Wirtschaft als Stadtgestalter

„Wie ist es, wenn die Wirtschaft die Stadtentwicklung in die eigenen Hände nimmt?“ Mit dieser interessanten Frage eröffnete Professor Thomas Glatte den 37. Mastertalk Real Estate von CoreNet Global (CNG). Der Gastgeber und Experte für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius Heidelberg sowie Vorstandsmitglied bei CNG widmete die Veranstaltung einem bislang in Deutschland eher wenig bekannten Instrument: den Business Improvement Districts (BIDs).

Um den Gästen das Konzept näherzubringen, hatte Professor Glatte drei Experten eingeladen: Benjamin Willi, Projektmanager bei Urbanistic GmbH, Philip Peemüller, Projektleiter bei Otto Wulff Placemaking GmbH, und Lucas Falter, Geschäftsführer und Partner bei Vision Group sowie COO bei Photovate GmbH. Martina Williams, Head of Work Dynamics Northern Europe bei JLL, übernahm die Co-Moderation.

Provokanter Einstieg 

Benjamin Willi eröffnete mit einem Impulsreferat, in dem er die Grundlagen der BIDs erläuterte. Erst im Januar 2025 gemeinsam mit Glatte und Falter nach Abschluss eines Forschungsprojekts ein Fachbuch zum Thema veröffentlicht, zeigte er eine Schlagzeile aus einem Fachmagazin: „Die Eigentümer haben den Wandel der Innenstadt verschlafen.“ Doch so einfach sei die Lage in Deutschland nicht, betonte Willi. „Ein BID beschreibt einen klar abgegrenzten Bereich, in dem sich Grundeigentümer zusammenschließen, um die Standortqualität im eigenen Interesse zu verbessern.“ Gemeinsam mit Stadtverwaltung und Gewerbetreibenden werden Maßnahmen vereinbart, die durch eine selbst auferlegte Abgabe finanziert werden. Das Konzept stammt ursprünglich aus Toronto, wo Alex Ling 1970 das erste offizielle BID gründete, um die Attraktivität eines neu errichteten Shopping Centers zu sichern.

Hamburg als Vorreiter

Seit den 2000er Jahren wird das Modell auch in Deutschland diskutiert, vor allem zur Revitalisierung innerstädtischer Quartiere. Voraussetzung ist die gesetzliche Grundlage: Das erste deutsche BID-Gesetz trat 2005 in Hamburg in Kraft, maßgeblich vorangetrieben von der Handelskammer Hamburg. Mittlerweile haben elf Bundesländer eigene BID-Regelungen verabschiedet, Bayern ist bislang noch außen vor. Das erste deutsche BID entstand 2005 am Neuen Wall in Hamburg. Der typische Gründungsprozess umfasst die Bildung einer Interessengemeinschaft aus Eigentümern und Betreibern, die Einbindung der Stadtentwicklungsbehörde, die Auswahl eines Aufgabenträgers – in Hamburg ist dies die Otto Wulff Placemaking GmbH – sowie die Einrichtung eines Lenkungsausschusses, die Gesetzgebung, die offizielle Antragstellung und schließlich die Umsetzung des BID. Ziel ist, den öffentlichen Raum durch gezielte Maßnahmen aufzuwerten.

Nachhaltige Effekte

Willi betonte, dass ein BID nur dann zustande kommt, wenn nicht mehr als 33 Prozent der Eigentümer widersprechen. Es läuft maximal acht Jahre, kann aber verlängert werden. Besonders am Beispiel Hamburgs, etwa beim Projekt „Neuer Wall“, zeigt sich der Erfolg: „Das Trittbrettfahrerproblem wird vermieden, weil alle Eigentümer eingebunden werden.“ Das Ergebnis: eine deutlich höhere Besucherfrequenz und eine nachweislich bessere Infrastruktur. „Ohne eine solche Initiative wären diese Effekte kaum möglich gewesen“, fasste Willi zusammen. Der Return on Investment sei messbar, weshalb er eine Ausweitung der gesetzlichen Rahmenbedingungen in den restlichen Bundesländern fordert und den Wissensaustausch intensivieren möchte. 

