den Freizeitaspekt insbesondere das Stilwerk Düsseldorf unter dem neuen Namen Düwell hervorzuheben, wo ein Nutzungsmix aus den Bereichen Beauty, Gesundheit, Kunst und Lifestyle die Bestandsmieter ergänzen soll. Auch im Forum Schwanthalerhöhe in München plant man eine Umpositionierung zu mehr Entertainment und Freizeiteinrichtungen. 

Gaming und Interaktion – auch punktuell

Anhand der Revitalisierungen zeigt sich in großem Maßstab die Bedeutung der Komponente Entertainment für Shopping Center. Doch es geht auch kleiner und punktuell vor Ort – ohne gleich die Positionierung des Centers zu verändern. Beispiele dafür sind Indoor-Spielplätze, Gaming-Arenen, Selfie-Interaktionen, Bowlinghallen und viele weitere Möglichkeiten, Raum für die Freizeitgestaltung der Besucherinnen und Besucher in die Center zu integrieren. Zum einen besteht so die Möglichkeit, Einzelhandelsleerstände insbesondere in den oberen Etagen zu vermeiden oder abzubauen. Zum anderen lässt sich der individuelle Nutzungsmix durch konzeptionell stimmige Freizeitangebote deutlich aufwerten. Die verschiedenen Nutzungen und Mieter können sich gemeinsam als attraktive Destination positionieren und im Idealfall gemeinsam eine höhere Frequenz erzeugen. 

Ein Gastbeitrag von
Lena Knopf,
Projektleiterin im Forschungsbereich 
Handelsimmobilien und Expansion,
EHI Retail Institute