Luxusmeile Neuer Wall

Philip Peemüller, als Projektleiter bei der Otto Wulff Placemaking GmbH verantwortlich für das Tagesgeschäft der BIDs, stellte das Projekt Neuer Wall näher vor – das Flaggschiff unter Deutschlands Business Improvement Districts, das in diesem Jahr sein 20. Jubiläum feiert. Er betonte: „Der Neue Wall ist die Einkaufsstraße Hamburgs schlechthin und eindeutig im Luxussegment angesiedelt. Dort hatte sich einst eine Interessengemeinschaft gegründet, die schließlich die Behörden eingebunden hat.“ Ziel war die Professionalisierung des Standorts. Eine der ersten Maßnahmen im Jahr 2005 war die Beauftragung eines Landschaftsarchitekten durch den Aufgabenträger Otto Wulff, um den öffentlichen Raum zu verbessern und zu verschönern. Diese Flächengestaltung steht bei den meisten BIDs im Mittelpunkt. In der zweiten Phase ging es darum, die neu geschaffene Aufenthaltsqualität zu erhalten, zu pflegen und sauber zu halten. Zudem wurde eine effizientere Parkraumbewirtschaftung angestrebt. Im dritten Schritt stand die zentrale Frage im Fokus: „Wie ziehen wir mehr Menschen hierher?“ Daraufhin wurden das Standortmarketing verstärkt, mehr Aktionen und Veranstaltungen organisiert sowie ein solides Monitoring etabliert. Die vierte Phase, die wegen der Corona-Pandemie nur 1,5 Jahre dauerte, konzentrierte sich auf eine schnelle Reaktion auf die staatlich verordneten Schließungen und Regulierungen. Die aktuelle fünfte Phase widmet sich der Verkehrswende und baulichen Anpassungen.

Vielfältige Serviceleistungen

Peemüller präsentierte eine Vielzahl an BID-Maßnahmen: Serviceleistungen wie Districtmanagement, tägliche Reinigung, Pflanzenpflege, Parkraummanagement und Organisation des Lieferverkehrs. Hinzu kommen Marketingaktionen zu Weihnachten, den Jahreszeiten, öffentliches Fußballgucken, Open-Air-Konzerte, Gospel-Chöre und Hüttenzauber – stets abgestimmt auf das anspruchsvolle Publikum im Luxussegment. Ein weiterer Service ist der Pagenservice, passend zum exklusiven Standort. In der anschließenden Fragerunde kam Moderator Glatte nicht umhin, die Nähe zu Ludwigshafen zu hinterfragen, wo die Innenstadt mit Ein-Euro-Shops und Dönerläden kaum noch lebendig wirkt. Co-Moderatorin Williams fragte, wer ein BID üblicherweise initiiert. „Das kommt meist von den Interessengemeinschaften“, erklärte Peemüller. „Doch diese haben rechtlich kaum Möglichkeiten, eigenständig Maßnahmen durchzuführen.

Hochburgen im Norden und Westen

Glatte stellte die Frage, wo die wichtigsten Zentren für BIDs liegen. Willi antwortete, dass diese eindeutig in Hamburg und Nordrhein-Westfalen zu finden seien, wobei auch Berlin im Aufschwung sei. In Bayern gebe es bislang noch kein entsprechendes Gesetz, und viele Städte dort fürchten, dass der öffentliche Raum zu stark von der Privatwirtschaft beeinflusst werden könnte. Dabei funktioniere das Konzept „wirklich gut in München“, betonte Willi. Er hob hervor, dass es entscheidend sei, die BIDs an den jeweiligen Standort und die Zielgruppe anzupassen. Es sei jedoch keine Lösung für jedes Quartier. Williams fragte nach dem Business Case der BIDs und wie die Finanzierung durch die Gebühr letztlich ablaufe. Peemüller erklärte, dass dies sehr unterschiedlich sei: Mal werde die Gebühr umgelegt, was rechtlich möglich sei, mal nicht oder nur teilweise. „Wie wird schließlich der Erfolg gemessen?“ wollte Glatte wissen. Peemüller: „Es gibt nachweislich weniger Leerstand.“ Allein die Tatsache, dass das BID am Neuen Wall bereits in die fünfte Laufzeit gehe und jedes Mal neue Mittel bereitgestellt würden, zeige, wie gut es dort und anderswo funktioniere. Zudem gebe es ein solides Monitoring, ein starkes Feedback der Geschäfte und eine positive Entwicklung bei den Mieteinnahmen.

Größer denken

Mit Blick auf Gewerbeimmobilien – die Hauptzielgruppe beim Mastertalk – und auch auf das Wohnen meinte Williams, man solle BIDs in größeren Maßstäben denken. Was also brauche es, damit sie auch in Quartieren außerhalb von Einkaufsstraßen funktionieren? Falter brachte hier wieder die notwendige Sichtbarkeit ins Spiel. Der zunehmende ESG-Druck könne zudem helfen, durch regulatorische Anforderungen neue Möglichkeiten für BIDs zu schaffen. Gerade in Gebieten mit höheren Mieten sehe er sogar Raum für eine Umlagemöglichkeit. Angesichts dieser programmatischen Aussagen und Thesen fasste Moderator Glatte zusammen: „BIDs sind ein wirksames Instrument – mit großem Potenzial, aber auch klaren Grenzen.“

Susanne Müller